나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경380 [5] 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 『신태인연가아파트 상가동 1층 101호외 5개호』로서, 주위환경은 소규모의 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~6)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 101호외 5개호로서 외 벽 : 드라이 비트 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창 입니다.

이용상태

1~6)은 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.

설비내역

상가 공동의 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 조사일 현재 아파트 및 그 부대시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남동측으로 개설된 진,출입로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 소매점으로 이용중이며 현재 공실상태
2. 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경380 (5)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층 105호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 62,000,000원

토지면적: 33.92㎡ (약 10.26평)

건물면적: 31.39㎡ (약 9.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 담양한빛신용협동조합 (확인됨)

1.1. 입지조건

대상 물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 소규모의 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 자유롭고 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

대상 단지는 남동측으로 개설된 진출입로를 통해 접근할 수 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 7월 7일 담양한빛신용협동조합의 근저당권 (을5, 360,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인된 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리분석상 안전한 물건입니다.

등기구분 갑1: 주식회사승승씨앤디 (소유권보존, 2013-11-21)

등기구분 을5: 담양한빛신용협동조합 (근저당권, 2016-07-07, 360,000,000원) - 말소기준권리

등기구분 을6: 이희남 (근저당권, 2017-06-22, 150,000,000원)

등기구분 갑6: 서광주세무서장 (압류, 2022-07-01)

등기구분 갑7: 서구(광주광역시) (압류, 2022-10-11)

등기구분 갑8: 국민건강보험공단 (압류, 2022-12-05)

등기구분 갑11: 담양한빛 (임의경매, 2025-11-13)

등기부채권 총액: 510,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

물건은 신태인농공단지 인근에 위치하며, 소규모 아파트 단지와 주택가를 배후로 하는 근린상가입니다.

현재 소매점 및 기타 제1종 근린생활시설로 이용 가능하며, 현황은 공실 상태입니다.

주변 환경을 고려할 때, 소규모 상권 내에서 지역 주민을 대상으로 한 업종이나 농공단지 종사자를 대상으로 한 업종이 적합할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있으나, 대형마트, 전문병원 등은 정읍 시내 또는 전주까지 이동이 필요할 수 있습니다.

주거 및 자연환경: 아파트 단지와 주택가, 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 시골 분위기를 느낄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 상태: 현재 공실로, 낙찰 후 공실 리스크 및 임대 수익 확보 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

소유자 불명 물건 존재: 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 기재되어 있어, 해당 물건과의 관계 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 510,000,000원으로 감정가 62,000,000원 대비 매우 높아, 낙찰 후 잔금 납부 능력을 충분히 고려해야 합니다.

용도 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 지역 지구가 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 정읍시 신태인읍에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 신태인농공단지를 배후로 하는 입지를 가지고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건이라는 점은 장점입니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 소유자 불명 물건 존재 가능성, 그리고 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높은 점은 유의해야 할 부분입니다.

지역 경제 활성화 및 향후 개발 계획 등을 고려한 심층적인 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

소규모 상권 내 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 주택가의 잠재적 고객층 확보가 가능합니다.

농공단지 인접성: 신태인농공단지 종사자들을 대상으로 한 상권으로서의 가능성이 있습니다.

안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

예상 입찰가는 다음과 같은 추가적인 분석을 통해 결정되어야 합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시세 조사

* 목표 수익률 달성을 위한 예상 임대료 및 공실률 산정

* 수리, 명도, 세금 등 추가 제반 비용 예측

* 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 상권 가치 평가

감정가 62,000,000원을 기준으로, 위 고려사항들을 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.