나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5043 [1] 전라남도 강진군 마량면 수인리 517-5 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.02.19

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

기호(1),(2),3-(가),3-(나),(4)는 전라남도 강진군 대구면 구수리 소재 '남호마을회관' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 전, 답 등이 주를 이루는 해안 경지정리지대로서, 주위환경은 보통입니다.

토지의 상황

기호(1),(2)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중입니다.
기호(4)는 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 답으로 이용 중입니다.

건물의 구조 및 현상

기호3-(가) 경량철골구조 강판지붕 단층 건물(장어양어장)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 콘크리트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

기호3-(나) 경량철골구조 강판지붕 단층 건물(배합장)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 콘크리트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.
제시 외 건물㉠은 경량철골구조 강판지붕 단층 건물(장어양식장)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 콘크리트마감 등
- 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉡은 경량철골구조 강판지붕 단층 건물(기계실)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 콘크리트마감 등 시공되었습니다.

제시 외 건물㉢은 경량철골구조 강판지붕 단층 건물(창고)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 콘크리트마감 등 시공되었습니다.

제시 외 건물㉣은 철파이프구조 강판지붕 단층 건물(차양)로서,
- 벽 체 : 철골마감 등

제시 외 건물㉤은 경량철골구조 강판지붕 단층 건물(주택 및 사무실)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 벽지마감, 장판마감 등 시공되었습니다.
제시 외 건물㉥은 경량철골구조 강판지붕 단층 건물(창고)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 콘크리트마감 등 시공되었습니다.

제시 외 건물㉦은 경량철골구조 강판지붕 단층 건물(창고)로서,
- 외 벽 : 판넬마감 등
- 내 벽 : 콘크리트마감 등 시공되었습니다.

기계/기구의 현상

가. 본건 기계기구의 평가는 공장 관계자의 안내를 받을 수 없어 귀 제시목록을 기준으로 명판과 대조하여 조사·평가하였으며, 실지조사 당시 운휴 중인 공장으로서 기계기구의 정상작동 여부는 불분명하니 업무진행시 재확인하시기 바랍니다.

나. ‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2022-12호’,‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-13호’의 일련번호 6,11,18은 현황 소재불명이니 참고하시기 바랍니다.

다. ‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2022-12호’,‘공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-13호’의 일련번호 4,15은 일부 소재불명이니 참고하시기 바랍니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 매각 포함
- 운휴 중인 공장으로서 기계기구의 정상작동여부는 불분명함
- 기계기구 목록 제2022-12호, 2023-13호의 일렬번호 6, 11, 18은 소재불명, 일렬번호 4, 15는 일부 소재불명임
- 제시외 건물(3-1 경량철골구조 강판지붕 장어양식장 806.69㎡, 감정가 372,690,780원)의 면적은 별지 가설건축물관리대장을 기준으로 하였고 존치기간은 2026. 7. 27.까지 연장됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 장흥지원 2025타경5043 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 옥OOOOOOOO (옥과농업협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 강진군 마량면 수인리 517-5

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 2,271,151,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 2618.00㎡ (약 792평)

토지지분: 2618㎡

건물면적: 1016.30㎡ (약 307평)

건물지분: 1016.3㎡

제시외 건물면적: 979.75㎡ (약 296평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 강진군 마량면 수인리에 위치하고 있으며, '남호마을회관'에서 남동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 전(밭)과 답(논)이 주를 이루는 해안 경지정리지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 접근성 및 교통

구체적인 대중교통 접근성에 대한 정보는 제한적이나, 지역 특성상 차량을 이용한 접근이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 마량항 등 주요 지점과의 거리는 인근 정보를 통해 파악할 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 민박, 숙박시설(모텔) 등이 위치하고 있으며, 관광 자원인 마량항과 서중항이 인근에 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리시설, 공동묘지, 납골당 등)의 존재 여부는 검색 결과상 확인되지 않았습니다. 다만, 강진군 전체적으로 영농폐기물 집하장 관리 문제 등이 언급된 바 있어, 지역 환경 관리에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리(을5, 농업협동조합자산관리회사 근저당, 접수일자 2022-02-24)보다 후순위이므로 낙찰 시 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민교

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-02-01

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되었으며, 대항력 또한 없는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 지역 특성

본 물건은 '동물 및 식물 관련시설' 용도로 등록되어 있으며, 해안 경지정리지대에 위치한 공장입니다. 지역은 농업 및 어업 활동과 관련된 시설들이 밀집해 있을 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 활용도

넓은 토지와 건물을 바탕으로, 기존 동물/식물 관련 시설 또는 이를 활용한 다양한 사업(예: 가공, 저장, 유통 등)으로의 전환을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

주변에 편의시설 및 대중교통에 대한 상세 정보는 부족하나, 마량항 인근 지역은 관광지로서의 특징도 일부 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운영 중단 및 설비 문제

본 건은 운휴 중인 공장으로서, 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 또한, 일부 기계기구가 소재불명(일련번호 6, 11, 18은 완전 소재불명, 4, 15는 일부 소재불명)인 상태이므로, 재가동 시 상당한 수리 및 점검 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 존치기간

제시외 건물 중 장어양식장(3-1)의 존치기간이 2026년 7월 27일까지로 연장되었음이 확인되었습니다. 이는 향후 철거 또는 연장 관련 추가 비용 및 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 토지 이용 현황

토지 중 일부(기호 4)는 답으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 공장 부지 외 농지 포함 여부 및 향후 활용 계획에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 다수의 건물을 갖춘 동물 및 식물 관련시설 용도의 공장입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다. 그러나 현재 운휴 중인 공장 상태이며, 기계 설비의 불확실성과 일부 소재불명, 제시외 건물의 존치기간 만료 등 사업 재개 및 운영에 있어 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 투자자는 이러한 현황을 면밀히 파악하고, 사업 계획 및 예상 비용을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 명확한 권리 확보 가능.

* 넓은 토지 면적(약 792평)으로 향후 확장 및 다양한 용도 전환 잠재력 보유.

* 동물 및 식물 관련시설 용도로, 해당 업종에 대한 전문성을 가진 투자자에게 적합.

* 인근 관광 자원(마량항 등)과 연계한 사업 가능성 검토 가능.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필수적입니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율 분석

* 현장 방문을 통한 건물 및 기계 설비의 정확한 상태 파악 및 수리/교체 비용 산출

* 제시외 건물(특히 존치기간 만료 예정인 장어양식장)의 철거 비용 또는 재연장 관련 비용 예측

* 지역 부동산 시장 동향 및 향후 발전 가능성 분석

* 실제 사업 계획 수립을 통한 수익성 예측 (운휴 중인 공장의 재가동 및 운영 비용, 예상 매출 등)

* 본 물건의 감정가(2,271,151,000원) 및 현재 시장 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

투자자는 위의 사항들을 충분히 검토한 후, 본인이 감수할 수 있는 리스크 수준과 예상 수익률을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.