나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10246 [3] 경상남도 창녕군 고암면 계상리 164 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 고암면 계상리 소재 '신기마을회관' 남동측 근거리(기호[1,2])
및 인근(기호[3])에 위치하며 기호[1,2] 부근은 전, 과수원 등이 소재하는 마을주변
농경지대, 기호[3] 부근은 주택, 나지 등이 소재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 기호[1]은 차량접근 불가능하고, 기호[2,3] 토지는 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호[1] 부정형 완경사의 토지로서 대부분 묘지로 이용 중임.
기호[2] 부정형 평지의 토지로서 농경지(전)로 이용 중임.
기호[3] 부정형 완경사의 토지로서 나지 상태임.

인접 도로상태

기호[1] 지적도상 맹지임.
기호[2] 북동측으로 구거를 경유하여 노폭 약 3~4m 내외의 시멘포장 도로와 접함.
기호[3] 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,

기호[2] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 젖소
닭 오리 메추리 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,



기호[3] 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호[1] 토지는 귀 제시목록상 지목 '전'이나, 현황은 '묘지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:본건 기호[1] 토지 지상에 제시외분묘 3기 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10246 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사제니스자산관리대부 (말소기준권리)

1.2. 소재지 정보

소재지: 경상남도 창녕군 고암면 계상리 164

1.3. 면적 및 용도

용도: 대지

토지면적: 245.00㎡ (약 74.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.4. 감정가

감정가: 25,480,000원

1.5. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 38,668,949원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 고암면 계상리 '신기마을회관' 남동측 근거리(기호) 및 인근(기호)에 위치합니다. 기호 부근은 전, 과수원 등이 소재하는 마을주변 농경지대이며, 기호 부근은 주택, 나지 등이 소재하는 농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

기호 토지는 차량 접근이 불가능한 상태이며, 기호 토지는 차량 접근이 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호은 지적도상 맹지입니다.

기호는 북동측으로 구거를 경유하여 노폭 약 3~4m 내외의 시멘트 포장도로와 접합니다.

기호은 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건에는 소유권 보존(1994-03-29), 가압류(2018-05-11, 서민금융진흥원, 금13,176,846원), 가압류(2022-02-07, 주식회사한빛자산관리대부, 금10,548,727원), 가압류(2022-07-11, 주식회사제니스자산관리대부, 금14,943,376원), 강제경매(2025-03-06, 주식회사제니스자산관리대부) 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 5월 11일 접수된 서민금융진흥원의 가압류입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 주택, 나지가 혼재하는 농촌 지역입니다. 따라서 상업 및 업무 시설보다는 농업 기반의 특성을 강하게 띠고 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

창녕군은 자연경관을 활용한 관광 및 농업 관련 발전 가능성을 가지고 있습니다. 다만, 본건 토지는 현재 농경지, 나지, 묘지로 이용되고 있어 직접적인 상권 활성화 가능성은 낮으며, 개발 시에는 지자체의 개발 계획 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, '신기마을회관'이 근거리에 위치하고 있어 기본적인 마을 행정 및 커뮤니티 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 시설은 차량 접근이 가능한 도로를 통해 연계될 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역 내 생활 편의

본건은 농촌 지역에 위치하므로, 도시 지역에 비해 편의시설 및 문화시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 그러나 창녕군청 소재지 및 주요 읍면 지역으로의 접근을 통해 필요한 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

기호 토지 지상에 제시외 분묘 3기가 소재하며, 이는 분묘기지권 성립의 가능성을 내포합니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 동의 없이도 분묘를 설치하고 점유한 기간에 따라 성립될 수 있으며, 해당 토지의 사용 및 개발에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 맹지 (기호 1)

기호 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 등 토지 활용 시 도로 접근성 확보에 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

기호 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '묘지'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

기호은 보전관리지역, 가축사육제한구역(소, 말, 사슴, 양 사육 가능)에 해당합니다.

기호는 보전관리지역, 가축사육제한구역(소, 말, 사슴, 양, 젖소, 닭, 오리, 메추리 사육 가능)에 해당합니다.

기호은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

특히 기호의 경우 모든 축종에 대한 사육 제한이 있으므로, 해당 토지 활용 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 경상남도 창녕군에 위치한 대지로서, 토지 강제경매로 진행되고 있습니다. 토지 자체는 농경지, 나지, 묘지 등 다양한 형태로 이용 중이며, 특히 기호 토지에 분묘기지권 성립 가능성이 있고 맹지라는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 공부와 현황의 차이 및 토지이용계획상의 가축사육 제한 구역 지정 등도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 관리할 수 있는 경우에 한하여 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지로, 향후 개발 가능성이 있는 지역일 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 25,480,000원입니다. 입찰 참여 시에는 위에서 언급된 분묘기지권, 맹지, 공부와의 차이, 토지이용 제한 등 제반 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 없으므로, 해당 물건의 권리 분석상 추가 인수되는 비용은 없을 것으로 보입니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 조사, 현장 답사, 유사 물건 사례 분석 등을 통해 개별적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.