나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경380 [4] 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 『신태인연가아파트 상가동 1층 101호외 5개호』로서, 주위환경은 소규모의 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~6)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 101호외 5개호로서 외 벽 : 드라이 비트 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창 입니다.

이용상태

1~6)은 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.

설비내역

상가 공동의 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 조사일 현재 아파트 및 그 부대시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남동측으로 개설된 진,출입로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 소매점으로 이용중이며 현재 공실상태
2. 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경380 (4)

물건 소재지: 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661, 신태인연가 상가동 1층 104호

구분건물 명칭: 신태인 연가 상가동 1층 104호

토지 면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

건물 면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

용도: 근린상가

감정가: 60,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 담OOOOOOOOOO (담양한빛신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 현재 공실 상태, 소유자를 알 수 없는 물건 언급

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 물건은 신태인농공단지 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 신태인읍은 교통이 편리한 지역으로 평가받으며, 농축산물 물류유통의 중심지로 개발될 잠재력이 있습니다.

교통 상황: 단지로의 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 접근성: 단지 내 남동측으로 개설된 진출입로를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

권리 현황: 본 물건의 말소기준권리는 2016년 7월 7일 접수된 담양한빛신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 경매 절차로 인해 근저당, 압류 등 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 510,000,000원

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보이나, 상세한 현황 조사가 필요합니다.

특이사항: 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 기재되어 있어, 실제 점유 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특징: 소규모 아파트 단지 및 기존의 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 수요는 제한적일 수 있습니다. 신태인농공단지와 인접해 있어 해당 단지 종사자들의 이용 가능성도 있습니다. 신태인읍은 과거 교통의 중심지로 기능했으나, 현재는 농공단지 활성화와 지역 경제 활성화를 목표로 발전이 모색되고 있습니다.

타겟 고객층: 해당 상가동에 거주하거나 근무하는 입주민, 신태인농공단지 종사자 등이 주된 잠재 고객층이 될 수 있습니다.

공실 현황: 현재 해당 물건은 소매점 용도로 이용 중이며, 현황 공실 상태입니다.

유사 물건 현황: 주변의 유사 상가 공실률 및 임대 시세에 대한 추가적인 현장 조사가 권장됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 직접적인 대규모 편의시설 정보는 부족하나, 신태인읍 중심지 또는 정읍시 주요 상업 시설을 이용할 것으로 예상됩니다. 신태인 시장이 위치하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

교통 편의: 단지 인근 버스 승강장 이용이 가능하며, 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 접근이 용이합니다.

기타: 본 물건은 상가이므로 직접적인 주거 생활 정보는 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 장기화 가능성: 현재 공실 상태이며, 지역 상권의 활성화 정도 및 경쟁 환경에 따라 공실이 장기화될 위험이 있습니다.

소유자 불명 물건: 현황 조사서에 언급된 소유자를 알 수 없는 물건의 존재는 잠재적인 법적 문제 또는 관리상의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 해당 물건의 정확한 현황 및 처리 방안 파악이 중요합니다.

지역 상권의 한계: 신태인읍이라는 지역적 특성상 대도시권에 비해 상권 성장 잠재력이나 유동인구 확보에 한계가 있을 수 있습니다. 다만, 신태인농공단지 및 태인농공단지의 존재는 일자리 창출과 더불어 지역 경제에 기여할 가능성이 있습니다.

혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 검색 결과, 화장장 설치 논란이나 지렁이 농장 등 혐오 시설에 대한 주민 반대 사례가 있으나, 본 물건지 바로 인근에 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그럼에도 불구하고, 이러한 시설들의 위치나 영향 가능성에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

공동 담보 물건: 공동 담보로 설정된 물건의 특성상, 담보물의 가치 변동이나 추가적인 법적 이슈가 경매 절차에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

물건 개요: 본 물건은 전북 정읍시 신태인읍에 위치한 근린상가로, 현재 공실 상태이며 공동 담보로 경매에 나왔습니다. 감정가는 6천만원 수준입니다.

장점: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 깨끗하다는 점과, 감정가를 고려했을 때 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있다는 점입니다.

단점: 현재 공실 상태이며, 주변 상권의 활성화가 제한적일 수 있다는 점, 그리고 현황 조사서에 언급된 소유자 불명 물건에 대한 불확실성이 존재합니다.

투자가치 평가: 본 물건은 안정적인 임대 수익보다는 시세 차익을 목표로 하거나, 저가 매입 후 자체적인 활용 방안(예: 직접 운영, 리모델링 후 재임대 등)을 모색하는 전략이 필요해 보입니다. 지역 상권의 잠재력과 향후 발전 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 진입 장벽: 감정가가 6천만원으로 비교적 낮아 소액으로 투자가 가능하며, 경매 절차의 특성상 추가적인 유찰 가능성을 통해 더욱 유리한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

권리 관계의 안전성: 모든 인수 부담 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 걱정 없이 명도에 집중할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승 가능성: 신태인읍 지역의 개발 계획이나 신태인농공단지, 태인농공단지의 활성화 추이에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 관련 계획을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

다용도 활용 가능성: 현재는 소매점 용도로 이용되었으나, 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 변경 및 운영이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거: 본 물건은 인수 보증금이 없으며, 현재 공실 상태입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상 범위: 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 선에서 결정되는 경우가 많으나, 본 물건의 공실 상태와 지역적 특성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 향후 현장 조사를 통해 주변 시세 및 공실률, 예상 임대료 등을 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주의사항: 실제 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 인근 부동산 중개업소 등을 통해 정확한 시세 정보를 수집하십시오. 또한, 소유자를 알 수 없는 물건 관련 현황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.