나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51641 [4] 전라남도 함평군 대동면 금산리 산94 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 함평군 대동면 운교리 소재 '판교마을' 내(일련번호 1), 북동측 근거리(일련번호 2,3) 및 금산리 '답동마을' 남측 인근(일련번호 4)에 각각 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌지대 및 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 부정형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 일련번호 2,3 : 부정형 급경사지로서, 자연림임. 일련번호 4 : 사다리형 완경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 남서측으로 노폭 약 2미터 내외 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호 2~4 : 임야도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상수원보호기타<수도법>, 하수처리구역<하수도법>, 일련번호 2,3 : 농림지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 상수원보호기타<수도법>, 일련번호 4 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(상대제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2006-05-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 상수원보호기타<수도법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 1 지상에 "지적 및 건물 개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ~ㄹ이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기　　타 : 일련번호 1 지상에 ‘사진용지’와 같이 이동 및 철거가 용이한 철파이프조 비닐하우스 1동이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51641 (4)

소재지: 전라남도 함평군 대동면 금산리 산94

용도: 임야

감정가: 6,782,400원

토지면적: 1884.00㎡ (약 570.0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

2. 물건 현황

2.1. 토지 현황

대상 물건은 전라남도 함평군 대동면 운교리 '판교마을' 내(일련번호 1)와 북동측 근거리(일련번호 2, 3), 그리고 금산리 '답동마을' 남측 인근(일련번호 4)에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 순수 농촌지대 및 마을 주변 야산지대입니다.

일련번호 1은 부정형 평지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

일련번호 2, 3은 부정형 급경사지의 자연림이며, 일련번호 4는 사다리형 완경사지의 자연림입니다. 일련번호 2~4번 토지는 임야도상 맹지입니다.

2.2. 제시외 물건

일련번호 1 지상에는 제시외 건물 ㄱ~ㄹ이 소재하며, 이동 및 철거가 용이한 철파이프조 비닐하우스 1동도 소재합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상수원보호기타 구역입니다.

일련번호 2, 3: 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 상수원보호기타 구역입니다.

일련번호 4: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지, 상수원보호기타 구역입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 함평군 대동면의 농촌 및 야산 지대에 위치하며, 일부 필지는 마을과 근접해 있습니다. 주위는 농경지, 자연림, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 일부 필지(2~4번)는 임야도상 맹지이므로 접근성에 제한이 있을 수 있습니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 인접 도로상태

일련번호 1 토지는 남서측 약 2미터 도로와 접하나, 나머지 토지(2~4번)는 맹지입니다.

3.4. 지역지구 및 제한사항

계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상수원보호기타, 상대보호구역, 임업용산지, 준보전산지 등 각종 토지이용 제한사항이 다수 존재합니다.

4. 권리분석

4.1. 채권자 및 경매 구분

채권자는 김OO이며, 본 경매는 공유물분할을 위한 경매입니다.

4.2. 말소기준권리 및 권리관계

말소기준권리는 2025년 11월 18일 접수된 김윤범의 강제경매(채권액 0원 기재)입니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전(매매, 상속, 증여) 및 지분 이전 기록이 복잡하게 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. (내용은 비고란에 있으나 상세 정보는 없습니다.)

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 및 야산지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업적 상권 형성은 미미합니다. 인근 마을(판교마을, 답동마을)을 중심으로 한 생활권 형성은 가능하나, 주요 편의시설이나 상업 시설 이용을 위해서는 함평읍 등 인근 지역으로의 이동이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 생활환경

함평자연생태공원, 함평향교 등 일부 관광 및 문화 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 대동면 소재지(대동면 사무소 등)까지는 차량으로 이동해야 접근 가능하며, 대동면 소재지에는 기본적인 편의시설(편의점, 마트 등)이 일부 갖추어져 있습니다.

6.2. 교육시설

용도지역 상 일련번호 4 토지는 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 인근에 교육시설이 존재할 가능성이 있습니다. 검색 결과, 함평군 대동면에는 대동초등학교, 대동중학교 등 교육기관이 있으며, 폐교된 대광국민학교 대신분교(대동향교초등학교 대신분교장)가 금산리 인근에 위치한 것으로 확인됩니다.

6.3. 교통

차량 접근은 가능하며, 함평군 내 농어촌버스 노선이 운행되고 있습니다. 하지만 대중교통 이용이 편리한 지역은 아니며, 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 복잡한 권리 관계

다수의 공유자 및 복잡한 소유권 이전 기록으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7.2. 토지 이용 제한 및 맹지

일부 필지가 임야도상 맹지이며, 다양한 용도지역 지정으로 인한 건축 및 개발 제한 사항이 존재합니다. 특히 가축사육제한구역, 상수원보호기타 구역 등은 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7.3. 제시외 건물

일련번호 1 지상의 제시외 건물(ㄱ~ㄹ, 비닐하우스)은 명도 시 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

7.4. 공유물분할 경매 특성

공유물분할을 위한 경매이므로, 경매 절차 완료 후에도 다른 공유자들과의 재산 분할 관련 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 함평군 대동면의 농촌 지역에 위치한 임야와 일부 주택 부지로 구성된 공유물분할 경매 물건입니다. 일부 토지는 맹지이며 개발에 제약이 따르는 용도지역에 속해 있습니다. 권리 관계가 다소 복잡하고, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)가 존재할 수 있어 주의가 필요합니다. 현재 별도의 임차인은 없으나, 제시외 건물에 대한 명도 문제는 발생할 수 있습니다. 지역적 특성을 고려할 때, 투자 가치는 활용 방안에 따라 달라질 수 있으며, 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 활용 가능한 일부 필지

계획관리지역 및 자연취락지구에 포함된 일련번호 1 토지는 단독주택 건부지로 이용 중이므로, 건축 및 활용 가능성이 존재합니다.

9.2. 저가 매수 기회

공유물분할 경매의 특성상, 경매 절차를 통해 토지를 재분할하고 활용할 수 있는 계획 수립 시, 감정가 이하 또는 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 6,782,400원을 기준으로 하되, 인수해야 할 권리(지상권 등)가 없는지 최종 확인하고, 향후 토지 분할 및 개발 가능성, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.