나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1931 [2] 전라남도 해남군 화원면 청용리 116 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

해남군 화원면 청용리 소재 '영호교차로' 남서측 인근 및 남서측 근거리에 각각 위치하며, 주위는 농경지 등인 국도주변농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형,전임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 노폭 약 2M 내외 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(2): 서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):농림지역,농업진흥구역<농지법>, 기호(2):계획관리지역임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

1. 지분매각, 특별매각조건(농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환)있으며, 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령 발하여질 가능성이 있음(2026.3.27.자 화원면 사실조회회신서 참조)
2. 인접토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요하며 일부가 통행로로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 해남지원 2025타경1931 (2)

* 소재지: 전라남도 해남군 화원면 청용리 116

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 25,875,000원

* 토지면적: 414.00㎡ (약 125.24평)

* 토지 지분: 207㎡ (약 62.62평)

* 매각 대상: 토지 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 광OOOOOOOO (말소기준권리 근저당권자: 광주광역시산림조합)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분 매각

1.1. 입지조건

입지 조건은 다음과 같습니다.

* 주위 환경: 해남군 화원면 청용리 소재 '영호교차로' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 등 국도변 농경지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 농지에 비해 보통 수준의 교통 상황을 보입니다.

* 도로 상태: 기호(1) 토지는 남측으로 노폭 약 2m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있으며, 기호(2) 토지는 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 기호(1) 토지는 농림지역, 농업진흥구역이며, 기호(2) 토지는 계획관리지역입니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 소유권: 현재 소유자는 임재준 외 1명으로 추정됩니다 (등기부갑구 3번).

* 말소기준권리: 2018년 12월 27일 접수된 광주광역시산림조합의 근저당권(채권금액 148,800,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구의 근저당권, 지상권 및 갑구의 가압류, 임의경매 등기 모두 말소 예정이므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농업진흥구역 및 농림지역에 속한 농경지로서, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다. 주된 용도는 농업 활동이며, '영호교차로' 인근의 농경지대로 분류됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농지이므로 직접적인 생활 편의시설 접근성은 낮습니다. 다만, 차량 접근이 가능하며 인근 국도를 통해 이동이 가능합니다. 주변에 주거 밀집 지역이나 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명: 본 건은 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으니 반드시 확인해야 합니다.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되는 건이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

* 경계 불명확 및 통행로 이용: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도 확인이 필요하며, 일부 토지가 통행로로 이용 중인 점은 소유권 행사 및 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 현황 변경 시 원상회복 명령 가능성: 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (2026.3.27.자 화원면 사실조회회신서 참조)

* 임대 관계 미상: 비록 인수하는 보증금은 없으나, 현재 점유자가 있는지, 있다면 법적 권리가 있는지 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군에 위치한 농지 지분 매각 건입니다. 농지로서 농지취득자격증명이 필수이며, 지분 매각이라는 특성이 있습니다. 또한, 경계 불명확 및 일부 통행로 이용 등의 문제가 존재하여 취득 후 활용에 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 농림지역 및 농업진흥구역이라는 점은 농업 외 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 농지 활용: 농업에 관심 있는 투자자에게는 농업진흥구역 내 농지로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 소액으로 투자를 고려할 수 있습니다. (단, 지분임을 감안해야 함)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 25,875,000원을 기준으로, 위에서 언급된 잠재적 리스크(농지법, 지분, 경계 문제 등)와 주변 유사 물건의 시세, 본 건의 실질적인 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 권장합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.