나이스옥션 법원경매 해남 2025타경556 [4] 전라남도 진도군 고군면 석현리 631 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 석현마을 복지회관 남측근거리( 기호 1,5-9), 서측인근( 기호 2,3), 남서측 근거리( 기호 10), 진도읍 수유리 둔전방파제 남측인근( 기호 4), 군내면 송산리 상가리 마을회관 남측 근거리(기호 11)에 각각 산재하며, 주위환경은 전 답 및 임야 소규모 양식장 등이 혼재한 해안가 어촌지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 평지로 단독주택부지로 이용중,
기호 2,3) : 세장형의 평지로 답으로 이용중,
기호 4) : 부정형의 완경사로 전(휴경지)으로 이용중,
기호 5,6) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 7,9) : 부정형의 완경사로 전으로 이용중,
기호 8) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중,
기호 10) : 부정형의 평지로 전으로 이용중,
기호 11) : 부정형의 평지로 답(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 2,3) : 동측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 4) : 북서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 5) : 지적도상 맹지이나 본건 토지일부를 콘크리트 포장도로로 이용중,
기호 6) : 지적도상 맹지이나 서측으로 일부 도로로 이용중인 본인 토지에 접함,
기호 7) : 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 8) : 동측으로 도로로 이용중인 본인 토지 일부에 접함,
기호 9) : 지적도상 맹지임.
기호 10) : 북측으로 아스팔트 포장도로에 접함,
기호 11) : 남서측으로 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 3) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 5,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 7,8) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,
기호 9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(석현천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(석현천_소하천예정지)<소하천정비법>,
기호 10) : 농림지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(소로2류(610))(저촉),가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>,
기호 11) : 농림지역, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

기호 1) 지상에 타인소유의 제시외 건물 ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 5-7, 9-10) 지상에 동백나무, 감나무, 백일홍 등이 소재하며, 기호 8,10) 지상에 유지가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 지분매각, 일괄매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한, 농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환)
2. 목록5~7,9. 지상 제시외 수목 매각 포함
3. 목록8. 지상 유지 소재하며, 목록5. 지적도상 맹지이나 토지일부를 콘크리트 포장도로로 이용중이며, 목록6. 지적도상 맹지이나 서측으로 일부 도로로 이용중인 본인 토지에 접하며, 목록9. 지적도상 맹지임
4. 본건 토지 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경556 (4)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 석현리 631

용도: 답 (논)

감정가: 2,593,200 원

토지면적: 5,405.00 ㎡ (약 1,635.04 평)

매각대상 토지 지분: 192.96 ㎡ (약 58.37 평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOO

기타사항: 농지취득자격증명, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 진도군 고군면 석현리에 위치하며, 석현마을 복지회관 남측 근거리 등에 산재해 있습니다. 주위 환경은 전, 답, 임야, 소규모 양식장 등이 혼재된 해안가 어촌 지대입니다.

교통상황: 본 건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

본 건 토지 중 일부(목록 5, 9)는 지적도상 맹지이나, 실제로는 일부가 콘크리트 포장도로로 이용 중이거나 인접 토지에 접해있습니다.

다른 토지들은 콘크리트 포장도로 또는 아스팔트 포장도로에 접해있어 접근성은 확보된 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 신한은행 (접수일자 2025-01-10, 권리금액 130,933,695원). 본 경매는 이 권리를 말소기준으로 진행됩니다.

총 등기부채권액: 85,680,000 원

주요 권리사항:

박재성 명의의 지분 이전 (2020-11-23)

신한은행 명의의 강제경매 (2025-01-10)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되나, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 등 상세 내용을 반드시 추가 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농어촌 지역에 위치하여 일반적인 상업 지구로서의 기능은 제한적입니다.

주변은 농경지, 임야, 해안가 등으로 구성되어 있어 지역 특성상 영농 또는 어업 관련 활동이 주를 이룹니다.

가까운 편의시설이나 상업 시설 이용을 위해서는 진도읍 등 중심지로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 마을회관, 복지회관 등이 소재할 수 있으나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

자연환경: 해안가에 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

혐오시설: 본 물건지의 일반적인 지역 특성상 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등 주요 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 다만, 정확한 내용은 추가적인 현지 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 공동 소유 관계가 발생합니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 협의가 필요함을 의미합니다.

공유자 우선매수권: 공유자는 우선매수 신고를 통해 경매 절차에 참여할 수 있으며, 본 건에서는 1회로 제한됩니다.

맹지 및 접근성: 일부 토지(목록 5, 6, 9)는 지적도상 맹지입니다. 비록 현황상 도로로 이용 중이거나 인접 토지에 접해있으나, 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 별도의 경계 측량이 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 및 분쟁 가능성이 있습니다.

제시외 물건: 지상 수목(목록 5-7, 9)과 유지(목록 8)가 매각에 포함됩니다. 또한, 기호 1번 토지 상에 타인 소유의 제시외 건물이 소재하므로, 철거 등 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 건 토지는 도시지역, 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 소하천구역/예정지, 농업진흥구역 등 각종 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진도군 고군면의 농촌 지역에 위치한 답(논) 지분 매각 건입니다.

해안가에 인접한 어촌 지대로서 농업 또는 귀촌 목적에 적합할 수 있습니다.

하지만 지분 매각, 일부 맹지, 경계 불명확, 농지취득자격증명 필수 등의 조건은 신중한 검토를 요구합니다.

공유자와의 원만한 협의 및 향후 토지 이용 계획 수립이 중요합니다.

감정가 2,593,200원은 토지 면적 대비 매우 낮은 수준으로 판단되나, 이는 지분 매각 및 현황 조건 등을 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

저렴한 초기 투자 비용: 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 토지 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

귀촌/전원생활: 해안가 인근의 쾌적한 자연환경을 활용한 귀촌 또는 전원생활 부지로 고려해볼 수 있습니다.

농업/어업 연계: 지역 특성을 살려 농업 또는 소규모 양식업과 연계한 투자가 가능합니다.

향후 지역 개발 가능성: 진도군의 지역 개발 계획에 따라 지가 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며, 여러 필지로 이루어져 있고, 맹지 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 농지취득자격증명과 같은 취득 요건이 있습니다.

감정가 2,593,200 원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 관계, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 수준에서 약 70% ~ 90% 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 1,800,000 원 ~ 2,300,000 원 범위로 제안합니다.

단, 이는 일반적인 참고용이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.