나이스옥션 법원경매 해남 2025타경556 [2] 전라남도 진도군 고군면 석현리 894-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 석현마을 복지회관 남측근거리( 기호 1,5-9), 서측인근( 기호 2,3), 남서측 근거리( 기호 10), 진도읍 수유리 둔전방파제 남측인근( 기호 4), 군내면 송산리 상가리 마을회관 남측 근거리(기호 11)에 각각 산재하며, 주위환경은 전 답 및 임야 소규모 양식장 등이 혼재한 해안가 어촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 평지로 단독주택부지로 이용중,
기호 2,3) : 세장형의 평지로 답으로 이용중,
기호 4) : 부정형의 완경사로 전(휴경지)으로 이용중,
기호 5,6) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 7,9) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 8) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중,
기호 10) : 부정형의 평지로 전으로 이용중,
기호 11) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 2,3) : 동측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 4) : 북서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 5) : 지적도상 맹지이나 본건 토지일부를 콘크리트 포장도로로 이용중,
기호 6) : 지적도상 맹지이나 서측으로 일부 도로로 이용중인 본인 토지에 접함,
기호 7) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 8) : 동측으로 도로로 이용중인 본인 토지 일부에 접함,
기호 9) : 지적도상 맹지임.
기호 10) : 북측으로 아스팔트 포장도로에 접함,
기호 11) : 남서측으로 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 3) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 5,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 7,8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
기호 9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 10) : 농림지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(소로2류(610))(저촉),가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>,
기호 11) : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 타인소유의 제시외 건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 5-7, 9-10) 지상에 동백나무, 감나무, 백일홍 등이 소재하며, 기호 8,10) 지상에 유지가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 특별매각조건(농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1.1. 사건 정보

사건번호: 해남지원 2025타경556 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 진도군 고군면 석현리 894-3

용도: 답 (논)

매각대상: 토지매각

감정가: 43,504,000원

토지면적: 2719.00㎡ (약 822.7평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지별 세부정보 (기호별 상이)

본건은 총 11개의 필지(기호 1~11)로 구성되어 있으며, 각 필지별로 위치, 형태, 이용상태, 지적 현황, 토지이용계획 및 제한상태가 상이합니다.

* 위치: 석현마을, 진도읍 수유리, 군내면 송산리 등에 산재

* 주위 환경: 전, 답, 임야, 소규모 양식장 등이 혼재된 해안가 어촌지대

* 이용상태: 단독주택부지, 답, 전(휴경지) 등으로 이용 중. 일부 필지는 평지, 일부는 완경사 지형

* 인접 도로: 일부 필지는 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로에 접하나, 일부 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있음.

* 주요 제한사항: 도시지역, 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 소하천구역/예정지, 농업진흥구역/보호구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매각기일 내에 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 귀책사유로 간주되어 입찰보증금이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 일괄매각: 토지 전체를 하나로 묶어 매각합니다.

* 제시외 건물: 기호 1) 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재합니다.

* 기타: 동백나무, 감나무, 백일홍 등이 소재하며, 일부 필지에 유지가 소재합니다.

2.1. 입지조건

2.2. 주위 환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 일대에 위치하며, 주변 환경은 논, 밭, 임야 및 소규모 양식장 등이 혼재된 해안가 어촌지대입니다 [cite: summary]. 여러 필지가 산재해 있어 일괄적으로 특정 지점을 기준으로 평가하기보다는 개별 필지의 입지적 특성을 파악하는 것이 중요합니다.

2.3. 교통 및 접근성

본건 토지 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 주변에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: summary]. 다만, 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 인접 토지에 접하여 접근성에 제한이 있을 수 있습니다 [cite: summary].

2.4. 주변 시설 (검색 결과 기반)

진도 지역은 운림산방, 진도 신비의 바닷길, 진도타워 등 관광 명소가 잘 알려져 있습니다. 또한, 진도읍 중심부에는 다양한 편의 시설과 식당이 있어 접근이 용이합니다. 다만, 본건 소재지인 석현리 일대의 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.

3.1. 권리분석

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 장흥군수산업협동조합의 가압류(갑4)입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 기재된 갑5, 갑6, 갑7(강제경매) 등의 권리가 말소될 것으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다 [cite: summary].

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 [cite: summary].

3.6. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 270,508,363원입니다 [cite: summary].

4.1. 상권분석

4.2. 지역 특성

본건은 어촌 및 농촌 지역에 위치하고 있어 상업 시설이 발달한 도심 지역과는 거리가 있습니다. 주로 농업 및 어업 활동이 이루어지는 지역으로, 상권 형성은 제한적입니다.

