나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50509 [2] 전라남도 완도군 완도읍 군내리 363-74 주건축물 1동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 군내리 소재 ""완도초등학교"" 서측 인근에 위치한
구분건물[아파트(원룸형)] 부동산으로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이
소재하며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 310호, 309호로서,
외벽: 콘크리트몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로에, 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합),
중로1류(폭 20m~25m) (2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한),
상대보호구역,역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역

공부와의 차이

본건은 공부상 제310호, 제309호이나, 현황은 각 현관에 제1310호, 제1309호로 표시되어
구분되어있으니, 경매 업무 진행시 참고하시기 바람. (건물 내 모든 호에 적용 됨.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공부상 제309호이나 현황은 현관에 제1309호로 표시되어 구분되어 있음(건물 내 모든 호에 적용 됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 물건은 전라남도 완도군 완도읍 군내리에 소재한 아파트(원룸형)로, 해남지원 2025타경50509 (2) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 안OO입니다.

1.2. 면적 및 가격

건물 전체는 철근콘크리트 구조 10층 건물 내 3층 309호이며, 해당 물건의 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정가는 68,000,000원입니다.

토지 면적은 6.98㎡ (약 2.11평)이며, 건물 면적은 19.58㎡ (약 5.92평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전라남도 완도군 완도읍 군내리 소재 완도초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 북동측으로 중로, 남동측으로 소로에 접하고 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물로, 본 건은 3층 309호입니다. 외벽은 콘크리트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 새시창호 등으로 이루어져 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 건에는 안재섭이라는 임차인이 있으며, 보증금 90,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 12월 29일, 확정일자는 2022년 12월 7일입니다. 배당신고일자는 2024년 12월 18일입니다.

3.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상, 2021년 6월 15일 주식회사베이스포트 명의의 소유권보존등기가 있으며, 2024년 12월 18일 안재섭 명의의 주택임차권(을1)이 등기되었습니다. 권리금액은 90,000,000원이며, 말소 기준 권리인 2025년 6월 30일 안재섭 명의의 강제경매개시결정(갑2)보다 선순위입니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 물건의 핵심은 임차인 안재섭의 주택임차권입니다. 을구 1번 주택임차권은 선순위이며, 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 물건명세서상 '을구 1번 주택임차권등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하고, 위 임차권등기는 소멸되지 아니할 수 있음'이라고 명시되어 있습니다. 이는 경매 절차에서 배당을 통해 임차인의 보증금 90,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

본 물건은 완도초등학교 인근에 위치하여 학교 관련 수요와 함께 주변 근린생활시설의 이용이 용이한 지역입니다. 완도읍 소재지 상권의 일부로서, 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

단지 인근에 완도초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 위험

가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 안재섭의 보증금 90,000,000원 인수 가능성입니다. 감정가 68,000,000원보다 임차인의 보증금이 더 높은 상황이므로, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. (채권자이자 임차인인 안OO와 임차인 안재섭이 동일인물로 보이며, 이는 권리관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다.)

6.2. 공부상 호수와 현황 차이

건물 공부상 호수는 309호이나, 현황은 현관에 1309호로 표시되어 구분되어 있습니다. 이는 건물 내 모든 호수에 적용되는 사항으로, 실제 호수와 공부상 호수의 차이로 인한 혼란 및 행정 절차상의 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 중복 병합 사건

중복 병합 사건으로 진행되는 점은 권리관계나 절차 진행에 있어 추가적인 복잡성을 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완도초등학교 인근에 위치한 소형 아파트(원룸형)로, 입지 자체는 무난하나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 위험이 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정가가 임차 보증금보다 현저히 낮아, 낙찰 시 임차 보증금 부담이 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 초과할 가능성이 높습니다. 공부상 호수와 현황 호수의 차이, 토지이용계획상 제한 사항 등도 잠재적 위험으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 완도초등학교 인근의 주거 입지.

* 인근에 버스 정류장이 있어 기본적인 교통 편의성 확보.

* 소형 평형으로 특정 수요층에게는 관심 대상이 될 수 있으나, 현재 제시된 정보로는 투자 매력이 크지 않습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 보증금 90,000,000원을 제외하고 산정하는 것이 원칙이나, 본건의 경우 감정가(68,000,000원)보다 선순위 임차인의 보증금(90,000,000원)이 더 높은 상황입니다. 이는 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것을 시사합니다. 따라서, 낙찰받을 경우 총 부담액은 낙찰가 + 90,000,000원이 될 것입니다. 이러한 상황을 고려할 때, 단순히 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 위험하며, 낙찰자는 인수 부담금을 포함한 총액을 기준으로 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 실제 입찰가는 해당 임차권의 인수 금액, 향후 예상되는 명도 난이도, 시장 가치 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 하며, 본 건의 경우 실질적인 투자 가치를 신중히 검토할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.