나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31323 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 OOOOOO OOOOOOOOOOOO OOOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 ""전주에코시티""내에 위치하며 주위환경은 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

기호 1-가~2-나)는 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 철골조 (철근)콘크리트지붕
지하4층/10층 중 2층 204호 및 2층 제2에프201호로서

기호1-가~기호2-나는
외벽: 돌붙임등 마감,
내벽: 몰탈위페인트 및 타일, 실내인테리어 등 마감,
창호:강화유리 및 샷시창입니다.

이용상태

기호1-가는 상업용(참치마트:현재 폐업상태로 판단됨) 및 기호2-나는 상업용(주식회사 원탑푸드)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있습
니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접토지 대비 평탄한 정방형 토지로서 기준시점 현재 상업 및 업무용부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복8차선 도로인 과학로가 소재하며 북동측으로 왕복4차선 도로인 세병1길과 남동측으로 4차선도로인 세병1길을 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2025-03-17)(전주 00
부대 이전부지 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)
(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계:미상입니다.
- 기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31323 (2)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 2층2에프201호 (신규 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 세병2길 10)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 판매시설, 업무시설, 문화집회시설, 근린생활시설, 운동시설 등 복합 용도)

* 감정가: 330,000,000원

* 토지 면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

* 토지 지분: 19.2㎡ (약 5.81평)

* 건물 면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

* 건물 지분: 63㎡ (약 19.06평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 철골조 (철근)콘크리트 지붕, 지하 4층 / 지상 10층 중 2층

* 사용 승인일: 2021년 7월 16일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가에 위치한 "전주에코시티" 내에 자리 잡고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 북서측으로는 왕복 8차선 과학로가, 북동측 및 남동측으로는 왕복 4차선 세병1길이 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

* 토지 이용 계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 소멸되지 않는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없습니다.

* 말소 기준 권리: 을3. 근저당권 (하나은행, 채권액 246,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

* 인수되는 권리: 임차인 현황에 따른 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

* 임차인 현황:

* (유)대진

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024-05-14

* 대항력: 없음

* ㈜원탑

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입(사업)일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 2022-09-28 (김명현)

* 근저당권 (말소기준): 2022-09-28 (하나은행, 246,000,000원)

* 강제경매 (채권자: 김OO): 2025-06-17 접수 건으로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 현재 이용 현황:

* 본건 건물(2층 201호) 내 일부 공간은 과거 상업용(참치마트: 현재 폐업 상태로 추정)으로 이용되었던 것으로 보입니다.

* 나머지 공간은 현재 상업용(주식회사 원탑푸드)으로 이용 중에 있습니다.

* 지역 특성: 본 건이 위치한 "전주에코시티"는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 복합적으로 조성된 지역으로, 상업 활동이 활발히 이루어지고 있습니다.

* 건물 용도: 해당 건물은 판매시설을 주 용도로 하며, 업무시설(오피스텔), 문화집회시설(영화관), 근린생활시설, 운동시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

* 주변 환경: 토지는 전반적으로 인접 토지와 비교하여 평탄한 정방형 형태이며, 현재 상업 및 업무용 부지로 활발하게 이용되고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 본 건 주변에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내부: 본 건물은 철근콘크리트구조 등으로 견고하게 건축되었으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 주거 및 상업 시설이 복합된 지역 특성상, 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 접근성: 대로변과 인접하고 교통망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용 및 대중교통 이용 모두 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 가능성: 현재 일부 공간이 운영 중이나, 과거 폐업 상태로 추정되는 공간이 있어 향후 공실 발생 가능성 또는 임대 수익 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 경기 변동: 상가 건물의 특성상 지역 경기 변동 및 주변 상권 변화에 따라 임대 수익률에 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 유지 관리: 사용 승인일이 비교적 최근이나, 장기적으로는 건물 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 송천동2가 "전주에코시티" 내에 위치한 근린상가입니다. 현대적인 복합 상업 및 주거 지역에 속해 있어 수요층이 다양하며, 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다. 건물은 비교적 최신식이며 다양한 상업 시설이 입점 가능한 구조입니다. 현재 일부 공간에 공실 또는 이전 사업장으로 추정되는 곳이 있으나, 운영 중인 사업체가 있어 상권의 기본적인 활력은 유지되고 있습니다. 모든 권리 사항은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰 후 별도의 인수 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신흥 개발 지역: "전주에코시티"는 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 지역으로, 상업 시설의 미래 가치가 높습니다.

* 복합 용도 건물: 판매시설 외에도 업무, 문화, 근린생활, 운동 시설 등 다양한 업종의 입점이 가능하여 임대 수요를 다변화할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 대로변 및 간선도로에 인접하여 고객 접근성이 뛰어나며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 요인입니다.

* 권리상의 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 관계가 없어, 명도 및 건물 활용에 집중할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 330,000,000원을 기준으로 산정됩니다. 현재 파악된 임차인의 보증금 및 인수되는 금액은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항이 없습니다. 낙찰 가능한 적정 입찰가는 본 건의 현재 시세, 유사 물건의 거래 사례, 예상되는 향후 임대 수익률, 그리고 현재의 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매에서는 감정가의 70%에서 90% 사이에서 입찰 경쟁이 이루어질 수 있으나, 실제 적정 입찰가는 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.