나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경4600 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1387 동일스위트 112동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 "정관초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근은 대단지 아파트, 단지내 상가, 교육시설등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 20층 건내 제112동 제6층 제603호로서
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등
창호:샷시창호 등임.
내부 및 내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지역난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지대내 평탄조성한 부정형토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(2015-01-01)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임
기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 1387번지에 위치한 정관동일스위트 112동 6층 603호 아파트입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경4600 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 333,000,000원입니다.

토지 면적은 53.44㎡ (약 16.17평)이며, 건물 면적은 84.87㎡ (약 25.67평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

본 아파트는 2012년에 사용승인되었으며, 총 19개 동, 1768세대로 이루어진 대단지입니다. 해당 물건은 20층 건물 중 6층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 용수리 소재 "정관초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단지 아파트, 단지 내 상가, 교육시설 등이 밀집한 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 가로망이 잘 정비되어 있으며, 본건 토지는 북동하향 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 임차인 현황을 보면, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

집합건물 등기부 요약상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2022년 1월 20일 국민은행의 근저당 220,000,000원입니다.

이 외 2013년 2월 22일 손태순 소유권 이전, 2015년 2월 24일 김태규 소유권 이전, 2024년 3월 8일 삼성카드 가압류 6,023,457원, 2024년 8월 2일 국민은행 임의경매, 2024년 8월 23일 김경우외 1명 소유권 이전(상속) 등이 등기되어 있습니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권 총액은 226,023,457원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

단지 내 상가가 있어 각종 상업시설 이용이 가능하며, "정관초등학교" 등 교육시설이 인접해 있습니다.

차량 및 대중교통을 통한 접근성이 양호하여 상권의 접근성은 좋은 편입니다.

택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 "정관초등학교"가 인근에 있어 도보 통학이 가능하며, 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

단지 내 상가 이용 외에도 주변 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통으로는 인근 버스정류장을 통해 시내 및 주요 지역으로 이동이 편리합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차는 총 44대(지상 4대, 지하 42대)가 가능하며, 지하에는 전기차 충전기 45대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 및 내부 마감재에 대한 정보는 이해관계인의 부재로 인해 조사하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인하여 수리 또는 보수 비용 발생 여부를 파악해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 실제 거주자가 있는지, 명도 과정에서 예상치 못한 이슈는 없는지 면밀히 검토해야 합니다.

제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군에 위치한 입지 좋은 신축급 아파트 단지 내 물건입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

단지 내 상가, 인근 초등학교 등 생활 편의 및 교육 환경이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

다만, 내부 상태 및 임대차 관계가 미상이라는 점은 투자 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다.

이러한 점들을 감안하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 안정적인 주거 가치와 함께 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트: 1700세대 이상의 대규모 단지로 관리 편의성과 주거 안정성이 높습니다.

* 우수한 생활 인프라: 단지 내 상가 및 인근 교육 시설 접근성이 뛰어나 실거주 목적에 부합합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 설정으로 경매 후 권리상 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 택지개발지구 지정으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 면적(84.87㎡, 약 25.67평)이 유사한 84.99㎡(약 25.7평) 아파트가 2026년 6월 3일 13층에서 300,000,000원(3억원)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 333,000,000원(3억 3천 3백만원)으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되었습니다.

아파트 사용승인일은 2012년으로 비교적 신축에 해당하나, 본건의 6층은 실거래가 3억원에 거래된 13층보다 낮은 층수이므로 동일 조건이라면 가격이 소폭 조정될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하 또는 최근 실거래가 수준 이하에서 낙찰받는 것이 합리적입니다.

내부 마감 상태 미확인, 명도 관련 추가 확인 필요성 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

최근 실거래가 3억원을 기준으로 10~20% 할인율을 적용하고, 낮은 층수 및 감정가와의 차이를 고려하면 2억 5천만원에서 2억 8천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 270,000,000원(2억 7천만원)에서 280,000,000원(2억 8천만원) 범위에서 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.