나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50696 [2] 전라남도 완도군 노화읍 내리 529 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 특별매각조건(농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환) 있으며, 허가를 얻지 않고 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2025.12.31.자 노화읍 사실조회회신 참조)
2. 맹지이며 인접토지와의 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50696 (2)

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 내리 529

용도: 전 (농지)

토지면적: 2873.00㎡ (약 869.12평)

건물면적: 0㎡

감정가: 28,730,000 원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

노화읍은 전라남도 완도군의 서남부에 위치한 섬으로, 보길도, 소안도 등과 함께 소안군도를 형성합니다. 노화도 자체는 약 25.02㎢의 면적을 가지고 있습니다. 본 물건지인 내리 529번지 일대는 농업과 어업이 주된 산업인 지역으로, 대체로 낮은 구릉지로 이루어져 있으며 해안선의 드나듦이 특징입니다.

교통상황은 완도 화흥포항에서 노화 동천항까지 약 30분 소요되며, 해남 땅끝항에서도 접근이 가능합니다. 보길대교 건설로 보길도와는 육로로 이동이 가능합니다. 다만, 해당 토지는 맹지이므로 도로 접근성이 매우 제한적입니다 [자체 분석].

주변 환경은 농지 및 임야가 혼재된 농어촌 지역의 특성을 보입니다. 노화읍에는 노화읍사무소, 파출소, 보건지소, 우체국, 공공도서관 등이 이목항 인근 이포리에 집중되어 있으며, 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설도 갖추고 있습니다. 최근 노화·보길권역에 '치유의 예술 섬' 조성 사업이 추진되고 있으며, 생활밀착형 숲 조성 사업도 완료되는 등 지역 개발이 이루어지고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (추정: 농업협동조합)입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 11월 21일 접수된 완도소안수산업협동조합의 가압류(갑3)입니다 [자체 분석]. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기부 상태의 토지를 취득하게 됩니다.

등기부채권 총액은 282,862,074원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현황 임차인은 없으며, 인수할 보증금이나 차임 관련 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농지이므로 일반적인 상권 분석보다는 농업 및 토지 이용 가치 측면에서 접근해야 합니다. 노화읍은 전라남도 완도군의 주요 농산물(쌀, 보리, 콩 등) 및 특산물(전복 등) 생산 지역입니다. 특히 완도 지역은 전복 생산의 중심지이며, 노화도 역시 전복 양식이 활발하게 이루어지고 있습니다. '치유의 예술 섬' 조성 사업 등 지역 개발이 진행되고 있으나, 이는 관광 및 문화적 가치에 중점을 둔 것으로 직접적인 상업 활동 증대와는 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

노화읍은 섬 지역으로서, 육지 대비 대중교통 및 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 주요 관공서 및 편의시설은 이목항 인근 이포리에 집중되어 있습니다. 의료 시설로는 보건지소가 있으며, 교육 시설로는 초, 중, 고등학교가 있습니다. 농어업이 주된 산업인 지역 특성상, 주변에 대규모 쇼핑몰이나 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 어항 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금을 반환받지 못하게 되므로, 사전 확인 및 준비가 필수적입니다 [본문 정보].

* 맹지: 해당 토지는 인접 도로와의 연결이 없어 맹지 상태입니다. 이는 토지 이용에 심각한 제약을 초래하며, 도로 확보를 위한 별도의 법적 절차(토지 사용 승낙 또는 경계 측량 후 통행로 확보 등)가 필요합니다 [본문 정보].

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 요구됩니다. 이는 측량 비용 발생 및 이웃 토지 소유자와의 경계 분쟁 가능성을 내포합니다 [본문 정보].

* 원상회복명령 가능성: 허가를 받지 않고 현황이 변경될 경우, 향후 원상회복명령이 내려질 가능성이 있습니다. 농지법 등 관련 법규 준수가 중요합니다 [본문 정보].

* 지역적 특성: 농어촌 섬 지역의 특성상, 정주 여건이나 인프라 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 검색 결과, 완도군 노화읍 지역에 하수처리장 설치를 둘러싼 주민 갈등 사례가 있었으나, 이는 예정지 및 설치 과정에서의 갈등으로, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 노화읍에 소재한 농지(전)로, 2873㎡의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 모든 권리 제한 사항은 매각으로 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능하다는 장점이 있습니다. 그러나 토지가 맹지이고 인접 도로와의 경계가 불명확하다는 점, 그리고 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이라는 점이 큰 부담으로 작용합니다. 농지로서의 가치 외에 건축 등 다른 용도로 활용하기 위해서는 도로 확보 등 추가적인 해결 과제가 있습니다. 농업 목적으로 토지를 취득하려는 실수요자나, 이러한 리스크를 감수하고 개발 가능성을 타진하려는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 말소: 모든 선순위 권리가 말소되는 낙찰로 인해 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 2873㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성에 대한 잠재력을 제공합니다.

* 잠재적 개발 가능성: '치유의 예술 섬' 조성 등 지역 개발 계획이 진행 중이므로, 장기적으로 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 토지 자체의 맹지 및 농지 규제 문제는 별도 해결 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 28,730,000원입니다. 그러나 맹지라는 점, 경계 불분명, 농지 취득 자격 증명 필요 등 상당한 제약 사항이 존재합니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 채권자 측에서 낙찰을 포기할 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 본 물건의 적정 입찰가는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 맹지 해소 및 경계 측량 비용, 농지 취득 관련 불확실성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 입찰가는 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.