나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경230 [2] 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 967 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 계성면 봉산리소재 관동마을회관 남서측 인근에 산재하며 부근은 농경지, 취락, 임야, 축사 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

(기호1): 대체로 자체지반 등고평탄한 삼각형에 유사한 토지로서 휴경지상태임.

(기호2,3): 대체로 자체지반 등고평탄한 세장형의 토지로서 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

(기호1): 북서측으로 '구거' 부지를 통하여 접근 가능하며, 남동측으로 현황 세로가 소재하나 고저차가 있음.

(기호2,3): 북서측으로 현황 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 젖소 닭 오리 메추리 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호2,3: 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건(기호1)토지는 귀 제시목록상 면적 1,882㎡이나, 일부 분할되어 토지대장등본상 면적 1,825㎡로서 토지대장등본에 의거 면적 사정하였으므로 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). 토지의 정확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경230 (2)

소재지: 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 967

용도: 답 (전, 답, 과수원 등 농지)

감정가: 159,000,000원

토지면적: 3,000.00㎡ (약 907.55평)

토지지분: 3,000㎡ (약 907.55평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영산OOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 창녕군 계성면 봉산리 관동마을회관 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 환경은 농경지, 취락, 임야, 축사 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 기호1 토지의 경우 북서측으로 '구거' 부지를 통해 접근 가능하며, 남동측으로 현황 도로가 있으나 고저차가 있습니다. 기호2, 3 토지는 북서측으로 현황 도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역/농업진흥구역, 배출시설 설치 제한 지역 등에 해당합니다. (상세 내용은 기호별로 상이)

본건 소재지 인근에는 옥천계곡이 위치하여 여름철 피서객들이 이용하는 지역입니다. 또한, 계성면 봉산리에는 비점오염 저감시설이 조성되어 수질 개선 사업이 진행된 바 있습니다. 창녕군에는 생활폐기물 소각시설이 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건 토지는 1965년 12월 22일 소유권이 이전된 기록이 있으며, 이후 2020년 6월 2일 박희원 씨에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2020년 6월 2일 접수된 영산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 180,000,000원)입니다.

이후 접수된 경남신용보증재단, 창녕축산업협동조합, 농림수산업자신용보증기금, 농업협동조합중앙회, 영산농업협동조합의 가압류는 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 378,266,947원입니다.

임차인 현황은 '미상'으로 확인되며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농지로서, 일반적인 상업 지역 상권 분석보다는 농업 생산 및 관련 활동에 대한 잠재력 평가가 중요합니다.

주변에 농경지가 넓게 분포하고 있어 농업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

일부 지역에서는 이모작이 가능한 것으로 보입니다.

축사가 혼재된 지역이 있어 농축산업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

창녕군 내에는 농지 불법 성토 행위 등에 대한 단속 및 관리가 이루어지고 있으며, 우량 농지 보전을 위한 노력이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 농경지로서 주변에 취락(주거 지역)이 혼재되어 있습니다.

창녕군 계성면 행정복지센터가 소재한 명리까지는 거리가 다소 있으나, 면 소재지 내 기본적인 행정 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

인근에는 옥천계곡과 같은 관광 및 휴양 시설이 있어 여가 활동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 요함: 본건은 농취증 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 시 반드시 관련 서류를 준비해야 합니다.

토지 경계 확인 필요: 토지의 정확한 위치, 경계 등은 지적 측량을 통해 확인해야 합니다.

임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 불분명하여 인수 여부 또는 명도 과정에서의 문제가 발생할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있습니다.)

토지 면적 차이: 제시 목록상 면적(1,882㎡)과 토지대장등본상 면적(1,825㎡)에 차이가 있어, 실제 면적 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 계성면 봉산리에 위치한 답(농지)으로, 농림지역 내에 소재하며 전반적으로 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5천 9백만원입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 말소될 예정으로, 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지의 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다. 또한, 임대차 관계가 불분명한 점은 주의가 필요합니다. 주변에 농경지가 넓게 분포하고 있으며, 일부 지역 정보에 따르면 평당 13만~15만원 수준의 농지 거래가 이루어지고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

우량 농경지: 이모작이 가능한 비옥한 토지로서 농업 생산성이 기대됩니다.

접근성: 창녕군 내 주요 도로망 접근성이 양호한 편입니다.

권리 안전성: 말소 기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

주변 유사 농지 시세(평당 13만~15만원)를 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 경계 확인 비용, 향후 농지 이용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 건의 잠재적 리스크(농취증, 경계 확인 등)를 감안하여, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 111,300,000원 ~ 143,100,000원)

정확한 가치 산정을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 지자체 농지 관련 규제 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.