나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113535 [1] 부산광역시 수영구 남천동 74-47 남천더숲 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 "남천초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "남천더숲" 8층 802호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 "남천역"이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물(사용승인일: 2017.01.25.)내
8층 802호(전유면적: 46.06㎡)로서
·외벽 : 스톤코트, 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감
·창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택[다세대주택(도시형생활주택-원룸형)]으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 난방설비 및 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(다세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

2026.04.03. 가등기권자 송동혁로부터 갑구 9번 소유권이전청구권 가등기(2020.07.16. 등기)는 담보가등기(채권액: 150,000,000원)라는 신고서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113535 (1)

* 소재지: 부산광역시 수영구 남천동 74-47 남천더숲 8층802호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 193,000,000원

* 토지면적: 10.89㎡ (약 3.30평)

* 토지지분: 10.889㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 46.04㎡ (약 13.93평)

* 건물지분: 46.04㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위가등기

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 "남천초등학교" 남서측 인근에 위치한 "남천더숲" 8층 802호임.

* 주위환경: 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 "남천역"이 소재하여 제반 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑9: 2020.07.16. 소유권이전청구권가등기 (권리자: 송동혁) - 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리임.

* 갑12: 2024.02.29. 압류 (권리자: 수영세무서장) - 본 경매의 말소기준권리가 됨.

* 갑13: 2024.05.14. 압류 (권리자: 수영구)

* 갑14: 2024.12.19. 강제경매 (권리자: 임홍균, 채권액: 175,000,000원) - 본 건 경매 개시 결정권자.

* 갑15: 2025.03.24. 압류 (권리자: 국민건강보험공단)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음.

* 갑9 소유권이전청구권 가등기 (송동혁): 말소기준권리(갑12 압류)보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임홍균

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-01

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있음. (비록 금액이 0원이지만, 대항력 있는 임차인의 점유는 명도 진행 시 고려해야 할 사항임.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 송동혁 명의의 소유권이전청구권 가등기는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있음.

1.3. 상권분석

* 본 건은 부산광역시 수영구 남천동에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역임.

* 최근 매매 사례 (2026년 4월 기준):

* 17.74㎡ 면적의 '다온하우스' (2026.04.22. 거래): 5,809만원

* 46.56㎡ 면적의 '햇살마루' (2026.04.26. 거래): 19,300만원

* 23.52㎡ 면적의 '세종엠-스테이' (2026.04.01. 거래): 10,500만원

* 본 건의 건물면적(46.04㎡)은 2026년 4월 26일 거래된 '햇살마루'(46.56㎡)와 규모가 유사하며, 해당 거래가는 19,300만원으로 본 건의 감정가 193,000,000원과 일치함. 이를 통해 본 건의 현재 시세는 감정가 수준으로 판단할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 2017년 1월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 802호임.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지, 경보, 승강기, 공동현관, 도시가스 난방, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있음.

* 교육시설: 인근에 남천초등학교가 위치함.

* 교통: 도시철도 2호선 남천역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 가등기 인수 및 담보 가등기 신고: 갑구 9번 송동혁 명의의 소유권이전청구권 가등기는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 함. 특히, 2026년 4월 3일자로 해당 가등기가 150,000,000원의 채권을 가진 담보 가등기라는 신고서가 제출된 점은 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 지게 될 매우 높은 위험 요소를 안고 있음을 의미함.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 임홍균은 2020년 6월 1일부터 전입하여 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 법적 절차가 필요할 수 있음. (보증금 및 차임 0원 신고.)

* 주변 환경: 별도의 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 남천동, 남천역 인근에 위치한 도시형생활주택으로 입지 조건은 우수하며, 건물의 연식 또한 비교적 최신(2017년 사용승인)임. 유사 면적의 최근 실거래가가 감정가와 일치하는 것으로 보아, 정상적인 시장 가치는 감정가 수준으로 평가됨.

그러나, 본 건의 가장 큰 문제는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 가등기가 존재하며, 이 가등기가 1억 5천만원의 채권을 가진 담보 가등기로 신고되었다는 점임. 이는 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높음을 시사하므로, 투자 결정 시 매우 신중해야 함. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 관련 부담도 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 부산 수영구 남천동의 역세권이라는 최상의 입지 조건을 갖추고 있음.

* 본 건과 유사한 면적의 건물(46.56㎡)이 2026년 4월 26일 19,300만원에 거래되어, 시장성이 입증됨.

* 만약 1억 5천만원의 가등기 채무를 법적으로 해결하거나, 가등기 권리자와의 협상을 통해 유리한 조건으로 정리할 수 있다면, 감정가 대비 현저히 낮은 비용으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 193,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가도 19,300만원으로 확인되어 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됨.

그러나 본 건은 말소기준권리보다 선순위인 소유권이전청구권 가등기가 존재하며, 해당 가등기가 150,000,000원의 채권을 가진 담보 가등기라는 신고서가 제출된 점을 매우 중대하게 고려해야 함. 이는 낙찰자가 총 매입 비용(입찰가 + 150,000,000원)이 시장 가치(약 193,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 함을 의미함.

보수적인 관점에서, 시장 가치 193,000,000원에서 인수해야 할 것으로 예상되는 가등기 채권액 150,000,000원을 차감하면, 입찰 가능 상한선은 약 43,000,000원이 됨. 그러나 실제 가등기 채권의 처리 과정이나 법원의 최종 판단에 따라 변동성이 매우 클 수 있음.

* 본 보고서에서는 잠재적 리스크를 충분히 반영하여, 보수적으로 50,000,000원 ~ 70,000,000원 수준의 입찰가를 고려할 것을 제안함.

* 최종 입찰가는 인수해야 할 가등기 관련 법적 명확성, 임차인과의 명도 협상 가능성, 그리고 입찰자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있으므로, 면밀한 추가 조사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.