나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5330 [2] 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 340-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 소재 '대덕읍행정복지센터' 남서측 인근에 위치 하며, 부근은 읍소재지내 농경지대(일련번호 1,5) 및 노선상가지대(일련번호 2~4,6)로, 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상토지 또는 대상토지 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,5) 삼각형(일련번호 1) 및 부정형(일련번호 5)의 평지로, 전으로 이용중임. 일련번호 3,4,6) 3필지 일단지로, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,5) 맹지임. 일련번호 3,4,6) 동측으로 노폭 약 11미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하며, 남동측 으로 본건 일련번호 6) 토지내에 개설된 노폭 약 2.5미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든 가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호 3,4) 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(100m 제한구역_도 로(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양, 젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(300m 제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 5) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역( 100m 제한구역_도로(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양, 젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로(돼지, 닭, 오리, 메추리, 개))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m 제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호 6) 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제 한구역(100m 제한구역_도로(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양, 젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m 제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

' 건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 일련번호 6) 토지 남측부분이 노폭 약 2.5미터의 도로부지로 이용중인 것으로 보이나 정확한 도로경계는 측량을 요함. - 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 라멘조 슬래브지붕 단층으로, 외벽: 화강석, 타일 및 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 새시창임.

이용상태

일련번호 2(가) 점포 및 주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2(가) 일반적인 급배수 및 위생설비 되어 있으며, 기름보일러 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(부합물 및 종물)이 소재함. - 기호 ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층, 방, 약 12.6㎡ 기호 ㄴ) 블럭조 스레트지붕 단층, 화장실, 약 5.4㎡ 기호 ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층, 보일러실, 약 1.6㎡ <2(가)건물의 옥상 소재> 기호 ㄹ) 블럭조 슬래브지붕 단층, 보일러실, 약 1.5㎡ <2(가)건물의 1층/옥상간 계단밑 소재>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함. 특별매각조건 있음(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 할 수 있음. 공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5330 (2)

소재지: 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 340-7

용도: 근린주택

감정가: 91,246,800원

토지면적: 201.00㎡ (약 60.80평)

토지 지분: 26.2929㎡ (약 7.95평)

건물면적: 94.21㎡ (약 28.50평)

건물 지분: 13.46㎡ (약 4.07평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 포함. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 이후 매각기일에는 행사 불가.

2. 입지조건

대상 물건은 전라남도 장흥군 대덕읍 신월리 소재 '대덕읍행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지대 및 노선상가지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 중 일부(일련번호 1, 5)는 맹지인 것으로 확인됩니다. 다른 토지(일련번호 3, 4, 6)는 노폭 약 11미터의 왕복 2차로 아스팔트 도로에 접하고 있으며, 일부는 노폭 약 2.5미터의 콘크리트 포장도로에도 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역, 일반상업지역 등으로 복합적으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 24일 접수된 경기신용보증재단의 강제경매 개시결정(말소기준권리)입니다. 이보다 앞선 권리는 현재 제시된 등기부 요약 정보상으로는 보이지 않으나, 1980년 12월 24일자 소유권이전(이해순) 및 2025년 6월 2일자 상속 소유권이전(김민선 외 6명) 내역이 있습니다.

등기부상 권리 중 2025년 9월 24일 접수된 경기신용보증재단의 강제경매 개시결정은 말소기준권리로서, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 국민건강보험공단의 압류(2025년 9월 25일) 또한 말소될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 곽종주: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 이미화: 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2006-08-28. 대항력 있음.

총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인(이미화)이 존재하므로, 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 새로운 소유자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

본 물건은 장흥군 대덕읍의 행정복지센터 인근에 위치하여 지역 내 기반 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. 주변이 농경지와 상가지대가 혼합된 지역 특성을 가지므로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기능 수행이 가능할 것으로 보입니다. 현재 상권 규모나 성장 가능성에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

대덕읍행정복지센터가 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리합니다. 주변의 농경지 및 상가지대 환경을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 매각 대상이 토지 및 건물의 일부 지분이므로, 전체 소유권을 확보할 수 없으며 다른 공유자와의 관계에서 협의 및 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 낙찰가와 동일한 가격으로 우선 매수 신고를 할 수 있으며, 이는 입찰 참여자의 권리를 제한할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이미화 씨는 대항력이 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 새로운 소유자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 배당 가능성을 시사합니다.)

* 재매각 물건: 재매각은 일반적으로 잔금 미납, 불허가 등 특별한 사유가 발생한 경우에 이루어지므로, 해당 물건의 잠재적 하자나 복잡한 권리 관계를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 맹지(Landlocked Property): 일부 토지가 맹지라는 점은 토지 활용에 있어 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 공부상 면적 외 별도의 제시외 건물이 존재하며, 이는 추후 철거 또는 법적 문제 발생 소지가 있습니다.

* 도로 경계 불명확: 특정 토지의 도로 경계가 불명확하여 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장흥군 대덕읍의 근린주택으로, 토지와 건물의 일부 지분만 매각 대상입니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 공유자 우선매수 신고 가능성, 재매각 물건이라는 점, 그리고 일부 맹지라는 점 등 여러 복합적인 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다. 권리관계 및 물건의 상태에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 특히 지분 매각의 특수성을 충분히 이해해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각 및 재매각으로 인한 일반 경매 물건 대비 낮은 경쟁률 및 낙찰가 기대.

* 근린주택 용도로 인한 향후 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 91,246,800원이나, 매각 대상이 전체가 아닌 토지 및 건물 지분(토지 약 13.1%, 건물 약 14.3%)이므로, 해당 지분의 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 부동산 시세 자료(JSON 형식)가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 현 시세 기준 정확한 분석이 어렵습니다.

추정치로서, 지분 비율과 물건의 특성(재매각, 대항력 있는 임차인, 맹지 등)을 고려할 때, 전체 감정가의 약 70% ~ 90% 수준을 예상해 볼 수 있으나, 이는 매우 보수적인 추정치입니다.

* 토지 지분 예상 가치: 약 600만원 ~ 750만원

* 건물 지분 예상 가치: 약 650만원 ~ 800만원

* 총 예상 입찰가 범위: 약 1,250만원 ~ 1,550만원

이는 지분 가치에 대한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 그리고 추가적인 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (인수 보증금은 '0원'으로 계산에 포함되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.