나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22244 [5] 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산67-24 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 "기성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (2)~(4),(16): 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 "오수마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (5)~(15): 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

(1): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (2)~(4),(16): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (5)~(15): 도서지역에 소재하는바 제반교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

(1): 대체로 사다리형의 평지로서, 휴경지 상태임. (2),(16): 부정형의 경사지로서 '자연림' 상태임. (3),(4): 부정형의 완경사지로서, 농경지로 이용중임. (5)~(8),(11): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임. (9),(10): 부정형의 경사지로서, 자연림 상태임. (12): 사다리형의 완경사지로서, 제시외건물 부지로 이용중임. (13)~(15): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

(1): 본건 북동측으로 현황 도로(비포장)로 진출입함 (2): 현황 맹지로서, 본건 동측으로 지적도상 도로는 현황 폐도 상태임. (3)~(16): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> (2),(16): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (3),(4): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (5),(8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률> (9),(10): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (6),(7),(11)~(15): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 분묘가 소재하며, 일련번호 (3) 지상에 제시외건물 및 제시외수목이 소재하며, 일련번호 (12) 지상에 제시외건물이 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각.
-목록[11]토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-모든 토지는 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22244 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

매각대상: 토지매각

물건종별: 전 (농지)

채권최고액 (등기부채권 총액): 360,700,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산67-24

감정평가액: 41,357,000원

토지 면적: 1117.00㎡ (약 337.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각입니다.

* 목록 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰보증금은 반환되지 않습니다.

* 모든 토지는 지적도상 맹지입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

해당 물건지는 경상남도 거제시 둔덕면 어구리에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 일부 토지는 도서지역에 소재하여 제반 교통사정이 불편할 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

토지별로 교통 상황에 차이가 있습니다. 일부 토지(1)는 북동측 비포장 현황 도로로 진출입이 가능합니다. 그러나 나머지 토지들은 지적도상 맹지이며, 일부는 현황 폐도 상태입니다. 도서지역에 소재하는 토지들의 경우 교통사정이 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 현황 (형태, 이용 상태, 도로 접근성)

토지의 형태는 대체로 사다리형 또는 부정형이며, 평지 또는 경사지 상태입니다. 이용 상태는 휴경지, 농경지, 자연림, 또는 제시외 건물의 부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 모든 토지는 지적도상 맹지로서 도로 접근성에 제약이 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

토지는 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역, 공익용산지, 무인도서(개발가능), 영농여건불리농지 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 속해 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 개발 및 이용에 있어 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 이옥희 (1999.12.18.), 임광춘 (2011.06.30.)

* 근저당권: 통영축산업협동조합 (180,700,000원, 2011.06.30.), 박정오 (80,000,000원, 2021.09.17.), 이창조 (100,000,000원, 2023.12.29. - 공동담보)

* 지상권 설정: 통영축산업협동조합 (2011.06.30.)

* 임의경매: 박정오 (2025.11.21.)

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2011년 06월 30일 통영축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 말소되었으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상임 (일부 토지)

인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 나타나나, 일부 토지에 대한 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

물건지의 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 구성되어 있어 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 농업 활동이나 전원생활을 위한 입지라 볼 수 있습니다.

4.2. 편의 및 근린시설

주변에 기성초등학교, 오수마을, 녹산마을 등이 언급되나, 구체적인 편의시설이나 접근성이 좋은 생활 환경은 아닙니다. 일부 지역은 도서 지역에 해당하여 접근성이 불편할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

* 분묘기지권: 일부 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 물권으로, 토지 소유자의 승낙 하에 설치되었거나 20년간 평온하게 점유한 경우, 또는 토지 소유자가 별도 특약 없이 토지만 처분한 경우 성립될 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 농림지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역 등 다양한 규제가 적용되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따릅니다.

5.2. 물리적/환경적 리스크

* 맹지: 모든 토지가 지적도상 맹지이므로, 도로로의 접근을 위해 인접 토지와의 협의 또는 법적 절차가 필요합니다.

* 교통 불편: 일부 토지가 도서 지역에 소재하여 교통 접근성이 불편할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 분묘 외에 제시외 건물 및 수목이 소재하고 있어 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

* 중복사건: 해당 사건이 중복으로 진행되고 있다는 점은 법적 절차의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 농지(전)로, 감정가는 41,357,000원입니다. 토지는 전체적으로 맹지이며, 일부 토지에는 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 관련 리스크가 존재합니다. 또한, 특정 토지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 일부 도서 지역 토지는 교통 접근성이 불편할 수 있습니다. 다양한 토지 이용 제한이 적용되고 있어 개발 가능성에 제약이 있습니다.

7. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재력: 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 도로 접근성 확보 시 농업적 활용이 가능합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 향후 개발 가능성이나 농지로서의 가치 상승을 기대할 수 있는 경우, 낮은 감정가는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

* 개발가능 지역 포함: 일부 토지가 '무인도서기타(개발가능)'로 분류되어 있어, 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 탐색해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 물건의 현황, 법적 리스크, 지역 시장 상황, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히 분묘기지권 및 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 등을 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.