나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22244 [6] 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산69 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 "기성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (2)~(4),(16): 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 "오수마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (5)~(15): 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

(1): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (2)~(4),(16): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (5)~(15): 도서지역에 소재하는바 제반교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

(1): 대체로 사다리형의 평지로서, 휴경지 상태임. (2),(16): 부정형의 경사지로서 '자연림' 상태임. (3),(4): 부정형의 완경사지로서, 농경지로 이용중임. (5)~(8),(11): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임. (9),(10): 부정형의 경사지로서, 자연림 상태임. (12): 사다리형의 완경사지로서, 제시외건물 부지로 이용중임. (13)~(15): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

(1): 본건 북동측으로 현황 도로(비포장)로 진출입함 (2): 현황 맹지로서, 본건 동측으로 지적도상 도로는 현황 폐도 상태임. (3)~(16): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> (2),(16): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (3),(4): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (5),(8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률> (9),(10): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (6),(7),(11)~(15): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 분묘가 소재하며, 일련번호 (3) 지상에 제시외건물 및 제시외수목이 소재하며, 일련번호 (12) 지상에 제시외건물이 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-제시외 건물(감정서상 ㄴ) 매각에서 제외, 이로 인해 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22244 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산69

용도: 전

토지면적: 298.00㎡ (약 90.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가

감정가: 9,625,000원

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경상남도 거제시 둔덕면에 위치하며, 감정평가서에 따르면 여러 지역에 걸쳐 있는 것으로 보입니다.

* (1)번 물건은 '기성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* (2)~(4), (16)번 물건은 '오수마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

* (5)~(15)번 물건은 '녹산마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

전반적으로 농경지, 단독주택, 자연림이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* (1)번 물건 지역은 대중교통 이용 상황 등을 고려할 때 제반 교통사정이 보통시됩니다.

* (2)~(4), (16)번 물건 지역 역시 교통사정이 보통시됩니다.

* (5)~(15)번 물건 지역은 도서지역에 소재하는바 제반 교통사정이 불편하다고 명시되어 있습니다.

* 인접 도로 상태: (1)번 물건은 북동측으로 현황 도로(비포장)로 진출입이 가능합니다. 그러나 (2)번 물건은 현황 맹지이며, 동측으로 지적도상 도로는 폐도 상태입니다. (3)~(16)번 물건은 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 이옥희 (1999-12-18 이전), 임광춘 (2011-06-30 소유권이전)

* 말소기준권리: 통영축산업협동조합 근저당 (접수일자 2011-06-30, 채권금액 180,700,000원).

* 기타 권리: 통영축산업협동조합 지상권설정(말소), 박정오 근저당 (2021-09-17, 공동담보, 채권금액 80,000,000원, 말소), 박정오 임의경매 (2025-11-21, 말소).

* 등기부채권 총액: 260,700,000원.

3.2. 인수되는 권리

등기사항 전부증명서 상 을구에 설정된 근저당, 지상권 등은 모두 말소 대상이므로 매각으로 소멸됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되지 않았습니다. 다만, '지상권개요' 항목이 있으나 상세 내용은 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원).

4. 토지이용계획 및 제한상태

* (1)번 지역: 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역.

* (2),(16)번 지역: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지.

* (3),(4)번 지역: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한).

* (5),(8)번 지역: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 무인도서기타(개발가능).

* (9),(10)번 지역: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 무인도서기타(개발가능), 공익용산지.

* (6),(7),(11)~(15)번 지역: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 무인도서기타(개발가능), 영농여건불리농지.

5. 주요 현황 및 특이사항

5.1. 토지 이용 현황

* 대체로 사다리형 또는 부정형의 토지로서, 평지 및 경사지로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태는 휴경지, 자연림, 농경지, 제시외 건물 부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5.2. 제시 외 물건

* 일련번호 (2) 지상에 분묘가 소재합니다.

* 일련번호 (3) 지상에 제시외 건물 및 제시외 수목이 소재합니다.

* 일련번호 (12) 지상에 제시외 건물이 소재합니다.

5.3. 공부와의 차이

제시된 내용 중 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

5.4. 기타 참고사항

* 본 건은 중복사건, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보 등의 특수물건 정보를 포함하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본 물건은 농지(전)이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 법정지상권 성립 불분명

감정서상 제시외 건물(ㄴ)이 매각 대상에서 제외되었습니다. 이로 인해 해당 건물 또는 그 대지권에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 본 물건의 최저매각가격 결정에 영향을 미친 것으로 보입니다.

6.3. 맹지

지적도상 맹지로서, (2)번 물건을 포함한 다수의 물건이 차량 또는 보행자의 통행에 제약을 받을 수 있습니다. (1)번 물건만 현황 도로 접근성이 있습니다.

6.4. 분묘기지권

일련번호 (2) 지상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.5. 도서지역 교통 불편

일부 물건(5)~(15)번은 도서지역에 소재하여 교통사정이 불편할 수 있습니다.

6.6. 중복사건

동일 물건에 대해 복수의 경매 사건이 진행될 수 있으며, 이는 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.7. 제시외 건물 및 수목

제시외 건물 및 수목의 존재는 토지 이용 및 관련 법규에 따른 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 주변시설 및 혐오시설 검토

7.1. 주변 시설

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 물건 주변은 주로 농경지, 자연림, 어촌 마을 등으로 구성되어 있으며, 거제도의 관광지나 역사 유적(포로수용소, 바람의 언덕 등)이 인근 지역에 분포합니다. 어구항을 중심으로 굴 양식업이 발달해 있습니다.

7.2. 혐오시설

주변 환경 분석 및 관련 검색 결과, 본 물건지의 직접적인 인근 지역에 혐오시설(예: 산업 폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 둔덕만 일대에서 철강슬래그 매립 관련 환경 문제가 제기된 바 있으나, 이는 본 물건의 특정 소재지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다. 전반적으로 지역은 농림, 자연보전, 수산자원보호 구역 등으로 지정되어 있어 환경 보전에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 둔덕면에 위치한 전(밭)으로, 감정가 9,625,000원에 토지 매각으로 진행되는 임의경매 물건입니다. 토지 면적은 298.00㎡ (약 90.15평)입니다.

권리관계상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 전부 말소될 예정으로, 특별한 인수 부담은 없어 보입니다. 임차인도 없는 것으로 파악되었습니다.

그러나 본 물건은 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

첫째, 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

둘째, 제시외 건물이 매각에서 제외되어 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이로 인해 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

셋째, 지적도상 맹지이거나 현황 맹지인 구간이 많아 접근성에 문제가 있습니다.

넷째, 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 일부 지역은 교통이 불편한 도서지역에 해당합니다.

다섯째, 중복사건, 공동담보 등의 특이사항도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 감정가가 낮아 잠재적인 저가 매수 기회를 제공할 수 있으나, 위에 언급된 여러 위험 요소들을 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악한 후에 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가로 인한 잠재적 시세 차익 기대.

* 향후 지역 개발 또는 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 가능성 (단, 관련 법규 및 개발 가능성 철저히 확인 필요).

10. 예상 입찰가

본 물건은 다양한 권리 관계 및 현장 상의 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 감안하여 신중하게 산정해야 합니다. 상세한 현장 답사, 권리 분석 재확인, 주변 시세 조사 등을 통해 법적 리스크 및 실질적인 토지 이용 가능성을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 제공된 감정가 9,625,000원을 기준으로 하되, 인수 부담 및 부대 비용을 포함하여 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.