나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경380 [3] 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 『신태인연가아파트 상가동 1층 101호외 5개호』로서, 주위환경은 소규모의 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~6)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 101호외 5개호로서 외 벽 : 드라이 비트 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창 입니다.

이용상태

1~6)은 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.

설비내역

상가 공동의 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 조사일 현재 아파트 및 그 부대시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남동측으로 개설된 진,출입로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 소매점으로 이용중이며 현재 공실상태
2. 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경380 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 담OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 60,000,000원

토지면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

1. 소매점으로 이용 중이며 현재 공실 상태입니다.

2. 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 기재되어 있습니다.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 대상 물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리에 위치하며, "신태인농공단지" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 그리고 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 자유로운 편이며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 대상 단지는 남동측으로 개설된 진출입로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(상대제한지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 7월 7일 접수된 담양한빛신용협동조합의 근저당권(을5)이며, 이보다 선순위인 소유권보존등기(갑1)를 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 515,096,610원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 신태인읍 연정리는 소규모 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 인근에 신태인농공단지가 위치하고 있습니다. 이는 직장인 수요 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권의 잠재력을 시사합니다.

4.2. 건물 이용 현황

물건은 제1종근린생활시설(소매점)로 이용 중에 있으며, 현재는 공실 상태입니다. 이는 빠른 명도 후 신규 임차인 확보를 통해 즉시 수익 창출이 가능함을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 신태인시장에서는 식료품, 생활용품 등 다양한 상품을 구매할 수 있으며, 지역 주민들의 생활 편의를 제공합니다. 또한, 신태인읍 내에는 신태인실내체육관, 신태인 인조잔디구장, 정읍시 생활문화센터 등 주민들을 위한 문화 및 체육 시설이 소재하고 있습니다.

5.2. 교통

신태인역이 위치하고 있어 철도 이용이 편리하며, 주요 국도 및 지방도가 교차하는 교통 요충지로 대중교통 및 자가용 이용이 용이합니다.

5.3. 기타

신태인읍에는 요양원 등 공공 복지 시설도 위치하고 있습니다. 주변 환경에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 물건은 공실 상태로, 즉시 임대 수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 새로운 임차인 모집 및 안정적인 임대 수익 확보까지 일정 기간 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 소유자 불명 물건

현황조사서 상 소유자를 알 수 없는 물건이 있다는 기재는 명도 진행 시 또는 물건 인도 과정에서 예상치 못한 추가적인 문제가 발생할 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다.

6.3. 높은 채무 총액

물건의 감정가 대비 등기부채권 총액이 높아, 경매 낙찰 후에도 채무 부담이 높을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6.4. 용도 제한

토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신태인농공단지 인근에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변에 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 현재 공실 상태이나, 이는 빠른 명도 후 신규 임차인 확보를 통해 즉시 수익화할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 명확하여 매수인이 인수할 부담이 적으나, 현황 조사상 소유자를 알 수 없는 물건 존재에 대한 잠재적 리스크는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 신태인읍의 지역 경제 활성화 및 배후 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신태인농공단지 및 지역 배후 수요를 기반으로 하는 근린상가로서의 잠재력

* 명확한 권리 관계 및 매각으로 인한 모든 후순위 권리 소멸

* 현재 공실 상태로, 빠른 명도 및 신규 임차인 유치를 통한 즉시 수익화 가능성

* 부동산 임의경매 절차에 따른 상대적으로 낮은 감정가

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 60,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석 및 현황 조사를 통해 파악된 잠재적 리스크(공실, 소유자 불명 물건)와 지역 상권의 실제 수요, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 공시된 임대 관계 미상 및 공실 상태임을 감안할 때, 최초 입찰 시에는 감정가의 70%~80% 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 명확한 시세 및 공실 해소 가능성에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 없는 관계로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.