나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22244 [7] 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산70-16 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 "기성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (2)~(4),(16): 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 "오수마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (5)~(15): 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

(1): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (2)~(4),(16): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (5)~(15): 도서지역에 소재하는바 제반교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

(1): 대체로 사다리형의 평지로서, 휴경지 상태임. (2),(16): 부정형의 경사지로서 '자연림' 상태임. (3),(4): 부정형의 완경사지로서, 농경지로 이용중임. (5)~(8),(11): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임. (9),(10): 부정형의 경사지로서, 자연림 상태임. (12): 사다리형의 완경사지로서, 제시외건물 부지로 이용중임. (13)~(15): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

(1): 본건 북동측으로 현황 도로(비포장)로 진출입함 (2): 현황 맹지로서, 본건 동측으로 지적도상 도로는 현황 폐도 상태임. (3)~(16): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> (2),(16): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (3),(4): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (5),(8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률> (9),(10): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (6),(7),(11)~(15): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 분묘가 소재하며, 일련번호 (3) 지상에 제시외건물 및 제시외수목이 소재하며, 일련번호 (12) 지상에 제시외건물이 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22244 (7)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산70-16

용도: 전

감정가: 12,138,000원

토지면적: 357.00㎡ (약 108평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 소재지로, 감정평가서 요약에 따르면 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 감정평가서 요약에 따르면 도서지역에 소재하여 제반 교통사정이 불편할 수 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태이거나 자연림 상태로 이용 중일 가능성이 높습니다. 제시외건물 부지로 이용 중인 경우도 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지로, 도로에 직접 접하지 않아 접근성이 제한적입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권이전: 이옥희 (2001-03-12), 임광춘 (2011-06-30)

* 근저당: 통영축산업협동조합 (180,700,000원, 2011-06-30, 말소기준권리)

* 지상권: 통영축산업협동조합 (말소)

* 근저당공동담보: 박정오 (80,000,000원, 2021-09-17, 말소)

* 임의경매: 박정오 (말소)

* 등기부채권 총액: 260,700,000원

* 인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 지상권 등)는 말소될 예정이므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주로 농경지, 자연림으로 둘러싸인 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 단독주택이 산재해 있으나, 상업 시설보다는 농업 및 자연 환경 위주의 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 감정평가서상 "기성초등학교"가 인근에 위치한다고 언급되나, 본 건과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 도서지역에 위치하여 대중교통 이용이 불편할 수 있으며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 이는 분묘기지권과 관련된 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 본 건은 농지이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 낙찰받더라도 보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축이나 토지 이용 시 도로 확보를 위한 별도의 계획이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 수산자원보호구역, 공익용산지, 무인도서기타(개발가능) 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

* 제시외 물건: 토지 지상에 분묘, 제시외 건물 및 수목 등이 소재할 가능성이 있어, 이에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: 중복사건으로 경매가 진행 중이므로, 복잡한 권리관계 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 거제시에는 생활폐기물 처리 시설(소각시설, 매립장 등)이 운영되고 있으나, 본 물건지(둔덕면 어구리)와의 직접적인 연관성이나 근접성에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 거제시 내에서 해당 시설들이 운영 중임을 인지하고 있어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 12,138,000원입니다. 총 토지 면적은 357㎡(약 108평)이며, 등기부상 모든 권리관계는 말소될 예정이므로 인수되는 부담은 없습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 의무, 그리고 농림지역, 수산자원보호구역 등 각종 토지이용 제한이 존재한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한 도서지역에 위치하여 교통이 불편할 수 있으며, 명확한 개발 계획 없이는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 현재 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 향후 농지 활용 또는 토지 이용 계획 수립 시 저가 매수의 기회를 기대해 볼 수 있습니다.

* 관광 또는 전원생활을 위한 목적이라면, 조용하고 자연 친화적인 환경을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 12,138,000원을 기준으로, 유사 물건의 실거래가, 현장 조사를 통한 토지의 실제 활용 가능성, 그리고 상기 명시된 다수의 리스크 요인(맹지, 분묘, 개발 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사와 전문가의 추가적인 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.