나이스옥션 법원경매 군산 2025타경490 [2] 전북특별자치도 군산시 사정동 401-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2)는 전북특별자치도 군산시 사정동 소재 '월명종합경기장' 서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 아파트, 주거나지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

기호(1,2)까지 차량 출입 가능하고 인근 남측에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형평지로서 단독주택 부지
기호(2) : 사다리평지로서 주거나지.

인접 도로상태

기호(1)은 남측으로 기호(2)는 북측으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 가축사육제한구역.

제시목록 외의 물건

- -

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 아연지붕 단층으로

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 적벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창임

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물인 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하는바 개략 실측하여 감정하였습니다.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경490 (2)

감정가: 166,408,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 춘향골농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 군산시 사정동 401-2

용도: 대지

토지면적: 248.00㎡ (약 75.02평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외)

건물지분: 0㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.3. 감정평가 요약

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 군산시 사정동 소재 '월명종합경기장' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 주거나지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. [cite: from original prompt]

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 남측에 대중교통시설이 위치하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다. [cite: from original prompt]

* 형태 및 이용상태: 부정형 평지로서 단독주택 부지로 이용 가능한 토지입니다. [cite: from original prompt]

* 인접 도로상태: 남측으로 소로에 접합니다. [cite: from original prompt]

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 가축사육제한구역에 해당합니다. [cite: from original prompt]

* 공부와의 차이: 없음. [cite: from original prompt]

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다. [cite: from original prompt]

건물감정평가요항표:

* 건물 구조: 목조 아연지붕 단층으로 외벽은 시멘트몰탈위 페인팅 및 적벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창입니다. [cite: from original prompt]

* 이용상태: 주택으로 이용 중입니다. [cite: from original prompt]

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다. [cite: from original prompt]

* 부합물 및 종물: 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하는바 감정하였습니다. [cite: from original prompt]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 전북특별자치도 군산시 사정동에 위치하며, 월명종합경기장 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. [cite: from original prompt] 주변 지역은 단독주택, 아파트, 주거나지 및 임야 등이 혼재되어 있어 다양한 주거 및 자연 환경이 공존하는 지역입니다. [cite: from original prompt]

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 물건지 인근 남측에 대중교통시설이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. [cite: from original prompt] 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: from original prompt]

2.3. 토지 특성

본 토지는 부정형 평지로서 단독주택 부지로 활용 가능합니다. [cite: from original prompt] 남측으로는 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다. [cite: from original prompt]

2.4. 지역 지구 및 규제

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 소로2류(폭8-10미터)에 접하고 가축사육제한구역에 해당됩니다. [cite: from original prompt] 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규 준수가 요구됨을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 9월 19일 접수된 춘향골농업협동조합의 근저당권(채권액 132,000,000원)입니다. [cite: from original prompt]

3.2. 등기부 현황

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: from original prompt]

* 소유권이전 (갑1): 1998-06-25 (고승철, 협의분할에 의한 상속) [cite: from original prompt]

* 근저당권 (을11): 2017-09-19 (춘향골농업협동조합, 132,000,000원, 말소기준권리) [cite: from original prompt]

* 지상권설정 (을12): 2017-09-19 (춘향골농업협동조합, 말소) [cite: from original prompt]

* 가압류 (갑2): 2025-03-28 (서울보증보험주식회사, 147,688,969원, 말소) [cite: from original prompt]

* 압류 (갑3): 2025-03-28 (익산세무서장, 말소) [cite: from original prompt]

* 가압류 (갑4): 2025-04-30 (임예진, 40,000,000원, 말소) [cite: from original prompt]

* 가압류 (갑5): 2025-05-01 (군산농업협동조합, 6,400,437원, 말소) [cite: from original prompt]

* 임의경매 (갑6): 2025-07-21 (춘향골농업협동조합, 말소) [cite: from original prompt]

등기부채권총액은 326,089,406원입니다. [cite: from original prompt]

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다. [cite: from original prompt] 제공된 정보상 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다. [cite: from original prompt]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 사정동 일대는 월명종합경기장을 중심으로 주거시설과 임야가 혼재하는 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. [cite: from original prompt, 2, 4, 5, 6] 제2종일반주거지역으로서 주거 기능이 강화된 지역이라 할 수 있습니다.

4.2. 편의시설 및 기반시설

물건지 남측 인근에 대중교통시설이 위치하고 있어 시내 접근성이 양호합니다. [cite: from original prompt] 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 상업 시설 및 편의시설은 인근에 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

남측 인근에 위치한 대중교통 시설을 통해 군산시 내외로의 이동이 편리한 편입니다. [cite: from original prompt]

5.2. 교육시설

주변에 군산중앙초등학교, 군산고등학교 등 다수의 학교가 분포하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 의료시설

군산정다운병원, 군산성신병원 등 종합병원 및 여러 의원들이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다.

5.4. 주변 주요 시설

월명종합경기장 및 야구장이 인근에 위치하여 체육 및 문화 활동을 즐길 수 있는 접근성이 있습니다.

5.5. 기타 환경 정보

과거 혐오시설로 인식될 수 있었던 폐기물 매립장이 현재는 꽃밭과 숲으로 조성되어 환경 개선 노력이 이루어지고 있는 사례가 있습니다. 본 물건지 주변에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 사항

매각 대상은 토지이며 건물은 매각에서 제외되나, 감정평가서상 목조 주택 형태의 건물이 존재하는 것으로 파악됩니다. [cite: from original prompt] 추후 토지 개발 시 건물 철거에 따른 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 전문가와 상담이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 규제

물건지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. [cite: from original prompt]

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 묶여 경매에 나온 물건으로, 경매 낙찰 후 담보 물건 해소 과정에서 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. (등기부상 문제는 없는 것으로 파악되나, 확인 필요) [cite: from original prompt]

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 사정동에 위치한 대지로서, 제2종일반주거지역에 속해 있어 단독주택 부지 등 주거용 토지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. [cite: from original prompt] 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. [cite: from original prompt] 월명종합경기장이 인접해 있고 교통 접근성도 양호한 편이나, 건물은 매각 대상에서 제외되며 향후 철거 비용 등이 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. [cite: from original prompt]

8. 투자 포인트

* 토지 활용 가치: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 단독주택 또는 소규모 다가구 주택 건설 등 다양한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 입지 조건: 군산의 주요 체육 시설인 월명종합경기장 인근에 위치하며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 확보되어 있습니다.

* 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소되어 권리상 깨끗한 상태입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 166,408,000원입니다. [cite: from original prompt] 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 실거래가, 유사 물건 낙찰 사례, 본 물건의 향후 활용 가능성(건축 규제, 개발 잠재력), 명도 비용, 건물 철거 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 경매 초기 단계에서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 투자자는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 가치를 직접 평가하고, 관련 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.