나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22244 [4] 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산70-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 "기성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (2)~(4),(16): 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 "오수마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (5)~(15): 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

(1): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (2)~(4),(16): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (5)~(15): 도서지역에 소재하는바 제반교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

(1): 대체로 사다리형의 평지로서, 휴경지 상태임. (2),(16): 부정형의 경사지로서 '자연림' 상태임. (3),(4): 부정형의 완경사지로서, 농경지로 이용중임. (5)~(8),(11): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임. (9),(10): 부정형의 경사지로서, 자연림 상태임. (12): 사다리형의 완경사지로서, 제시외건물 부지로 이용중임. (13)~(15): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

(1): 본건 북동측으로 현황 도로(비포장)로 진출입함 (2): 현황 맹지로서, 본건 동측으로 지적도상 도로는 현황 폐도 상태임. (3)~(16): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> (2),(16): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (3),(4): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (5),(8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률> (9),(10): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (6),(7),(11)~(15): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 분묘가 소재하며, 일련번호 (3) 지상에 제시외건물 및 제시외수목이 소재하며, 일련번호 (12) 지상에 제시외건물이 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각.
-목록[13,14]토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-모든 토지는 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22244 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산70-7

용도: 전 (밭)

토지면적: 571.00㎡ (약 172.73평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가

감정가: 18,820,000원

1.4. 토지 지분

토지지분: 571㎡

1.5. 특이사항

중복사건, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 공동담보

1.6. 주의사항

일괄매각.

목록토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).

모든 토지는 지적도상 맹지임.

1.7. 토지 제시외면적

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.8. 건물 제시외면적

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 소재지로, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성된 농림지역 내의 산간지입니다. 인근에 "기성초등학교" 또는 "오수마을", "녹산마을" 등이 있으나, 본건의 정확한 위치에 따라 체감 거리는 다를 수 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건은 지적도상 맹지이며, 현황 도로와의 연결성이 확보되지 않아 대중교통 이용 및 차량 접근성이 매우 불편할 것으로 예상됩니다. 일부 평가 요약 내용에 따르면, 도서지역에 소재하는 토지의 경우 교통사정이 불편하다고 명시되어 있어, 본건 역시 접근성 측면에서 제약이 클 것으로 보입니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 지적도상 맹지에 해당하며, 인접 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태입니다. 이는 토지의 이용 및 활용에 상당한 제약을 야기하는 주요 요인입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 이력이 있으며, 근저당권 및 지상권이 설정되었으나 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리는 통영축산업협동조합의 근저당권(2011-06-30 접수)이며, 경매개시결정 등기(박정오, 2025-11-21 접수)보다 선순위 권리가 말소되었으므로, 경매 절차를 통해 낙찰자는 대부분의 권리를 소멸시키고 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 언급되어 있습니다. 그러나 등기부 요약에서는 지상권이 말소된 것으로 기재되어 있어, 해당 지상권이 실제로 소멸되지 않고 인수되는 권리인지 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농림지역 내의 rural 지역에 위치하고 있어, 주변 상권이 발달하지 않은 곳입니다. 단독주택이 산재해 있으나, 상업 시설이나 편의 시설 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 둔덕초등학교와 같은 초등학교가 있으나, 고등학교 등 상급 교육 시설은 거제시내로 통학해야 할 가능성이 높습니다.

5.2. 편의시설 및 기타

농촌 지역의 특성상 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설은 거제시내로 이동해야 이용 가능합니다. 둔덕면 자체적으로는 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 시설들이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지(Landlocked Property)

모든 토지가 지적도상 맹지라는 점은 가장 큰 리스크입니다. 공공도로로의 직접적인 접근이 불가하여 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 따르며, 통행권 확보를 위한 법적 절차나 인접 토지 매입 등이 필요할 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

일부 토지(일련번호 2)에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 문제될 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발 시 분묘 이장 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.3. 농지취득자격증명

용도가 '전'으로 표시되어 있으며, 특히 목록 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 낙찰자가 매수대금을 반환받지 못할 수 있으므로, 자격 요건 충족 및 발급 절차를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 제시외 물건

일부 토지(일련번호 3, 12)에 제시외 건물 및 수목이 소재하고 있어, 이로 인한 철거 또는 원상복구 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 중복사건 및 공동담보

중복사건, 공동담보 물건으로 기재되어 있어, 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 둔덕면에 위치한 '전' 용도의 토지로서, 감정가는 18,820,000원입니다. 토지 면적은 571.00㎡ (약 172.73평)입니다.

본건의 가장 큰 장점은 낮은 감정가입니다. 그러나 심각한 단점으로는 지적도상 맹지라는 점, 분묘기지권 존재 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무 등이 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 본건은 일반적인 투자 목적보다는 해당 토지에 대한 특별한 개발 계획이나 접근권 확보 방안을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 유사 토지 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 농림지역 내 토지: 장기적으로 개발 가능성이나 특정 용도로의 전환 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 18,820,000원을 기준으로 하되, 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 등의 명확한 리스크와 추가 비용 발생 가능성을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 따라서 권리 인수 보증금을 제외한 실제 입찰가는 감정가의 50% ~ 80% 수준에서 시작하여, 명확한 분석과 현장 조사를 통해 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건에 대한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사, 그리고 관련 법규 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.