나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31265 [2] 경상남도 거제시 옥포동 산123-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 옥포동 소재 "옥포성지중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 불가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 "오비준공업지역" 내에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건 중 2층 202호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택임. (현장조사시 폐문 등으로 인해 내부조사 불가하였는바 내부 이용상황 및 상태 등은 재확인하시기 바람.)

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 삼각형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 준공업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조

물건 비고

-지분매각.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-맹지임.
-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2024타경31265 (2)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 옥포동 산123-2

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

55,244,000 원

1.5. 면적

* 토지 전체 면적: 13,811.00 ㎡ (약 4,177.80 평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 3,452.75 ㎡ (약 1,044.45 평)

* 건물 면적: 0.00 ㎡

* 건물 지분 면적: 0 ㎡

1.6. 매각대상

토지 지분 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

신OOOOO (신용보증기금)

1.9. 특이사항

* 지분 매각

* 공유자 우선매수신고

1.10. 주의사항

* 본 건은 토지 지분 매각 물건입니다.

* 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 효력이 상실되어 이후 매각기일에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 맹지입니다.

* 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.

1.11. 특수물건정보

* 지분 매각

* 공유자 우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 거제시 옥포동 소재 "옥포성지중학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 불가능한 맹지입니다. 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 3월 29일 접수된 김선민 명의의 근저당권 (금 33,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 분묘가 소재할 경우 성립 가능한 분묘기지권이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도로 등기부등본 상 확인되는 임차인은 없습니다.

3.4. 등기부요약

* 토지 등기부 상 최초 소유권자는 이정한 외 3명입니다.

* 이후 여러 차례의 지분 이전 (이해우, 김판국, 이미정, 김동엽)이 있었습니다.

* 말소기준권리인 김선민 명의 근저당 외, 다수의 가압류 (목포수협, 경남신용보증재단, 거제축협) 및 강제경매 (신용보증기금)가 등기되어 있습니다.

* 전체 등기부채권 총액은 577,660,162원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용현황

본 건은 임야로서 자연림 상태이며, 경사지로 구성되어 있어 직접적인 상업 활동이나 주거 용도로의 이용은 제한적입니다. 인근에 "옥포성지중학교"가 위치하고 있어 교육 시설과의 근접성은 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 공공시설

주변 지역 조사 결과, 본 건 산123-2번지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 자연림 지역으로 분류되어 있어 개발 시 환경적 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 임야로, 직접적인 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 인근 "옥포성지중학교" 외에, 거제시 옥포동 지역의 일반적인 편의시설 (상업시설, 병원, 관공서 등)은 차량 이동 후 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

차량 접근이 불가하여 토지 이용 및 향후 개발에 큰 제약이 따릅니다.

6.2. 지분매각

소유권이 공유되므로, 다른 공유자와의 협의 없이는 토지 이용이나 처분에 어려움이 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 매수 후 불확실성을 증대시킵니다.

6.3. 분묘 존재 가능성

육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 이용에 제약을 받거나 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.4. 급경사지

부정형의 급경사지로서, 토지 형질 변경이나 개발에 추가적인 비용과 노력이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 감정가는 55,244,000원으로, 토지 전체 면적 13,811.00㎡ (약 4,177.80평) 중 3,452.75㎡ (약 1,044.45평)의 지분이 매각 대상입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 지분 매각이라는 점과 맹지라는 점입니다. 이로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 차량 접근성 문제가 있습니다. 또한, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 경사지로 이루어진 자연림 상태의 토지임을 고려할 때, 현 상태에서의 직접적인 활용 가치는 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지분 매각을 통한 상대적으로 낮은 취득 가격 가능성 (단, 공유자와의 협의 조건).

* 장기적인 관점에서 토지 개발 가능성 (단, 개발 관련 제반 규제 및 조건 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사, 인근 토지 시세 분석, 공유자 협상 가능성 및 분묘 관련 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 특정 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.