나이스옥션 법원경매 해남 2025타경556 [5] 전라남도 진도군 군내면 월가리 93-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 석현마을 복지회관 남측근거리( 기호 1,5-9), 서측인근( 기호 2,3), 남서측 근거리( 기호 10), 진도읍 수유리 둔전방파제 남측인근( 기호 4), 군내면 송산리 상가리 마을회관 남측 근거리(기호 11)에 각각 산재하며, 주위환경은 전 답 및 임야 소규모 양식장 등이 혼재한 해안가 어촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 평지로 단독주택부지로 이용중,
기호 2,3) : 세장형의 평지로 답으로 이용중,
기호 4) : 부정형의 완경사로 전(휴경지)으로 이용중,
기호 5,6) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 7,9) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 8) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중,
기호 10) : 부정형의 평지로 전으로 이용중,
기호 11) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 2,3) : 동측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 4) : 북서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 5) : 지적도상 맹지이나 본건 토지일부를 콘크리트 포장도로로 이용중,
기호 6) : 지적도상 맹지이나 서측으로 일부 도로로 이용중인 본인 토지에 접함,
기호 7) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 8) : 동측으로 도로로 이용중인 본인 토지 일부에 접함,
기호 9) : 지적도상 맹지임.
기호 10) : 북측으로 아스팔트 포장도로에 접함,
기호 11) : 남서측으로 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 3) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 5,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 7,8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
기호 9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 10) : 농림지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(소로2류(610))(저촉),가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>,
기호 11) : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 타인소유의 제시외 건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 5-7, 9-10) 지상에 동백나무, 감나무, 백일홍 등이 소재하며, 기호 8,10) 지상에 유지가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 지분매각, 일괄매각, 특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 제한, 농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환) 있으며, 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(25.04.25.자 사실조회회신서 참조)
2. 목록10. 지상 유지 소재하며 제시외 수목 매각 포함
3. 목록10. 토지 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경556 (5)

소재지: 전라남도 진도군 군내면 월가리 93-1 (본 경매 사건은 진도군 내 여러 지역에 산재한 필지를 포함할 수 있음)

용도: 답 (농지)

감정가: 3,720,400 원

토지면적: 5,134.90 ㎡ (약 1,553.37 평)

토지 지분: 183.31593 ㎡ (약 55.45 평)

건물면적: 0 ㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 전라남도 진도군에 위치하며, 전반적으로 전, 답, 임야, 소규모 양식장 등이 혼재된 해안가 어촌 지대입니다. 감정평가서상으로는 고군면 석현리, 진도읍 수유리, 군내면 송산리 등 다양한 지역에 걸쳐 여러 필지가 산재해 있음을 확인할 수 있습니다.

* 교통상황:

본건 및 인근 지역까지 차량 진입이 가능하며, 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 차량 통행이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

일부 필지는 도로에 직접 접하고 있으나, 일부 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있습니다. 맹지인 경우에도 본인 토지의 일부를 도로로 이용하거나 인접 토지에 접해 있는 경우가 있어 실제 이용에는 큰 제약이 없을 수 있으나, 개별적인 확인이 필요합니다. 목록 10번 토지는 북측으로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

각 필지별로 도시지역, 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천구역 및 예정지 등 관련 법규에 따른 제한사항이 다수 존재하므로, 해당 필지의 구체적인 제한사항은 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

말소기준권리는 2025년 1월 10일 접수된 신한은행의 강제경매 개시결정(채권액 130,933,695원)입니다. 이보다 앞선 2020년 11월 23일자 박재성 앞으로의 소유권 이전 등기가 있으나, 이는 강제경매 신청 이전에 이루어진 거래로 보이며, 경매로 인해 소멸될 권리에 해당합니다. 등기부상 채권 총액은 85,680,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

본 물건이 위치한 지역은 전형적인 농어촌 해안 지역으로, 농업, 어업 활동이 주를 이루고 있습니다. 소규모 양식장 등이 산재해 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 생활 편의 시설에 대한 상세 정보를 파악하기 어렵습니다. 다만, 농어촌 지역의 특성상 인근 마을 단위의 기본적인 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각:

전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 관계 설정 및 지분 활용 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권:

공유자가 우선매수 신고를 하였으며, 이는 1회로 제한됩니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 취소될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명:

본 물건은 농지(답)이므로, 농지취득자격증명서 발급 및 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성:

허가 없이 토지 현황을 변경하였을 경우, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다 (25.04.25.자 사실조회회신서 참조).

* 지상 유지 및 수목:

목록 10번 토지 지상에는 유지가 소재하며, 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.

* 경계 불명확:

목록 10번 토지는 인접 토지와의 경계가 불명확하여, 경계 측량 등 별도의 확인 절차가 필요합니다.

* 지적도상 맹지:

일부 필지(기호 5, 6, 9)는 지적도상 맹지에 해당하여, 도로 접근성 및 이용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물:

기호 1번 토지 지상에는 타인 소유의 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

* 혐오시설:

제공된 정보 및 관련 검색 결과, 해당 물건지 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진도군 지역에 소재한 농지(답)의 지분 매각 건으로, 경매 사건에는 여러 지역에 산재한 다양한 필지가 포함되어 있습니다. 농지로서 농지취득자격증명서 발급이 필수적이며, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계, 공유자 우선매수 신고 등의 특수성을 고려해야 합니다. 또한, 일부 필지의 맹지, 경계 불명확, 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성 등의 잠재적 리스크 요소를 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 진도군 내 농지 지분 경매 물건으로, 향후 지가 상승 또는 농지 활용 가치에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 지분 면적을 고려할 때, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 지분 가치 및 관련 비용 고려 필수)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서 명확하게 산정하기 어렵습니다. 입찰가 산정 시에는 총 감정가 3,720,400원에서 본건 지분율(약 3.57%)을 적용한 해당 지분 감정가를 기준으로, 주변 시세, 낙찰가율, 권리 분석 결과, 명도 비용, 농지취득자격증명 발급 비용, 측량 비용, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 해당 지분에 대한 감정가의 70~80% 선에서 시작하여 시장 상황에 맞춰 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 정확한 입찰가 산정 및 전략 수립을 위해서는 반드시 현장 방문과 전문적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.