나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5357 [2] 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 757-3 대경파미안 2층 8호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 소재 '장흥군보건소' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

건물의 구조 기호1-(가), 기호2-(나)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상20층 건물 중, 제2층 제3호, 제8호로서, 외벽 : 페인트마감 등 내벽 : 페인트마감, 통유리마감 등 창호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가) 근린생활시설(상호 : 대경건설)로 이용 중입니다. 기호2-(나) 근린생활시설(현 ‘공실’)로 이용 중입니다.

설비내역

기호1-(가), 기호2-(나)는 상하수도시설에 의한 급ㆍ배수설비, 도시가스시설에 의한 난방설비, 전기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(효성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5357 (2)

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리 757-3 대경파미안 2층 8호

용도: 근린상가

감정가: 129,000,000원

토지면적: 11.55㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.551300000000001㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.60㎡ (약 13.20평)

건물지분: 43.5953㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 건산리에 소재한 '장흥군보건소' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근으로는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황 또한 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2025년 7월 18일 접수된 주식회사지승전력의 가압류(갑2)로 확인됩니다. 본 물건명세서상에 기재된 등기부채권 총액은 2,856,129,934원입니다. 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(갑1) 외 가압류(갑2, 갑4) 및 강제경매(갑3) 등기들이 존재했으나, 모두 '말소' 처리된 것으로 나타나 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않습니다. 따라서 인수할 권리(위험 부담)는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린상가로 분류되며, 아파트 및 근린생활시설, 단독주택 등이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 건물 내 일부(기호1-(가))는 대경건설에서 근린생활시설로 이용 중이며, 다른 일부(기호2-(나))는 현재 공실로 확인됩니다. 주변 상권은 주거 밀집 지역의 기본적인 수요를 충족하는 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 '장흥군보건소'가 위치하여 의료 접근성이 양호합니다. 또한, 아파트 단지 및 주택가가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 본 경매물건은 차량 접근 및 주차가 가능하며, 도로망이 잘 갖춰져 있어 지역 내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 층수 불일치 가능성: 제공된 물건 정보상 '2층 8호'로 명시되어 있으나, 건축물대장 JSON 상의 전유부 정보에는 'flrNo: 8' (8층)으로 기재되어 있어 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 이는 현장 확인이 반드시 필요한 부분입니다.

* 특이 임차인: 임차인 김 씨가 있으나, 보증금과 차임이 0원으로, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있습니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있어 인도명령 대상이 될 것으로 보이나, 특이사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액: 현재 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보이지만, 과거 등기부상 채권 총액이 28억 원 이상으로 매우 높아, 해당 자산의 과거 재무 상황이나 개발 과정에서의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 장흥군 장흥읍의 근린상가 물건으로, 비교적 깨끗한 권리 관계와 신축 건물이라는 장점이 있습니다. '장흥군보건소' 인근에 위치하며 교통 접근성도 무난한 편입니다. 다만, 건축물대장상의 층수 정보와 실제 등기부상 정보 간의 불일치 가능성은 반드시 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 또한, 0원 보증금의 임차인 존재는 명도 과정에서 특별한 어려움은 없을 것으로 보이나, 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 비교적 신축 건물(준공 2022년/2025년)에 해당하여 노후도에 대한 걱정이 적습니다.

* 근린상가로서의 잠재력과 함께, 건물 내 주거 및 업무 시설 용도 또한 복합적으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 낙찰 시 별도의 인수 보증금 부담은 없습니다. 예상 입찰가 산정은 본 물건의 정확한 현황 조사, 주변 시세 분석, 향후 임대 수익률 및 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가 129,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 및 시장 상황을 반영한 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.