나이스옥션 법원경매 해남 2025타경556 [3] 전라남도 진도군 진도읍 수유리 1041-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 석현마을 복지회관 남측근거리( 기호 1,5-9), 서측인근( 기호 2,3), 남서측 근거리( 기호 10), 진도읍 수유리 둔전방파제 남측인근( 기호 4), 군내면 송산리 상가리 마을회관 남측 근거리(기호 11)에 각각 산재하며, 주위환경은 전 답 및 임야 소규모 양식장 등이 혼재한 해안가 어촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 평지로 단독주택부지로 이용중,
기호 2,3) : 세장형의 평지로 답으로 이용중,
기호 4) : 부정형의 완경사로 전(휴경지)으로 이용중,
기호 5,6) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 7,9) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 8) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중,
기호 10) : 부정형의 평지로 전으로 이용중,
기호 11) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 2,3) : 동측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 4) : 북서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 5) : 지적도상 맹지이나 본건 토지일부를 콘크리트 포장도로로 이용중,
기호 6) : 지적도상 맹지이나 서측으로 일부 도로로 이용중인 본인 토지에 접함,
기호 7) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 8) : 동측으로 도로로 이용중인 본인 토지 일부에 접함,
기호 9) : 지적도상 맹지임.
기호 10) : 북측으로 아스팔트 포장도로에 접함,
기호 11) : 남서측으로 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 3) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 5,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 7,8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
기호 9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 10) : 농림지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(소로2류(610))(저촉),가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>,
기호 11) : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 타인소유의 제시외 건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 5-7, 9-10) 지상에 동백나무, 감나무, 백일홍 등이 소재하며, 기호 8,10) 지상에 유지가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 특별매각조건(농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 해남지원 2025타경556 (3)

소재지: 전라남도 진도군 진도읍 수유리 1041-1

용도: 전 (농지)

감정평가액: 37,728,000원

토지면적: 3,144.00㎡ (약 951.1평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 특이사항

본건은 농지로서, 농지취득자격증명서 제출이 필수적인 특별 매각 조건이 있습니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 진도군 진도읍 수유리 둔전방파제 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 답, 임야, 소규모 양식장 등이 혼재된 해안가 어촌 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

본건은 부정형의 완경사 지목상 전(휴경지) 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 현황 지상에는 동백나무, 감나무, 백일홍 등이 소재하고 있으며, 유지가 소재하는 부분도 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 확보되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 광주지방법원 2021카단38의 진도군 가압류(금액: 20,227,572원)입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부 채권 총액은 20,227,572원입니다. 소유권 이전 등기 기록 및 가압류, 강제경매 기록이 확인됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 진도군 진도읍 수유리 일대는 어촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 및 어업 관련 활동이 주를 이루는 지역입니다.

4.2. 잠재적 가치

해안가 인근이라는 지리적 이점은 있으나, 현재 농지(휴경지) 상태로 주로 농업적 가치에 초점이 맞춰질 것으로 보입니다. 향후 관광 개발이나 귀농·귀촌 수요 증가 시 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 진도읍 소재지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설

주변은 농경지, 해안가, 어촌 주택 등이 혼재된 환경입니다. 검색된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 매각 조건 (농지취득자격증명)

본건은 농지이므로, 매각기일까지 관할 읍·면·동장으로부터 발급받은 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매각 불허가 결정 및 입찰 보증금 몰수 등의 불이익을 받을 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 사항

본건은 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(500m 제한구역: 젖소, 말, 개, 돼지, 오리, 닭)에 해당합니다. 이는 특정 가축의 사육에 제한이 있음을 의미하므로, 축산업을 고려할 경우 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다. 최근 가축사육제한 구역에 대한 규제가 강화되는 추세이므로, 관련 법규 및 지자체 조례를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.3. 토지 상태 및 기타

지적도상 맹지 여부는 개별 필지별로 상이하나, 본건(기호 4)은 북서측으로 콘크리트 포장도로에 접하여 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 본건 토지 일부에 나무(동백나무, 감나무, 백일홍 등)가 소재하고 있으며, 유지가 일부 포함되어 있어 현황 이용 시 참고가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진도군에 위치한 농지로서, 농업적 활용 가치가 높은 토지입니다. 특히 '농지취득자격증명'이 필수 조건이므로, 해당 자격 요건을 갖춘 분들의 신중한 접근이 요구됩니다. 생산관리지역 및 가축사육제한구역이라는 토지 이용상의 제약은 있으나, 해안가 인근이라는 입지적 특징을 고려할 때 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 진도군 내 농지 확보 기회.

* 어촌 및 해안가 인근 지역으로, 향후 관광 개발 또는 귀농·귀촌 수요 증가 시 투자 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 37,728,000원입니다. 인수할 채무가 없으므로 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 실제 토지 이용 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 입찰 보증금(감정가의 10%)을 제외한 금액을 기준으로, 현장 답사 및 권리 관계 재확인을 통한 면밀한 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.