나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경380 [6] 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 『신태인연가아파트 상가동 1층 101호외 5개호』로서, 주위환경은 소규모의 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~6)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 101호외 5개호로서 외 벽 : 드라이 비트 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창 입니다.

이용상태

1~6)은 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.

설비내역

상가 공동의 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 조사일 현재 아파트 및 그 부대시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남동측으로 개설된 진,출입로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 기타제1종근린생활시설로 이용중이며 현재 공실상태
2. 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경380 (6)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 2층 201호

1.2. 물건 개요

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설)

감정가: 253,000,000원

토지면적: 166.40㎡ (약 50.34평)

건물면적: 154.08㎡ (약 46.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 담OOOOOOOOOO (담양한빛신용협동조합으로 추정)

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 2층 201호

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 샷시창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 소규모의 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 남동측으로 개설된 진, 출입로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한지역) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2016년 7월 7일 접수된 담양한빛신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

3.2. 매각 후 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(이희남), 압류(국민건강보험공단, 서구(광주광역시), 서광주세무서장, 정읍시), 그리고 현재 진행 중인 임의경매(담양한빛) 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 510,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 신태인농공단지 인근에 위치하며, 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

제1종근린생활시설 용도로, 소규모 점포 및 서비스 관련 업종의 입점에 적합합니다.

4.2. 임대 시장

현황 조사 결과, 해당 물건은 현재 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 잠재적인 임차 수요 및 상권 활성화 수준에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 아파트 단지와 주택가가 있어 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 물건이 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대차 발생까지 시간이 소요될 수 있으며, 공실 기간 동안의 재산세 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 소유자 미상 물건

현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다는 내용이 기재되어 있습니다. 해당 물건에 대한 추가 확인 및 처리가 필요할 수 있으며, 이는 낙찰자에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있는지 여부 및 점유 관계에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신태인농공단지 인근에 위치한 제1종근린생활시설로, 비교적 안정적인 권리 관계를 가지고 있어 명확한 소유권 확보가 가능합니다. 주거 지역과 인접하여 잠재적인 배후 수요가 존재하며, 다양한 업종의 사업 운영이 가능합니다.

다만, 현재 공실 상태이며 소유자를 알 수 없는 물건이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서, 투자 결정 전 주변 상권의 실질적인 임대 수요와 공실 해소 가능성, 그리고 소유자 미상 물건에 대한 처리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리 인수

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 채무나 권리 관계가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.2. 입지 잠재력

신태인농공단지 인근 및 주거 지역과 접해 있어, 향후 상권 활성화 시 점진적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 용도 다양성

제1종근린생활시설로서 다양한 소매업, 서비스업, 학원 등 사업 목적에 맞게 활용 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 253,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 현재 공실 상태 및 소유자 미상 물건 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 약 177,100,000원 ~ 215,050,000원 사이에서 신중한 검토 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. (이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.