나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경366 [2] 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리 OOOOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리 소재 "양지마을" 인근 및 근거리에 산재하여 위치하며, 주위환경은 자연취락과 농경지, 임야 등이 혼재하는 새만금주변의 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지까지 차량과 농기계류 접근 가능하고, 인근 및 근거리에 국도와 지방도 등이 위치하고 있어 주변 지역으로의 이동이 수월하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

● 기호 1)은 세장형의 토지로서 조사일 현재 '답'으로 이용중입니다. ● 기호 2)는 사다리형의 토지로서 조사일 현재 '자연림'상태입니다. ● 기호 3)은 사다리형의 토지로서 조사일 현재 '답'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

● 기호 1)은 북측으로 인접 구거를 통하여 소폭의 콘크리트 포장된 농로에 접합니다. ● 기호 2)은 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. ● 기호 3)은 서측 및 북측으로 인접 구거를 통하여 소폭의 콘크리트 포장된 농로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

● 기호 1, 3)은 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, ● 기호 2)는 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 기호 1) 지상에 제시외 비닐하우스가 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '자연림' 상태임
2. 2차선 아스팔트 포장도로에 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 정읍지원 2025타경366 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리 산302-1

* 용도: 임야

* 감정가: 268,992,000원

* 토지면적: 3736.00㎡ (약 1,130.61평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOO

* 주의사항:

* 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '자연림' 상태임.

* 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지감정요항표 요약:

* 주위환경: 양지마을 인근, 새만금 주변 농촌 지역 (자연취락, 농경지, 임야 혼재).

* 교통상황: 차량/농기계 접근 가능, 국도/지방도 인접, 교통사정 보통.

* 형태 및 이용상태: (기호 2)는 사다리형의 토지로서 조사일 현재 '자연림' 상태임.

* 인접 도로상태: (기호 2)는 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: (기호 2)는 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지임.

* 제시외 물건: 기호 1 지상 비닐하우스 소재 (본 건 물건과 관련하여 별도 확인 필요).

* 임대관계: 미상.

1.1. 입지조건

* 소재지: 전북특별자치도 부안군 하서면 장신리

* 지역특성: 자연취락과 농경지, 임야가 혼재하는 새만금 주변의 농촌 지역임. 양지마을 인근에 위치함.

* 교통: 대상 토지까지 차량과 농기계 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 국도와 지방도가 위치하여 주변 지역으로의 이동이 수월함. 전반적인 교통 사정은 보통임.

* 도로접면: 북측으로 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 (지상권설정, 2019-02-28)

* 인수되는 권리: 을1 (부안군산림조합 근저당권, 260,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하므로, 낙찰자는 해당 권리를 인수해야 함.

* 등기부채권 총액: 640,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계는 미상이나, 인수 보증금이 없으므로 등기부상 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 다만, 임대관계가 미상인 점은 유의해야 함. 만약 실제 임차인이 존재하고 대항력을 갖춘 경우, 보증금 외 별도의 문제가 발생할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주변은 자연취락 및 농경지, 임야가 혼재하는 한적한 환경임.

* 인근에 양지마을이 있으며, 새만금 개발 지역과도 근접해 있어 향후 개발에 따른 잠재력을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 상업 및 편의시설보다는 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역임.

* 직접적인 상권 형성은 미미하며, 생활 편의시설은 인근 면 소재지나 부안읍까지 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 농촌의 자연 친화적인 환경을 제공함.

* 편의시설: 주변 마을 및 면 소재지 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 쇼핑몰, 병원 등 주요 편의시설은 인근 도시 지역으로 이동해야 함.

* 교육시설: 인근 농촌 지역의 초, 중학교 등 기본적인 교육시설 이용이 가능하나, 고등학교 및 전문 교육기관은 원거리 통학이 필요함.

* 의료시설: 기본적인 보건소 및 의원 등은 인근에 위치할 수 있으나, 종합병원은 부안읍 등 주요 지역으로 이동해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 현재 감정가(268,992,000원)에 근접하는 근저당권(260,000,000원)이 인수되므로, 낙찰 후 총 투입 비용이 감정가를 초과할 위험이 있음.

* 토지 이용 제한:

* 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '자연림' 상태로, 개발 및 건축 시 산지 관련 법규 적용 및 개발 행위 허가 등 절차가 필요할 수 있음.

* 기호 2 토지의 경우 계획관리지역, 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따름.

* 제시외 비닐하우스: 기호 1 토지상 비닐하우스는 제시외 물건으로, 낙찰 후 별도 처리(철거 등) 비용이 발생할 수 있으며, 낙찰자의 부담이 될 수 있으므로 사전에 확인 필요.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 잠재적인 점유자가 존재할 가능성이 있어 명도 시 추가적인 문제 발생 가능성 존재.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부안군 하서면에 위치한 임야로, 자연림 상태의 토지이며 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근성은 양호함. 주위 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 새만금 개발 지역과 인접해 있다는 점이 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

하지만, 감정가에 육박하는 2억 6천만원의 근저당권이 인수되어 낙찰자가 부담해야 할 총 비용이 상당히 높아진다는 점이 가장 큰 부담임. 또한, 토지 이용에 있어 산지 관련 규제, 가축사육 제한, 도로 계획 저촉 등 복합적인 제한사항이 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있음.

따라서 본 물건은 투자 목적보다는 실사용 목적(농업, 전원생활 등)으로 접근하거나, 향후 주변 개발 계획에 따른 가치 상승을 장기적으로 기대하는 투자자에게 적합할 수 있으나, 높은 채무 인수 부담과 토지 이용 제한으로 인한 리스크를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 새만금 개발 지역 인접: 향후 주변 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 양호한 도로 접근성: 2차선 아스팔트 도로에 직접 접하여 차량 이용이 편리함.

* 농업 또는 전원생활 부지 활용 가능성: 자연림 및 농경지 혼재 지역 특성상 농업 활동 또는 전원생활 부지로 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가(268,992,000원) 대비 인수되는 근저당권(260,000,000원)이 매우 높아, 낙찰자가 부담해야 할 총액이 감정가를 초과할 가능성이 큽니다.

이러한 경우, 부동산의 실질 가치는 감정가에서 인수되는 채무액을 차감한 금액(268,992,000원 - 260,000,000원 = 8,992,000원)을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

따라서, 투자 수익을 고려할 때 예상 입찰가는 현재 잔존하는 실질적 가치(약 899만원)를 기준으로, 추가적인 수익을 기대할 수 있는 수준에서 매우 낮게 산정될 필요가 있습니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 5,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 낙찰 후 총 부담액 (입찰가 + 인수되는 채무액)이 감정가를 현저히 초과하지 않으면서, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.