나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50767 [2] 전라남도 해남군 송지면 어란리 1597 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1 : 전라남도 해남군 송지면 어란리 소재 "어란진초등학교" 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 해안취락지대임. 기호 2 : 전라남도 해남군 송지면 어란리 소재 "어란진초등학교" 북서측 근거리에 위치 하며, 주위는 해안농경 및 야산지대임.

교통상황

기호 1 : 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 보통시됨. 기호 2 : 본건까지 차량접근 가능하나, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로 단독주택 건부지로 이용중이나, 관리되지 않고 장기간 방치 되어 대나무 수풀이 우거진 상태임. 기호 2 : 부정형 완경사지로 임야화한 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호 1 : 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근 가능함. 기호 2 : 북동측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<<교육환경 보호에 관 한 법률> 기호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1. 인접토지와의 경계 부근에 분묘 1기 소재하나 정확한 소재여부는 경계측량 등 별도의 확인이 필요함
2. 공부상 지목은 “전”이나 현황은 자연림(임야) 상태임(2026. 3. 19.자 송지면 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 해남지원 2025타경50767 (2)

3. 소재지: 전라남도 해남군 송지면 어란리 1597

4. 용도: 전 (현재 현황은 자연림 상태)

5. 감정가: 22,711,000원

6. 토지면적: 1747.00㎡ (약 528.44평)

7. 건물면적: 0.00㎡

8. 매각대상: 토지매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 기호 1 : "어란진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안취락지대임.

* 기호 2 : "어란진초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 해안농경 및 야산지대임.

* 교통상황

* 기호 1 : 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

* 기호 2 : 본건까지 차량접근 가능하나, 제반교통사정은 다소 불편시됨.

* 인접 도로상태

* 기호 1 : 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 접근 가능함.

* 기호 2 : 북동측으로 소폭의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

* 채권자: 땅OOOOOOO (경매 신청 채권자)

* 등기부상 권리 내역 요약:

* 말소기준권리: 땅끝농업협동조합의 가압류 (2025.08.22. 접수)

* 기타 권리: 한화생명보험 가압류 (2025.09.19. 접수), 해남군수산업협동조합 가압류 (2026.01.09. 접수)

* 모든 권리는 말소기준권리 이후 접수된 사항으로, 낙찰로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됨.

* 소유권 이전:

* 윤 (1994.11.19. 매매)

4. 상권분석

* 본 물건은 해안 취락지대 및 농경, 야산지대에 위치하고 있어 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성될 것으로 예상됨.

* 인근 어란진항(7번 검색 결과)이 있어 어촌 관련 활동이 이루어지고 있으며, 이는 지역 경제의 일부를 구성할 수 있음.

* 구체적인 상권 활성화 정도나 유동인구에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요함.

5. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 어란진초등학교가 위치하여 기본적인 교육 접근성이 있음. (2, 3, 4, 5번 검색 결과)

* 편의시설: 해안 지역으로 어촌 관련 편의 시설이 있을 것으로 추정되며, 구체적인 대형 마트, 병원 등 생활 편의 시설은 인근 읍내 또는 도시 지역으로 이동이 필요할 수 있음.

* 자연환경: 해안과 인접해 있어 바다 조망이 가능하거나 해안 경관을 즐길 수 있는 환경임.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권:

* 인접토지 경계 부근에 분묘 1기가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있음. (특이사항, 주의사항, 물건명세서 참고사항)

* 정확한 소재 여부 및 성립 여부는 별도의 경계 측량 및 법률 검토가 반드시 필요함.

* 토지 현황 불일치:

* 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 자연림(임야) 상태임. (주의사항, 물건명세서 참고사항, 2026.3.19. 송지면 사실조회회신 참조)

* 이는 토지 이용에 제한이 있을 수 있으며, 형질 변경 등에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 접근성:

* 기호 1 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지 상태로, 인접 토지 이용자의 통행 승낙이 필수적임.

* 기호 2 토지는 차량 접근은 가능하나 다소 불편한 교통 상황임.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 송지면 어란리에 소재한 토지 매각 건으로, 해안 인근의 자연환경을 가지고 있습니다. 감정가는 22,711,000원이며, 토지 면적은 1747㎡ (약 528.44평)입니다. 권리 분석상 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수해야 할 임차 보증금 또한 없습니다.

하지만, 공부상 지목과 현황이 다른 점(전 → 임야), 분묘기지권의 성립 가능성, 그리고 일부 토지의 맹지 상태 및 차량 접근성 문제는 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 분묘기지권 문제는 별도 확인 및 협의가 필요하며, 토지 현황 불일치는 향후 이용 계획에 따라 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

주변 환경은 해안 취락 및 농경, 야산지대로 구성되어 있으며, 어란진초등학교, 어란진항 등이 인근에 있습니다. 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 해안 인근 지역: 바다와 인접한 지역으로, 전원생활 또는 주말 농장, 소규모 펜션 부지 등으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 농촌공간정비사업 등이 추진되는 지역으로(12, 16번 검색 결과), 향후 지역 환경 개선 및 기반 시설 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 22,711,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 분묘기지권, 지목과 현황 불일치, 맹지 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 감정가 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 가치를 고려한 초기 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 18,000,000원 ~ 20,500,000원 선에서 검토하되, 현장 조사 및 분묘기지권 등 리스크 해소 방안 마련 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장의 관점을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 철저한 사전 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.