나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50716 [2] 전라남도 진도군 조도면 신육리 산44 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,4 : 전라남도 진도군 조도면 신육리 소재 "육동마을" 내에 위치하며, 주위는 해안 취락지대임. 기호 2,3 : 전라남도 진도군 조도면 신육리 소재 "육동마을" 북측 인근(기호 2) 및 동측 근거리(기호 3)에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임.

교통상황

기호 1,4 : 본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 기호 2,3 : 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용중임. 기호 2 : 부정형 급경사지로 자연림 상태의 임야임. 기호 3 : 부정형 완경사지로 자연림 상태의 임야임. 기호 4 : 사다리형 평지로 주거나지임.

인접 도로상태

기호 1 : 남측으로 소폭의 포장도로 접함. 기호 2,3 : 맹지임. 기호 4 : 동측 및 남측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소, 양 사슴))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>임. 기호 2 : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소, 양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(소, 양, 사슴, 젖 소, 말, 개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m 제한구역(젖소, 말, 개, 돼지, 오리, 닭))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 공익용산지<산지관리법>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 국립공원<자연 공원법>임. 기호 3 : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역(신육수원지)<수 도법>, 공원자연환경지구<자연공원법>, 국립공원<자연공원법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1. 맹지이며 본건까지 차량접근 불가능함
2. 인접지와의 지적 경계가 불분명한바, 정확한 경계 등의 확인은 필요시 측량을 통한 확인을 요함

AI 물건분석

2. 인접지와의 지적 경계가 불분명한바, 정확한 경계 등의 확인은 필요시 측량을 통한 확인을 요함

기호 1,4 : 전라남도 진도군 조도면 신육리 소재 "육동마을" 내에 위치하며, 주위는 해안 취락지대임.

기호 2,3 : 전라남도 진도군 조도면 신육리 소재 "육동마을" 북측 인근(기호 2) 및 동측 근거리(기호 3)에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임.

기호 1 : 사다리형 평지로 단독주택 부지로 이용중임.

기호 2 : 부정형 급경사지로 자연림 상태의 임야임.

기호 3 : 부정형 완경사지로 자연림 상태의 임야임.

기호 4 : 사다리형 평지로 주거나지임.

기호 1 : 남측으로 소폭의 포장도로 접함.

기호 2,3 : 맹지임.

기호 4 : 동측 및 남측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소, 양 사슴))

기호 2 : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소, 양 사슴)), 가축사육제한구역(200m제한구역(소, 양, 사슴, 젖소, 말, 개)), 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소, 말, 개, 돼지, 오리, 닭)), 공익용산지, 공원자연환경지구, 국립공원

기호 3 : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축)), 공익용산지, 상수원보호구역(신육수원지), 공원자연환경지구, 국립공원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부채권 총액: 0원.

형식적 경매 (2025타경50716).

인수 보증금 합계: 0원.

진도군 조도면은 다도해해상국립공원으로 지정되어 있으며, 이는 개발 행위에 상당한 제약을 받을 수 있음을 의미한다.

신육수원지가 있는 지역으로 상수원보호구역으로 지정되어 환경보전 관련 규제가 존재한다.

진도군 조도면 신육리 소재지로, 주변은 해안 취락지대 및 마을 주변 야산지대이다.

조도면은 154개의 섬으로 이루어져 있으며, 국내에서 섬이 가장 많은 지역 중 하나이다.

진도 본도에서 배로 약 24km 떨어진 곳에 위치하며, 상조도와 하조도가 조도대교로 연결되어 있다.

진도군 조도면 신육리 산44는 맹지이며 차량 접근이 불가능하다.

인접지와의 지적 경계가 불분명하여 측량을 통한 확인이 필요하다.

조도면은 '체육인의 섬'으로 불릴 만큼 스포츠 활동이 활발하며, 박기주, 박서광 선수 등 유명 체육인들을 배출한 이력이 있다.

조도면은 김, 해조류, 멸치, 전복 등 수산자원이 풍부한 지역이며, 톳 양식 기술 개발이 이루어지기도 했다.

현재 조도면 지역 주민들은 국립공원 지정 해제를 정부에 건의하고 있으며, 사유재산권 행사 제한으로 인한 생활 불편을 호소하고 있다.

