나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경380 [2] 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치하는 구분건물 『신태인연가아파트 상가동 1층 101호외 5개호』로서, 주위환경은 소규모의 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

1~6)은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 1층 101호외 5개호로서 외 벽 : 드라이 비트 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시창 입니다.

이용상태

1~6)은 소매점 및 기타제1종근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.

설비내역

상가 공동의 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 조사일 현재 아파트 및 그 부대시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상단지 남동측으로 개설된 진,출입로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

①은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-02-10)(상대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다입니다.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계는 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

1. 소매점으로 이용중이며 현재 공실상태
2. 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 적혀있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경380 (2)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 661 신태인연가 상가동 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 60,000,000원

토지면적: 33.12㎡ (약 10.02평)

토지지분: 33.12㎡ (약 10.02평)

건물면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

건물지분: 30.672㎡ (약 9.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 담OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 전북특별자치도 정읍시 신태인읍 연정리 소재 "신태인농공단지" 북서측 인근에 위치하며, 주위 환경은 소규모의 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: X].

* 교통상황: 대상 단지로의 차량 접근이 자유로우며, 인근에 간선도로와 버스 승강장 등이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다 [cite: X].

* 인접 도로상태: 대상 단지 남동측으로 개설된 진,출입로를 통하여 접근합니다 [cite: X].

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 7월 7일 담양한빛신용협동조합의 근저당권 (을5)이 말소기준권리입니다 [cite: X].

* 말소되는 권리: 위 말소기준권리 이하 순위에 해당하는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 구체적으로는 주식회사승승씨앤디의 소유권보존(갑1), 이희남의 근저당권(을6), 서광주세무서장의 압류(갑6), 서구(광주광역시)의 압류(갑7), 국민건강보험공단의 압류(갑8), 담양한빛의 임의경매(갑11) 등이 있습니다 [cite: X].

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 [cite: X].

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: X].

* 임대관계: 미상입니다 [cite: X].

* (임차인 관련 주의 문구): 임대관계가 미상이며, 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 부족합니다. 보증금 또는 차임 정보가 명확하지 않더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 명도 진행 시 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* (특수물건 정보): 현황조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다고 기재되어 있습니다 [cite: X]. 이는 유치권 등 예상치 못한 권리가 발생했을 가능성을 시사하므로, 해당 물건에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용상태: 1층 102호는 소매점 및 기타 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다 [cite: X].

* 주위 환경: 신태인농공단지 인근에 위치하며, 소규모 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 일정한 배후 수요를 기대할 수 있습니다 [cite: X].

1.4. 생활정보

* 교통: 단지로의 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다 [cite: X].

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다 [cite: X].

* 기타: 인근에 농경지가 많아 지역 특색을 고려한 업종 선택이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로 운영되고 있지 않아, 임차인 확보 및 공실 장기화에 대한 위험이 존재합니다 [cite: X].

* 소유자 미상 물건: 현황조사서에 기재된 소유자를 알 수 없는 물건에 대한 정보는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다 [cite: X].

* 공동담보: 공동담보로 설정된 경우, 다른 담보물의 처리 상황이 본 물건의 낙찰가나 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다 [cite: X].

* 지역 내 환경 문제: 정읍시는 최근 바이오매스 SRF(고형연료) 발전소 건립 문제로 주민 반발 등 환경 관련 이슈가 발생하고 있습니다. 또한, 과거 화장장, 소각로, 교도소 등 필수 시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다. 해당 물건이 위치한 신태인농공단지 자체는 일반적인 농공단지로, 육가공 전문 농공단지로 조성된 이력도 있으나, 주변 지역에서 이러한 환경 이슈가 논의되고 있는 점은 향후 지역 개발이나 이미지에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전북 정읍시 신태인읍에 위치한 근린상가로, 신태인농공단지 인근에 자리하여 아파트 단지 및 주택가의 배후 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 감정가는 6천만원으로 소액 투자가 가능하며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 현황 조사서에 소유자를 알 수 없는 물건이 있다는 특이사항은 명도 과정에서의 주의를 요합니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 명도 협상 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 6천만원의 감정가로 소액 투자가 가능한 물건입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 위험이 낮습니다.

* 배후 수요: 인근 아파트 단지와 농공단지의 근로자 등을 잠재적 고객으로 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 현재 공실 상태이며, 현황 조사서 상 소유자를 알 수 없는 물건에 대한 정보 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 명도 비용, 공실 기간, 임대료 재산정 등 추가적인 비용 및 리스크를 고려해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~80% 선에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 특성, 명도 난이도 등에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사(내부 상태, 주변 시세, 경쟁 점포 현황 등) 및 권리 관계에 대한 면밀한 재확인, 그리고 명도 가능성 및 예상 비용 산출 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.