나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22339 [2] 경상남도 거제시 장목면 구영리 126-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지 기호(1)은 경상남도 거제시 일운면 옥림리 소재 '상촌마을회관' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 자연림 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. 본건 토지 기호(2,3)은 경상남도 거제시 장목면 구영리 소재 '구영해수욕장' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 자연림 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다. 본건 토지 기호(4)는 경상남도 거제시 장평동 소재 '양지초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1) 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 14번국도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시 됩니다. 본건 기호(2,3) 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 1018번지방도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다. 본건 기호(4) 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 14번국도가 지나는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 해안산책로 부지 등으로 이용중입니다. 본건 기호(2,3)은 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다. 본건 기호(4)는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1~3)는 맹지로서, 인접필지를 경유하여 접근할 수 있습니다. 본건 기호(4)는 지적도상 대로1류와 접하고 있으나 고도차이로 인해 진출입이 불가능한 바, 인접한 아파트 부지 내 통행로를 경유하여 접근할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,제한보호구역(2025-03-26)<군사기지및 군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,제한보호구역(2025-03-26)<군사기지및 군사시설보호법>,역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호(4): 농림지역, 대로1류(폭35m~40m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종제한) <가축분뇨의 관리및이용에 관한 법률>,상대보호구역(2019-08-09)(숲에온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

물건 비고

-지분매각.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
-감정평가서의 사진용지 '3. 본건 토지 기호(2) 전경'에서 본건 토지는 컨테이너 뒷편 토지임.
- 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경22339 (2)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 구영리 126-3

용도: 임야

감정가: 12,220,000원

토지면적: 470.00㎡ (약 142.18평)

매각대상 토지 지분: 235.00㎡ (약 71.09평)

건물 면적: 0.00㎡

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 권리 분석

본 건은 토지 지분 매각으로 진행되는 강제경매 물건입니다.

등기부 상 말소기준권리는 2025년 12월 12일자 농업협동조합자산관리회사의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

따라서 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

다만, 분묘기지권이 존재하여 해당 권리에 대한 별도의 확인 및 조치가 필요합니다.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건 토지는 경상남도 거제시 장목면 구영리에 소재하며, '구영해수욕장' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 자연림과 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건 토지 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근으로 1018번 지방도가 지나고 있어 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건 토지는 '맹지'로, 인접 필지를 경유하여 접근 가능합니다. 즉, 자체적으로는 도로에 접해 있지 않아 접근성에 제한이 있습니다.

3. 상권 분석

본 건 토지는 자연림 및 농경지가 혼재된 지역으로, 특정 상권이 발달한 지역으로 보기는 어렵습니다.

인근에 구영해수욕장이 있어 관광객을 대상으로 한 소규모 상업 시설이나 편의시설이 일부 존재할 수 있으나, 본 물건 자체의 상권 분석 가치는 낮을 것으로 판단됩니다.

4. 생활 정보

본 건 토지는 거제시 장목면 구영리에 위치하며, 인근에 구영해수욕장이 있어 해안 지역의 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

주변에 별다른 편의 시설이나 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지역의 특성상 전원생활 또는 주말 주택 부지로 고려될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각

본 건은 토지 전체 면적 중 일부 지분(235㎡/470㎡, 50%)만 매각되는 물건입니다.

지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 소유 관계가 복잡하게 얽혀 있어 토지 이용, 관리, 처분 등에 있어 의견 충돌이나 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

5.2. 맹지

법적으로 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있으며, 이웃 토지의 통행권을 확보해야 하는 번거로움이 있습니다.

5.3. 분묘기지권

본 건 토지 상에 분묘기지권이 존재합니다. 이는 분묘의 기지에 대하여 소유권자의 권리 행사를 제한하는 물권으로, 해당 토지의 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 해결이 반드시 선행되어야 합니다.

5.4. 토지 이용 제한

본 건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 다양한 법적 규제와 제한을 받게 됩니다.

5.5. 군사 보호 구역

본 건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 구역 내에서의 개발 행위나 토지 이용에 대한 추가적인 제한을 수반합니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 군사 보호 구역 지정은 개발 행위에 대한 주요 고려 사항이 됩니다.

6. 종합 의견

본 건 경상남도 거제시 장목면 구영리 126-3 토지 지분 경매 물건은 자연 녹지 지역의 토지로서, 구영해수욕장 인근에 위치한다는 이점이 있으나, 맹지, 분묘기지권의 존재, 지분 매각이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 보전관리지역, 군사 보호 구역 등 다양한 토지 이용 제한 규제가 적용되어 있어 실질적인 토지 이용에 상당한 제약이 예상됩니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 고려할 때, 일반적인 투자 관점에서는 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

7. 투자 포인트

본 건은 일반적인 투자 목적보다는 특수한 상황에서의 접근이 필요합니다.

* 인근 토지 소유자로서 지분을 통합하여 토지 이용의 효율성을 높이고자 하는 경우

* 분묘기지권 문제 해결에 대한 명확한 계획 및 실행 능력이 있는 경우

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 염두에 두고, 리스크를 감수할 수 있는 투자자

8. 예상 입찰가 고려사항

본 건의 감정가는 토지 전체 470.00㎡에 대한 것으로 12,220,000원입니다. 매각 대상은 이 중 50% 지분(235㎡)이므로, 단순 계산 시 지분 감정가는 약 6,110,000원 수준이 됩니다.

하지만 상기 명시된 맹지, 분묘기지권, 지분 매각, 각종 개발 제한 등 중대한 리스크 요소를 감안할 때, 입찰가는 감정가를 크게 하회하는 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 특히 분묘기지권 해결 비용, 향후 토지 이용의 불확실성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가는 실제 낙찰가에서 보증금을 제외한 금액을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.