나이스옥션 법원경매 군산 2025타경442 [2] 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라감정 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2)은 군산시 나운동 소재 "진포초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근랜생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 기호1,2)이 속한 나운프라자 빌딩까지 차량출입이 원할하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반교통 사정 보통 정도임.

건물의 구조

기호1,2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 3층 301호, 3층 304호로서 외벽 : 석재붙임, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 내부 인테리어, 벽지 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호1) 근린생활시설(독서실, 의원(현 공실상태), 필라테스(현공실 상태))임. 기호2) 근린생활시설(학원)으로 이용중임.

설비내역

기호1,2) 공용위생설비, 급.배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<107-8번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경442 (2)

소재지: 전북특별자치도 군산시 나운동 107-8 나운프라자 3층 304호

용도: 근린상가

감정가: 241,000,000원

토지면적: 36.20㎡ (약 10.95평)

토지 지분: 36.2㎡

건물면적: 112.86㎡ (약 34.14평)

건물 지분: 112.86㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 주용도: 근린생활시설, 운동시설

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 중 3층 304호

외벽: 석재붙임, 드라이비트 등 마감

내벽: 내부 인테리어, 벽지 등 마감

창호: 샷시 창호 등 마감

이용상태:

- 301호 (기호1): 근린생활시설 (독서실, 의원 - 현 공실, 필라테스 - 현 공실)

- 304호 (기호2): 근린생활시설 (학원)

1.3. 감정평가 요약

건물 총 7층 중 3층에 위치하며, 내부 인테리어 상태는 보통 정도임.

본건이 속한 나운프라자 빌딩은 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통 시설이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

건물 자체는 공용 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건물의 부지로 이용 중이며, 서측 약 20미터, 북측 약 10미터 도로에 접해 있음.

토지이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로1류, 중로1류 지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역(유치원)에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 군산시 나운동에 소재한 "진포초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

2.3. 주변 기반시설

초등학교(진포초등학교)가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015-08-11 접수된 전북은행 근저당권 (을3)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 을3 (근저당권, 전북은행, 2015-08-11)

* 을4 (근저당권, 전북은행, 2016-05-16)

* 갑5 (임의경매, 전북은행, 2025-06-17)

* 갑6 (압류, 군산세무서장, 2025-10-16)

* 갑3 (소유권이전1번신탁등기말소, 이지아이엔씨주식회사, 2009-10-09)

등기부상 채무 총액: 672,000,000원 (근저당권 492,000,000원 + 180,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송화영

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 955,000원

* 전입일자(사업일자): 2013-11-06

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 본건 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부는 법률 전문가와 상담하여 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 물건명세서상 특이사항

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 건축물대장과의 차이: 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 나운동 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역임.

4.2. 건물 내 업종

나운프라자 빌딩은 다양한 근린생활시설, 판매시설, 교육연구시설, 운동시설 등으로 이용 가능한 복합 건물임. 현재 경매 대상인 301호는 독서실, 의원, 필라테스 등으로, 304호는 학원으로 이용 중이거나 이용 가능함.

4.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

진포초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이함.

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

송화영 임차인은 2013년 11월 6일 전입 신고하여 대항력을 갖추고 있음. 보증금 30,000,000원에 대한 인수 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 법적 검토가 필요함. (권리분석상 인수 보증금 합계 0원 명시 상태)

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 채권자의 경매 신청 또는 채무 변제 상황에 따라 경매 절차에 변동이 발생할 수 있음.

6.3. 공실 위험

301호의 경우, 의원 및 필라테스 공간이 현재 공실 상태로, 향후 임대차 계약 체결 시 공실 기간 발생 가능성이 있음.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 672,000,000원으로 감정가 241,000,000원에 비해 매우 높아, 채권 회수 및 부동산 가치에 대한 종합적인 판단이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 나운동의 상업 및 주거 지역에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 다목적 근린생활시설로 활용 가능하며, 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 물건이라는 점, 높은 채무 총액 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인의 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 법률 전문가의 검토를 통해 명확히 확인해야 할 사항입니다. 또한, 일부 공실 상태는 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있으므로 향후 임대 전략을 신중하게 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 입지.

* 나운프라자 빌딩 내에서 다양한 용도로 활용 가능한 상가로서의 잠재력.

* 추후 지역 개발 또는 경기 회복 시 부동산 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원 인수 여부: 인수 시 낙찰가의 총 부담액이 증가하므로, 이에 대한 법적 분석이 필수적입니다.

* 공동담보 물건의 진행 상황: 동일한 공동담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 및 낙찰가율이 본 물건의 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 현재 공실 상태인 301호의 임대 시장 분석: 주변 상가 임대 시세, 공실률, 임차인 확보 가능성 등을 면밀히 조사하여 실질적인 임대 수익을 예측해야 합니다.

* 건물 및 주변 지역의 미래 가치 평가: 군산시의 부동산 시장 동향, 지역 개발 계획 등을 고려하여 장기적인 투자 관점에서 접근해야 합니다.

* 명도 진행 가능성 및 비용: 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간 및 비용을 사전에 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.