나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22244 [3] 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산67-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

(1): 경상남도 거제시 사등면 사등리 소재 "기성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (2)~(4),(16): 경상남도 거제시 거제면 오수리 소재 "오수마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임. (5)~(15): 경상남도 거제시 둔덕면 술역리 소재 "녹산마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

(1): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (2)~(4),(16): 본건의 위치 및 대중교통의 이용상황 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨. (5)~(15): 도서지역에 소재하는바 제반교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

(1): 대체로 사다리형의 평지로서, 휴경지 상태임. (2),(16): 부정형의 경사지로서 '자연림' 상태임. (3),(4): 부정형의 완경사지로서, 농경지로 이용중임. (5)~(8),(11): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임. (9),(10): 부정형의 경사지로서, 자연림 상태임. (12): 사다리형의 완경사지로서, 제시외건물 부지로 이용중임. (13)~(15): 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

(1): 본건 북동측으로 현황 도로(비포장)로 진출입함 (2): 현황 맹지로서, 본건 동측으로 지적도상 도로는 현황 폐도 상태임. (3)~(16): 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2025-07-03)<농지법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> (2),(16): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (3),(4): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (5),(8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률> (9),(10): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법> (6),(7),(11)~(15): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 무인도서기타(개발가능)<무인도서의 보전 및 관리에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

일련번호 (2) 지상에 분묘가 소재하며, 일련번호 (3) 지상에 제시외건물 및 제시외수목이 소재하며, 일련번호 (12) 지상에 제시외건물이 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각.
-모든 토지에 대하여 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환되지 않음).
-모든 토지는 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22244 (3)

소재지: 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산67-4

용도: 전

감정가: 165,946,000원

면적: 토지 4367.00㎡ (약 1321.17평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

토지면적은 4367.00㎡이며, 건물은 제시되지 않아 건물 면적은 0.00㎡입니다. 토지는 전(밭)으로 이용 중이나, 감정평가서 요약에 따르면 일부는 휴경지, 자연림, 농경지, 제시외건물 부지로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 위치한 경상남도 거제시 둔덕면 어구리 산67-4 일대는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 감정평가서에 따르면, 일부 필지는 사등면 사등리, 거제면 오수리, 둔덕면 술역리 등 다양한 지역에 분포하며, 각 지역별 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

2.2. 교통 및 접근성

전반적으로 대중교통 이용이 편리하지만, 일부 토지(5~15)는 도서 지역에 소재하여 교통이 불편할 수 있습니다. 거제시 내 주요 교통망은 도로에 의존하며, 거제대교와 거가대교가 육지를 잇는 주요 통로입니다. 둔덕면 어구리 지역은 통영IC를 통해 접근 가능하며, 비교적 한적한 지역으로 알려져 있습니다.

2.3. 도로 현황

토지 대부분은 지적도상 맹지이며, 일부는 비포장 도로로 진출입이 가능합니다. 지적도상 도로는 폐도 상태인 경우도 있어 차량 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전 내역과 다수의 근저당권, 지상권 설정 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재했으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리들입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

을15 근저당권(통영축산업협동조합, 2011-06-30)이 말소기준권리로, 이를 기준으로 모든 을구 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 명확한 기재는 없으나, 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 별도의 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 267,700,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건 주변은 주로 농경지, 단독주택, 자연림 등으로 이루어져 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 따라서 상권 분석 측면에서는 잠재력이 낮다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

가장 가까운 공공시설로는 기성초등학교가 있으며, 둔덕면 지역에는 농협, 우체국, 보건지소 등 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다. 어구항 인근에는 굴 가공 공장 등이 있어 수산 관련 산업이 발달해 있습니다.

5.2. 주변 주요 시설 (혐오시설 포함)

거제시 둔덕면 지역은 자연환경이 잘 보존되어 있으며, 관광 자원으로는 둔덕기성(폐왕성), 청마기념관 등이 있습니다. 검색 결과, 둔덕만 철강슬래그 매립 사건과 관련하여 침출수로 인한 어업 피해 우려가 제기된 바 있습니다. 이는 잠재적 혐오시설 또는 환경 문제로 고려될 수 있습니다. 또한, 송전탑의 존재 가능성도 언급되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 규제 리스크

* 농지법, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

* 모든 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 토지 대부분이 지적도상 맹지이며, 일부는 현황 도로가 폐도 상태로 차량 진입이 어려울 수 있습니다.

* 일부 토지(2번) 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일부 토지(3번, 12번)에는 제시외 건물 및 제시외 수목이 존재합니다.

* 일부 토지(5~15)는 도서 지역에 소재하여 교통이 불편합니다.

6.3. 권리상 리스크

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하여 경매 무산 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 중복 사건이므로 관련 정보를 추가 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 건은 경상남도 거제시 둔덕면 어구리에 위치한 전(밭)으로, 넓은 면적을 보유하고 있으나 다수의 법적, 물리적 리스크를 내포하고 있는 특수 물건입니다. 맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 의무, 도서 지역 접근성 등 해결해야 할 과제가 많습니다. 또한, 과거 철강슬래그 매립 사건과 관련된 환경 문제도 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 넓은 토지 면적으로 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 다수의 리스크 요인으로 인해 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

8.2. 기회 요인

* 토지 이용 규제 완화 또는 개발 계획 수립 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 분묘 등은 협의를 통해 해결 가능할 경우, 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 165,946,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 다수의 리스크 요인(맹지, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 도서 지역 교통 불편, 환경 문제 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 인수되는 권리가 없고 채권 총액이 감정가보다 높아 경매 무산 가능성은 낮으나, 낙찰 후 추가적인 비용 및 시간 투자가 예상되므로 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 현장 답사가 필수적입니다. 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가 산정은 투자자의 위험 감수 수준과 현장 조사 결과를 바탕으로 개별적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.