조도면은 국립공원 지역으로 묶여 있어 개발 행위에 대한 규제가 많으며, 주민들은 이러한 규제로 인해 생계 유지에 어려움을 겪고 있다고 한다.

'육동마을' 북측 인근 및 동측 근거리에 위치하며, 주위는 마을 주변 야산지대이다.

'육동마을' 내에 위치하며, 주위는 해안 취락지대이다.

10,080,070 원 (감정가).

13,091 ㎡.

13,091.00 ㎡.

0 ㎡.

0 ㎡.

0 ㎡.

1995년 4월 28일 박성철 소유권 이전. 2025년 10월 31일 박말단 소유권 이전 (상속). 2025년 11월 14일 박말단 임의경매 개시 (말소기준권리).

'형식적 경매'로, 채무 변제를 위한 것이 아닌 청산을 위한 경매임을 의미한다.

진도군 조도면 신육리 산44는 다도해해상국립공원, 공원자연환경지구, 자연환경보전지역, 공익용산지, 가축사육제한구역, 상수원보호구역(신육수원지) 등으로 지정되어 있어 개발 행위가 엄격히 제한된다.

진도군 조도면 신육리 산44는 맹지이며, 차량 접근이 불가능하고 인접 토지와의 경계가 불분명하여 측량이 필요하다.

감정가는 10,080,070원이며, 토지 면적은 13,091.00㎡ (약 3,960.08평)이다.

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로, 매각으로 모든 권리가 소멸되며 인수할 권리가 없다.

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건 번호: 해남지원 2025타경50716 (2)

물건 소재지: 전라남도 진도군 조도면 신육리 산44

용도: 임야

감정가: 10,080,070 원

토지 면적: 13,091.00㎡ (약 3,960.08평)

매각 대상: 기타 (토지)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 박OO

1.2. 등기부 현황

* 1995년 4월 28일: 박성철 소유권 이전

* 2025년 10월 31일: 박말단 소유권 이전 (상속)

* 2025년 11월 14일: 박말단 임의경매 개시 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 진도군 조도면 신육리에 위치하며, 주변은 해안 취락지대 및 마을 주변 야산지대로 형성되어 있다. 조도면은 154개의 섬으로 이루어져 있으며, 국내에서 섬이 가장 많은 지역 중 하나로 알려져 있다. 진도 본도에서는 배로 약 24km 떨어진 곳에 있으며, 상조도와 하조도는 조도대교로 연결되어 있다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지(산44)는 맹지이며, 차량 접근이 불가능하고 교통 사정이 불편한 편이다. 이는 감정평가서 상 일부 기호(기호 1, 4)에서 차량 접근이 가능하다고 언급된 내용과 다소 차이가 있으나, 전체 물건에 대한 주의사항으로 맹지 및 접근 불가 사항이 명시되어 있다.

2.3. 도로 상태

본건은 맹지로서 별도의 진입로가 없어 인접 토지에 의존해야 하는 상황이며, 도로와의 직접적인 접면이 없다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 권리 관계

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되며, 이는 채무 변제를 위한 경매가 아닌, 재산의 청산을 목적으로 하는 경매임을 의미한다. 경매를 통해 모든 기존 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 부담은 없다. 등기부상 채권 총액이 0원으로 기재되어 있어, 일반적인 임의경매와는 달리 특별한 채권 관계가 없을 것으로 보인다.

3.2. 소유권 변동 내역

* 1995년 4월 28일: 박성철로부터 소유권 이전

* 2025년 10월 31일: 박말단에게 상속으로 인한 소유권 이전

* 2025년 11월 14일: 박말단에 의해 임의경매 개시 결정 (말소기준권리)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 진도군 조도면 신육리는 다도해 해상국립공원 지역으로, 자연경관이 매우 수려한 곳이다. 주변은 해안 취락지대와 야산지대로 이루어져 있으며, '육동마을'이 인근에 위치하고 있다. 조도면은 섬이 많고 지형이 복잡하여 일반적인 상권 형성이 어렵지만, 관광 자원으로서의 잠재력은 가지고 있다.

