나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1924 [3] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 산92-6 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)~(3) : 본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 가마구미마을 내에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 해안농경지대 및 해안야산지대임.

교통상황

일련번호(1)~(3) : 본건 인근까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서 전으로 이용중이며, 일부는 휴경지상태 로서 잡목 등이 자생중이고, 일부에 수목(동백나무 등)이 식재되어 있으며, 일부에 타인소유의 건물이 소재하고 일부에 분묘 수기가 소재함. 일련번호(2),(3) : 부정형 완경사지로서 자연림상태임.

인접 도로상태

일련번호(1)~(3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호(2,3) : 자연녹지지역(2018-11-22), 준공업지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 와 같이 타인소유의 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: -일련번호(1) 북동측 일부 지상에 소유자 미상의 분묘 수기가 소재하므로 경매 진행시 유의하시기 바람. -일련번호(3) 북서측 일부 지상에 타인소유의 이동식 저온저장고 1개동이 소재함.

물건 비고

1. 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한)
2. 본건 지상 타인소유의 이동식 저온저장고 1개동 있으며 매각 제외
3. 본건 맹지이나 인근까지 차량접근 가능함
4. 인접토지와의 경계가 불명확하여 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

해남지원 2025타경1924 (3)

소재지

전라남도 완도군 완도읍 가용리 산92-6

용도

임야

감정가

62,814,000원

토지면적

3306. 00㎡ (약 1000.1평)

토지지분

1653㎡ (약 500.0평)

건물면적

0. 00㎡ (0평)

매각대상

토지 지분 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

이OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 가마구미마을 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 해안 농경지대 및 해안 야산지대입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지(일련번호 1)는 부정형 완경사지로 현재 전으로 이용 중이며, 일부는 휴경지로 잡목이 자생하고 있으며, 일부에는 수목(동백나무 등)이 식재되어 있습니다. 또한, 일부에는 타인 소유의 건물이 소재하고 있으며, 분묘 수기가 소재합니다. (일련번호 2, 3)은 부정형 완경사지의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 맹지입니다.

3. 권리분석

채권자

이OO

말소기준권리

을3, 접수일자: 2022-09-20, 권리종류: 갑구19번 이재혁 지분 전부 근저당권, 권리자: 이승희, 권리금액: 165,000,000원

등기부채권 총액

1,537,104,422원

주요 권리사항

* 갑19, 접수일자: 2020-12-18, 권리종류: 1번 이상 동지분 전부 이전, 권리자: 이재혁, 말소: - , 비고: 매매

* 을3, 접수일자: 2022-09-20, 권리종류: 갑구19번 이재혁 지분 전부 근저당권, 권리자: 이승희, 권리금액: 165,000,000원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리

* 을4, 접수일자: 2022-09-20, 권리종류: 갑구19번 이재혁 지분 전부 근저당권, 권리자: 이승희, 권리금액: 135,000,000원, 말소: 말소, 비고: -

* 을5, 접수일자: 2023-12-26, 권리종류: 갑구19번 이재혁 지분 전부 근저당권, 권리자: 안석주, 권리금액: 720,000,000원, 말소: 말소, 비고: -

* 갑26, 접수일자: 2025-10-02, 권리종류: 19번 이재혁 지분 가압류, 권리자: 오정동새마을금고, 권리금액: 517,104,422원, 말소: 말소, 비고: -

* 갑27, 접수일자: 2025-12-18, 권리종류: 19번 이재혁 지분 임의경매, 권리자: 이승희, 권리금액: 125,731,507원, 말소: 말소, 비고: -

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

4. 상권분석

본건은 농경지 및 자연림이 혼재된 해안 야산지대에 위치하여, 주변 개발이 제한적이고 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지 등은 인근에 없으며, 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변은 단독주택과 농경지, 자연림이 어우러진 곳으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 지분만을 매각하므로, 공동 소유자와의 협의 및 관리가 필요합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다. (1회로 제한)

* 분묘기지권: 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 여부에 따라 사용 수익에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 토지에 직접 연결되는 도로가 없어, 토지 이용에 불편함이 있으며 건축 및 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인근까지 차량 접근은 가능합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 타인 소유 건물: 본건 지상에 타인 소유의 이동식 저온 저장고 1개동이 소재하며, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 완도읍의 해안 야산지대에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으나, 맹지, 분묘기지권, 지분 매각 등의 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 권리 분석상 등기부 상 모든 권리는 말소될 예정으로 보이나, 토지 자체의 이용 제한 및 관리 문제가 중요하게 고려되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각이므로 비교적 저렴한 가격으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 계획 변경 또는 주변 개발 시 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 자연 녹지 지역 및 준공업 지역에 속해 있어, 추후 용도 변경 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며 맹지, 분묘기지권 등 다수의 리스크 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 감정가 대비 낙찰가율은 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

권리상 인수 부담은 없으므로, 상기 리스크 요소를 충분히 고려하여 감정가(62,814,000원) 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 지분 매각 및 리스크가 있는 물건의 경우, 감정가의 50%~70% 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 바탕으로 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.