5.1. 생활정보

5.2. 주거 환경

진도군 고군면 석현리 일대는 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 어촌 및 농촌 환경을 갖추고 있습니다. 지역 내에는 마을회관, 복지회관 등이 소재할 수 있으며, 진도읍 중심지로 이동 시 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 관광 및 문화

진도는 한국의 대표적인 섬으로, 신비의 바닷길, 운림산방, 진도타워, 명량해전지 등 역사적, 문화적, 자연적 명소가 풍부합니다. 이는 지역의 정체성을 보여주는 중요한 요소입니다.

6.1. 잠재적 리스크

6.2. 농지취득자격증명 미비

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 및 제출 의무입니다. 본건 토지는 농지이므로, 법률에 따라 농지취득자격증명을 취득하여야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

6.3. 복잡한 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 상이한 용도지역(도시지역, 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등) 및 각종 공법상 제한(가축사육제한구역, 소하천구역/예정지, 농업진흥구역/보호구역 등)이 복합적으로 적용되어 있습니다 [cite: summary]. 이는 토지 이용 계획 수립 시 상당한 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 맹지 및 도로 접면 문제

일부 필지가 지적도상 맹지이거나, 현황 도로로 이용 중인 인접 토지에 접해 있어 향후 도로 이용과 관련한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 지장물

기호 1) 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재하며, 일부 필지에는 나무(동백나무, 감나무 등) 및 유지(물웅덩이)가 있어 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다 [cite: summary].

6.6. 어촌 및 농촌 지역의 특성

본건은 개발보다는 보전의 가치가 높은 농어촌 지역에 위치하여, 향후 개발 가능성이나 토지 가치 상승에 대한 기대는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

7.1. 종합 의견

7.2. 물건 요약

본건은 해남지원 2025타경556 (2) 사건의 부동산 강제경매 물건으로, 전라남도 진도군 고군면 석현리 894-3 외 다수 필지에 소재한 답(논)입니다. 총 토지 면적은 2719.00㎡이며, 감정가는 43,504,000원입니다.

7.3. 주요 고려사항

가장 중요한 특징은 농지이므로 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당한다는 점입니다. 또한, 여러 필지가 각기 다른 용도지역과 제한사항을 가지고 있어 토지 이용에 신중한 검토가 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸되는 일반적인 경매 절차를 따르며, 인수할 임차인은 없습니다.

7.4. 총평

본건은 농지법 및 국토계획법 등 관련 법규에 따른 규제가 많고, 농지취득자격증명이라는 명확한 요건을 충족해야 하는 점을 고려할 때, 일반적인 투자자보다는 해당 지역의 농업 종사자나 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 산재한 여러 필지의 현황과 제한 사항을 철저히 조사하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8.1. 투자 포인트

8.2. 실수요자 적합성

농지 취득 자격을 갖춘 실수요자에게는 잠재적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 지역 특색 활용

진도군의 아름다운 자연 환경과 어촌/농촌의 특성을 활용할 수 있는 방안을 고려할 수 있습니다.

9.1. 예상 입찰가

9.2. 참고가치

본건의 감정가는 43,504,000원입니다. 인수할 보증금이나 기타 인수되는 권리가 없으므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 제시된 농지취득자격증명 요건, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 맹지 존재 여부, 제시외 건물 등의 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.3. 입찰 전략 제언

본건의 경우, 관련 법규 및 제한사항에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 실제 농지 취득 가능 여부 및 관련 행정 절차에 대한 충분한 이해가 선행되어야 합니다. 경쟁률 및 시장 상황을 고려하되, 상기 리스크 요인들을 반영하여 합리적인 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 해남지원 2025타경556 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 진도군 고군면 석현리 894-3

용도: 답 (논)

매각대상: 토지매각

감정가: 43,504,000원

토지면적: 2719.00㎡ (약 822.7평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지별 세부정보 (기호별 상이)

본건은 총 11개의 필지(기호 1~11)로 구성되어 있으며, 각 필지별로 위치, 형태, 이용상태, 지적 현황, 토지이용계획 및 제한상태가 상이합니다.

* 위치: 석현마을, 진도읍 수유리, 군내면 송산리 등에 산재

* 주위 환경: 전, 답, 임야, 소규모 양식장 등이 혼재된 해안가 어촌지대

* 이용상태: 단독주택부지, 답, 전(휴경지) 등으로 이용 중. 일부 필지는 평지, 일부는 완경사 지형

* 인접 도로: 일부 필지는 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로에 접하나, 일부 필지는 지적도상 맹지인 경우도 있음

* 주요 제한사항: 도시지역, 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 소하천구역/예정지, 농업진흥구역/보호구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로 매각기일 내에 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰자의 귀책사유로 간주되어 입찰보증금이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 일괄매각: 토지 전체를 하나로 묶어 매각합니다.

* 제시외 건물: 기호 1) 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재합니다.

* 기타: 동백나무, 감나무, 백일홍 등이 소재하며, 일부 필지에 유지가 소재합니다.