4.2. 지역 특성

조도면은 김, 해조류, 멸치, 전복 등 풍부한 수산 자원을 보유하고 있으며, 톳 양식 기술 개발이 이루어지기도 했다. 또한, '체육인의 섬'으로 불릴 만큼 스포츠 활동이 활발한 지역이며, 유명 체육인들을 배출한 이력도 있다. 하지만 국립공원 지정 및 여러 규제로 인해 지역 개발이 더디고 주민들의 생계 유지에 어려움이 있다는 목소리도 있다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

조도면은 다수의 섬으로 이루어진 지역 특성상 편의시설이 많지 않다. 인근 '육동마을'이 있지만, 본건까지 차량 접근이 불가능하여 직접적인 생활 편의시설 이용에 제약이 따른다. 주요 편의시설 및 서비스 이용을 위해서는 진도 본도로 이동해야 할 것으로 예상된다.

5.2. 지역 문화 및 관광

조도면은 다도해 해상국립공원으로 지정될 만큼 아름다운 자연 경관을 자랑하며, 도리산 전망대, 하조도 등대, 만물상 바위 등 관광 자원을 보유하고 있다. 또한, 진도아리랑, 진도북춤 등 남도 문화의 깊이를 느낄 수 있는 전통 문화 체험 기회도 제공한다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근 불가능

본건은 맹지이며 차량 접근이 불가능하여, 토지 이용 및 개발에 심각한 제약을 받는다. 건축이나 영농 등 어떠한 활동을 위해서도 인접 토지 소유자의 협조 또는 토지 매입이 필수적이다.

6.2. 경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요하다. 이는 향후 토지 활용 시 분쟁의 소지가 될 수 있다.

6.3. 환경 및 개발 규제

본건은 자연환경보전지역, 국립공원, 공원자연환경지구, 공익용산지, 가축사육제한구역, 상수원보호구역(신육수원지) 등 다양한 법규에 의해 개발 행위가 엄격히 제한된다. 특히 국립공원 지역으로 지정된 점은 개발 및 이용에 큰 제약으로 작용할 수 있다.

6.4. 지형 및 이용 현황

감정평가서에 따르면 본건 토지는 급경사지 또는 완경사지의 자연림 상태로 평가되었다. 이는 토지 활용에 있어 물리적인 제약을 야기할 수 있다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 조도면 신육리에 위치한 임야로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행된다. 13,091㎡ (약 3,960.08평)의 넓은 면적을 가지고 있으나, 맹지로서 차량 접근이 불가능하고 경계가 불분명하다는 치명적인 단점을 안고 있다. 또한, 국립공원, 자연환경보전지역, 상수원보호구역 등 엄격한 개발 제한 규제가 적용되어 있어 토지 활용 가능성이 매우 낮다.

이러한 여러 제약 조건으로 인해 본건 토지의 현재 시점에서 실질적인 가치를 평가하거나 투자 대상으로 삼기에는 상당한 어려움이 따른다. 다만, 형식적 경매로서 권리 관계가 깨끗하고, 향후 지역 규제 완화 또는 접근성 개선이 이루어질 경우 잠재적 가치가 발생할 수는 있으나, 이는 매우 장기적이고 불확실한 전망이다.

8. 투자 포인트

* 형식적 경매로 진행되어 권리상 매우 깨끗하다.

* 진도군 조도면 지역은 다도해 해상국립공원으로 지정되어 천혜의 자연 경관을 보유하고 있다.

* 향후 지역 규제 완화 또는 접근성 개선이 이루어질 경우, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대할 수 있다. (매우 낮은 확률)

9. 예상 입찰가

본건은 맹지이며 차량 접근이 불가능하고, 복잡한 개발 제한 규제가 적용되어 있어 실질적인 활용에 큰 제약이 따르는 물건입니다. 또한, 감정평가액 10,080,070원에서 유찰이 발생할 가능성이 높습니다.

따라서 예상 입찰가는 해당 토지의 현재 상태에서의 실질적 가치와 향후 발생 가능한 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 전문가와의 상담을 통해 주변 시세, 개발 가능성, 향후 토지 이용 계획 등을 면밀히 분석한 후, 투자자 본인의 판단 하에 무리하지 않는 선에서 결정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금이나 채무는 없는 상태입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.