나이스옥션 법원경매 해남 2025타경556 [1] 전라남도 진도군 고군면 석현리 451 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 석현마을 복지회관 남측근거리( 기호 1,5-9), 서측인근( 기호 2,3), 남서측 근거리( 기호 10), 진도읍 수유리 둔전방파제 남측인근( 기호 4), 군내면 송산리 상가리 마을회관 남측 근거리(기호 11)에 각각 산재하며, 주위환경은 전 답 및 임야 소규모 양식장 등이 혼재한 해안가 어촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 평지로 단독주택부지로 이용중,
기호 2,3) : 세장형의 평지로 답으로 이용중,
기호 4) : 부정형의 완경사로 전(휴경지)으로 이용중,
기호 5,6) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 7,9) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 8) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중,
기호 10) : 부정형의 평지로 전으로 이용중,
기호 11) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 2,3) : 동측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 4) : 북서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 5) : 지적도상 맹지이나 본건 토지일부를 콘크리트 포장도로로 이용중,
기호 6) : 지적도상 맹지이나 서측으로 일부 도로로 이용중인 본인 토지에 접함,
기호 7) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 8) : 동측으로 도로로 이용중인 본인 토지 일부에 접함,
기호 9) : 지적도상 맹지임.
기호 10) : 북측으로 아스팔트 포장도로에 접함,
기호 11) : 남서측으로 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 3) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 5,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 7,8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
기호 9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 10) : 농림지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(소로2류(610))(저촉),가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>,
기호 11) : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 타인소유의 제시외 건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 5-7, 9-10) 지상에 동백나무, 감나무, 백일홍 등이 소재하며, 기호 8,10) 지상에 유지가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 본건 지상 저온창고 및 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ.) 매각 제외, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 해남지원 2025타경556 (1)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 석현리 451

용도: 대지

감정가: 3,948,000원

토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

* 본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리에 소재하며, 주변은 전 답 및 임야, 소규모 양식장 등이 혼재한 해안가 어촌지대입니다. [원문]

교통상황:

* 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [원문]

인접 도로상태:

* 서측, 동측, 북서측, 북측, 남서측으로 콘크리트 또는 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 일부 필지는 지적도상 맹지이나, 실제 도로로 이용 중인 부분이 확인됩니다. [원문]

주변시설:

* 교육시설: 고군면 내 고성초등학교, 오산초등학교, 오산초등학교 금호도분교, 고성중학교 등이 있습니다. [검색 결과]

* 공공/편의시설: 진도경찰서 고군파출소, 진도소방서 고군지역대, 고군우체국 등이 소재합니다. [검색 결과]

* 관광/문화: '신비의 바닷길', '가계해수욕장', '운림산방', '진도타워', '세방낙조 전망대' 등 진도의 주요 관광 명소와 인접해 있습니다. [검색 결과]

혐오시설:

* 주변 지역은 전반적으로 자연환경 및 관광 중심지로, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 광주지방법원 2020카단5400 (장흥군수산업협동조합의 가압류) [원문]

등기부채권 총액:

* 270,508,363원 [원문]

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 [원문]

주요 특이사항:

* 법정지상권: 본건 토지 상에 제시외 건물(저온창고 및 감정평가서상 ㄱ.)을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. [원문]

* 토지만매각: 본건은 토지만 매각 대상이며, 지상 건물은 매각에서 제외됩니다. [원문]

* 감정가 제한: 최저매각가격은 제시외 건물의 소재로 인하여 제한받는 가격입니다. [원문]

4. 상권분석

지역 특성:

* 본건은 어촌 및 농촌 지역의 특성을 가지며, 주변에 전 답, 임야, 소규모 양식장 등이 혼재되어 있습니다. [원문]

관광 연계성:

* '신비의 바닷길' 등 진도의 주요 관광 명소가 인근에 있어, 관광객 유입 가능성을 기대할 수 있습니다. [검색 결과]

상업시설:

* 직접적인 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

발전 가능성:

* 진도군의 관광 자원을 활용한 지역 경제 활성화가 기대되나, 본 토지의 직접적인 상업적 가치는 법정지상권 등의 제약으로 인해 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 환경:

* 본건이 위치한 석현마을 인근은 해안가 어촌 지역으로, 조용하고 쾌적한 자연환경을 제공합니다. [원문]

편의시설:

* 지역 내에는 고성초등학교, 오산초등학교, 고성중학교 등의 교육 시설과 진도경찰서 고군파출소, 고군우체국 등의 기본적인 행정 편의시설이 있습니다. [검색 결과]

의료시설:

* 진도읍 등 인근 주요 지역에 병원 및 보건소가 위치할 것으로 예상되나, 석현리 자체의 구체적인 의료시설 정보는 부족합니다.

교통:

* 차량 진입이 가능하며, 주변 주요 도로망과의 접근성이 양호합니다. [원문]

6. 잠재적 리스크

법정지상권:

* 제시외 건물(저온창고 등)을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 성립 여부는 불분명하므로 면밀한 확인이 필요합니다. [원문]

매각 제외 건물:

* 지상 건물 중 저온창고 및 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 철거나 별도 협상이 필요할 수 있습니다. [원문]

토지 이용 제한:

* 본건 토지는 자연녹지지역, 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 법규 확인이 필수적입니다. [원문]

낮은 감정가:

* 총 채권액(2억 7천여만 원) 대비 감정가(394만 8천 원)가 현저히 낮습니다. 이는 법정지상권 등의 복합적인 문제로 인한 가치 하락을 반영한 것으로 판단되며, 추가적인 현장 조사가 필요합니다. [원문, 검색 결과]

맹지 가능성:

* 일부 필지는 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. [원문]

7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리에 위치한 토지 매물입니다. '신비의 바닷길' 등 주요 관광지와 인접하여 관광 잠재력은 있으나, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명, 해당 건물 매각 제외, 다양한 토지 이용 제한 등의 복합적인 권리 및 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 낮은 감정가는 이러한 제약 사항을 반영한 것으로 판단되며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

관광지 인접:

* 국내외 관광객이 찾는 '신비의 바닷길' 등 유명 관광지와 근접하여 잠재적인 활용 가치가 있습니다.

자연환경:

* 해안가 어촌 지역의 쾌적하고 조용한 자연환경은 전원생활이나 세컨드 하우스 부지로 적합할 수 있습니다.

경매 접근성:

* 시세 대비 낮은 가격에 매입할 기회일 수 있으나, 명확한 리스크 해소 방안 수립이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 인수 보증금을 제외하고, 제시된 감정가 및 주변 시세, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 법정지상권 성립 여부, 매각 제외 건물의 처리 비용, 향후 토지 이용 계획 등 제반 사항을 신중히 검토 후 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됩니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.