2.1. 입지조건

2.2. 주위 환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 일대에 위치하며, 주변 환경은 논, 밭, 임야 및 소규모 양식장 등이 혼재된 해안가 어촌지대입니다. 여러 필지가 산재해 있어 일괄적으로 특정 지점을 기준으로 평가하기보다는 개별 필지의 입지적 특성을 파악하는 것이 중요합니다.

2.3. 교통 및 접근성

본건 토지 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 주변에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 인접 토지에 접하여 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 주변 시설

진도 지역은 운림산방, 진도 신비의 바닷길, 진도타워 등 관광 명소가 잘 알려져 있습니다. 또한, 진도읍 중심부에는 다양한 편의 시설과 식당이 있어 접근이 용이합니다. 다만, 본건 소재지인 석현리 일대의 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.

3.1. 권리분석

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 장흥군수산업협동조합의 가압류(갑4)입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 기재된 갑5, 갑6, 갑7(강제경매) 등의 권리가 말소될 것으로 보입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.6. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 270,508,363원입니다.

4.1. 상권분석

4.2. 지역 특성

본건은 어촌 및 농촌 지역에 위치하고 있어 상업 시설이 발달한 도심 지역과는 거리가 있습니다. 주로 농업 및 어업 활동이 이루어지는 지역으로, 상권 형성은 제한적입니다.

5.1. 생활정보

5.2. 주거 환경

진도군 고군면 석현리 일대는 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 어촌 및 농촌 환경을 갖추고 있습니다. 지역 내에는 마을회관, 복지회관 등이 소재할 수 있으며, 진도읍 중심지로 이동 시 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 관광 및 문화

진도는 한국의 대표적인 섬으로, 신비의 바닷길, 운림산방, 진도타워, 명량해전지 등 역사적, 문화적, 자연적 명소가 풍부합니다. 이는 지역의 정체성을 보여주는 중요한 요소입니다.

6.1. 잠재적 리스크

6.2. 농지취득자격증명 미비

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 및 제출 의무입니다. 본건 토지는 농지이므로, 법률에 따라 농지취득자격증명을 취득하여야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

6.3. 복잡한 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 상이한 용도지역(도시지역, 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역 등) 및 각종 공법상 제한(가축사육제한구역, 소하천구역/예정지, 농업진흥구역/보호구역 등)이 복합적으로 적용되어 있습니다. 이는 토지 이용 계획 수립 시 상당한 제약이 될 수 있습니다.

6.4. 맹지 및 도로 접면 문제

일부 필지가 지적도상 맹지이거나, 현황 도로로 이용 중인 인접 토지에 접해 있어 향후 도로 이용과 관련한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 지장물

기호 1) 토지 지상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재하며, 일부 필지에는 나무(동백나무, 감나무 등) 및 유지(물웅덩이)가 있어 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.6. 어촌 및 농촌 지역의 특성

본건은 개발보다는 보전의 가치가 높은 농어촌 지역에 위치하여, 향후 개발 가능성이나 토지 가치 상승에 대한 기대는 상대적으로 낮을 수 있습니다.

7.1. 종합 의견

7.2. 물건 요약

본건은 해남지원 2025타경556 (2) 사건의 부동산 강제경매 물건으로, 전라남도 진도군 고군면 석현리 894-3 외 다수 필지에 소재한 답(논)입니다. 총 토지 면적은 2719.00㎡이며, 감정가는 43,504,000원입니다.

7.3. 주요 고려사항

가장 중요한 특징은 농지이므로 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 몰수당한다는 점입니다. 또한, 여러 필지가 각기 다른 용도지역과 제한사항을 가지고 있어 토지 이용에 신중한 검토가 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 소멸되는 일반적인 경매 절차를 따르며, 인수할 임차인은 없습니다.

7.4. 총평

본건은 농지법 및 국토계획법 등 관련 법규에 따른 규제가 많고, 농지취득자격증명이라는 명확한 요건을 충족해야 하는 점을 고려할 때, 일반적인 투자자보다는 해당 지역의 농업 종사자나 농지 취득 자격이 있는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 산재한 여러 필지의 현황과 제한 사항을 철저히 조사하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8.1. 투자 포인트

8.2. 실수요자 적합성

농지 취득 자격을 갖춘 실수요자에게는 잠재적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 지역 특색 활용

진도군의 아름다운 자연 환경과 어촌/농촌의 특성을 활용할 수 있는 방안을 고려할 수 있습니다.

9.1. 예상 입찰가

9.2. 참고가치

본건의 감정가는 43,504,000원입니다. 인수할 보증금이나 기타 인수되는 권리가 없으므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 제시된 농지취득자격증명 요건, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 맹지 존재 여부, 제시외 건물 등의 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.3. 입찰 전략 제언

본건의 경우, 관련 법규 및 제한사항에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 실제 농지 취득 가능 여부 및 관련 행정 절차에 대한 충분한 이해가 선행되어야 합니다. 경쟁률 및 시장 상황을 고려하되, 상기 리스크 요인들을 반영하여 합리적인 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

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