나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경162 [2] 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 794 일광한신더휴센트럴포레1단지 213동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 ""반석초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 현칭 ‘대산아파트’ 제에이동 제3층 제302호로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.
기호(2): 본건은 부산광역시 기장군 일광면 삼성리 소재 ""햇빛초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 일광한신더휴센트럴포레1단지 제213동 제1층 제103호로서, 주변은 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1): 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.
기호(2): 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 1984.05.31.)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 샷시창 구조임.

기호(2): 라멘조 평지붕 1층 건물내 제1층 제103호로서,
(사용승인일: 2020.06.19.)

외벽 : 스톤코트 및 대리석 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈위페인팅 마감.
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1): 공동주택(아파트)으로 이용중임.
기호(2): 근린생활시설로서, 현황 공실임.

설비내역

기호(1): 위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.
기호(2): 공동위생설비 및 급배수시설, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.
기호(2): 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1): 본건 북서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 9미터 내외 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어있음.
기호(2): 본건 남동측으로 노폭 약 20미터 내외 도로가 단지 진입로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역(2022-12-15)(이전2005-120), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(1976.10.11.)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
기호(2): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경162 (2)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 794 일광한신더휴센트럴포레1단지 213동 1층103호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 502,000,000원

토지면적: 21.79㎡ (약 6.59평)

토지지분: 21.7909㎡ (약 6.59평)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리에 소재하는 '일광한신더휴센트럴포레1단지' 내 213동 1층 103호에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 단지 내 상가, 근린생활시설, 근린공원 등으로 형성되어 있습니다. 남동측으로는 "햇빛초등학교"가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 남동측으로 폭 약 20미터의 도로가 단지 진입로로 접해 있으며, 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다. 주차 시설 이용이 가능합니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 2020년 6월 19일 사용승인된 라멘구조 평지붕 1층 건물 내 제1층 제103호입니다.

외벽은 스톤코트 및 대리석 붙임 마감 등으로 시공되었으며, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 강화유리 창호 구조입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건이 소재한 건물(213동)은 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 도로가 단지 진입로에 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본상 소유권은 정지현씨 명의로 이전되었으며, 말소기준권리인 울산제일새마을금고의 근저당권(2021년 4월 22일 접수, 채권최고액 660,000,000원)을 포함한 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리: 근저당 2건, 임의경매 1건, 압류 3건, 가압류 1건.

등기부채권 총액은 약 1,085,688,384원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최혜영

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1450000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023-07-25

* 확정일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

4. 상권분석

본건은 신축 아파트 단지 내 1층에 위치한 근린생활시설로, 단지 내 상주 인구 및 주변 주거 단지를 배후로 두고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 2020년 6월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다. 인근에 햇빛초등학교가 있어 학군 관련 수요도 일부 있을 수 있습니다. 단지 내 상가로서 입주민들의 기본적인 생활 편의를 제공하는 업종에 적합할 것으로 예상됩니다. 주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 햇빛초등학교가 남동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 시설 및 인근 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로 및 주차 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태이므로, 향후 공실 위험 또는 임차인 확보를 위한 초기 투자 및 노력이 필요할 수 있습니다.

* 주거지역 내 상가이므로, 업종 선택에 있어 지역 주민들의 수요와 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 학교보호구역에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군에 위치한 신축 상가로, 아파트 단지 내부에 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다. 2020년 준공된 건물로 상태가 양호하며, 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 안정적인 임대 수익을 위해서는 적극적인 임차인 유치 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 상가로 건물 상태 양호

* 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 배후 수요 확보 가능성

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 적음

* 주변 개발 진행 상황에 따른 향후 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 502,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 권리 분석 결과가 나왔습니다. 임차인의 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다. 현재 공실 상태이지만 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려하여, 감정가를 기준으로 주변 시세 및 물건의 특이사항을 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.