나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22244 [2] 경상남도 거제시 거제면 오수리 산18 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 "기성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (2)~(4),(16): 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 "오수마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (5)~(15): 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

(1): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (2)~(4),(16): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (5)~(15): 도서지역에 소재하는바 제반교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

(1): 대체로 사다리형의 평지로서, 휴경지 상태임. (2),(16): 부정형의 경사지로서 '자연림' 상태임. (3),(4): 부정형의 완경사지로서, 농경지로 이용중임. (5)~(8),(11): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임. (9),(10): 부정형의 경사지로서, 자연림 상태임. (12): 사다리형의 완경사지로서, 제시외건물 부지로 이용중임. (13)~(15): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

(1): 본건 북동측으로 현황 도로(비포장)로 진출입함 (2): 현황 맹지로서, 본건 동측으로 지적도상 도로는 현황 폐도 상태임. (3)~(16): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> (2),(16): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (3),(4): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (5),(8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률> (9),(10): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (6),(7),(11)~(15): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 분묘가 소재하며, 일련번호 (3) 지상에 제시외건물 및 제시외수목이 소재하며, 일련번호 (12) 지상에 제시외건물이 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각.
-지분매각.
-공유자(본건 전부에 대한 공유자에 한함)는 공유자 의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
-목록[3,4]토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-목록[2]지상에 분묘가 소재함. 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있고 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음.
-목록[3]제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외 수목(감정서상 a)은 각 매각에서 제외, 이로 인해 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 제시외 건물 및 제시외 수목 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-목록[3]지상에 물탱크, 비닐하우스가 소재하나 이동 및 해체 용이하므로 매각 및 평가에서 제외함.
-목록[2]토지는 현황은 맹지로서, 본건 동측으로 지적도상 도로는 현황 폐도 상태임.
-목록[3,4,16]지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22244 (2)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 오수리 산18

용도: 전

감정가: 85,245,180원

토지면적: 10613.00㎡ (약 3,210.6평)

토지지분: 2163.93㎡ (약 654.6평)

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

* 주위환경:

(1)번 물건은 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 "기성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통입니다.

(2)~(4),(16)번 물건은 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 "오수마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통입니다.

(5)~(15)번 물건은 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황:

(1)번 물건은 위치 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됩니다.

(2)~(4),(16)번 물건은 위치 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됩니다.

(5)~(15)번 물건은 도서지역에 소재하여 제반 교통사정은 불편시됩니다.

* 도로상태:

(1)번 물건은 북동측으로 현황 도로(비포장)로 진출입 가능합니다.

(2)번 물건은 현황 맹지로서, 동측 지적도상 도로는 현황 폐도 상태입니다.

(3)~(16)번 물건은 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 (2012-10-17) 근저당권 (산양농업협동조합)

* 인수되는 권리: 없습니다. 등기부 요약상 을5, 을6, 갑16, 갑17 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 인수되는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 자연 친화적인 환경을 중심으로 한 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

* (1)번 물건 인근에는 "기성초등학교"가 위치하여 교육시설 접근성을 확인할 수 있습니다.

* (2)~(4),(16)번 물건 인근에는 "오수마을"이 위치하여 지역 생활권과의 연관성을 파악할 수 있습니다.

* (5)~(15)번 물건이 위치한 도서 지역은 교통이 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복사건으로 진행될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 목록 토지 지상에 분묘가 소재하며, 최저매각가격은 분묘 소재로 인해 제한받는 가격입니다. 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.

* 농지취득자격증명: 목록 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

* 법정지상권: 목록의 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외 수목(감정서상 a)은 매각에서 제외되었습니다. 이로 인해 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 최저매각가격은 제시외 건물 및 제시외 수목 소재로 인하여 제한받는 가격입니다.

* 맹지:

목록 토지는 현황 맹지로서, 동측 지적도상 도로는 현황 폐도 상태입니다.

목록 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 공유자 우선매수신고: 본 건 전부에 대한 공유자는 공유자 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

* 제시외 물건: 목록 지상에 물탱크, 비닐하우스가 소재하나 이동 및 해체 용이하므로 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 오수리 산18에 위치한 부동산 임의경매 대상 토지 일부 지분입니다. 주위 환경은 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재되어 있으며, 일부 토지는 맹지이고 도서 지역에 위치한 경우 교통이 불편한 단점이 있습니다. 분묘기지권 성립 가능성, 농지취득자격증명 제출 필요, 법정지상권 불확실성, 맹지 등의 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 공유자 우선매수 신고 기회도 존재하므로, 이러한 제반 사항을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 제공된 정보와 일반적인 지역 검색 결과에서는 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 일부 지분 매각으로, 공유자 우선매수권을 활용한 전략적 접근이 가능합니다.

* 감정가는 85,245,180원으로, 향후 지가 상승 가능성을 고려한 장기적인 관점의 투자가 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 85,245,180원입니다.

* 본 물건은 분묘기지권, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 불확실성 등의 잠재적 리스크 요소를 복합적으로 가지고 있어, 이러한 사항들을 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 권리분석 결과, 현장 확인, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 이에 대한 산정 근거를 제시할 수 없습니다. 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 최적의 입찰가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.