나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10246 [2] 경상남도 창녕군 고암면 계상리 107 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 고암면 계상리 소재 '신기마을회관' 남동측 근거리(기호[1,2])
및 인근(기호[3])에 위치하며 기호[1,2] 부근은 전, 과수원 등이 소재하는 마을주변
농경지대, 기호[3] 부근은 주택, 나지 등이 소재하는 농촌지대로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 기호[1]은 차량접근 불가능하고, 기호[2,3] 토지는 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호[1] 부정형 완경사의 토지로서 대부분 묘지로 이용 중임.
기호[2] 부정형 평지의 토지로서 농경지(전)로 이용 중임.
기호[3] 부정형 완경사의 토지로서 나지 상태임.

인접 도로상태

기호[1] 지적도상 맹지임.
기호[2] 북동측으로 구거를 경유하여 노폭 약 3~4m 내외의 시멘포장 도로와 접함.
기호[3] 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지,

기호[2] 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 젖소
닭 오리 메추리 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,



기호[3] 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호[1] 토지는 귀 제시목록상 지목 '전'이나, 현황은 '묘지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:본건 기호[1] 토지 지상에 제시외분묘 3기 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경10246 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사제니스자산관리대부

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 창녕군 고암면 계상리 107

용도: 답

토지면적: 803.00㎡ (약 242.9평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 36,938,000원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 803.00㎡

토지지분: 803㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창녕군 고암면 계상리 소재 '신기마을회관' 남동측 근거리(기호) 및 인근(기호)에 위치합니다. 기호 부근은 전, 과수원 등이 소재하는 마을 주변 농경지대이며, 기호 부근은 주택, 나지 등이 소재하는 농촌지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

기호 토지는 차량 접근이 불가능합니다.

기호 및 기호 토지는 차량 접근이 가능합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

기호: 부정형 완경사 토지로 대부분 묘지로 이용 중이며, 공부상 지목은 '전'이나 현황과 차이가 있습니다. 지적도상 맹지입니다.

기호: 부정형 평지 토지로 농경지(전)로 이용 중입니다. 북동측으로 구거를 경유하여 노폭 약 3~4m의 시멘트 포장 도로와 접합니다.

기호: 부정형 완경사 토지로 나지 상태입니다. 북동측으로 노폭 약 2~3m의 비포장 도로와 접합니다.

2.4. 주변 시설 정보

창녕군 일대는 우포늪 생태체험장, 화왕산자연휴양림, 부곡온천 관광특구 등 자연 및 관광 자원이 풍부합니다. 하지만 일부 지역에서는 산업폐기물 처리 시설 설치와 관련하여 주민들의 반대 및 민원이 제기되는 사례도 있습니다. 본 물건지 자체의 구체적인 혐오시설이나 편의시설에 대한 직접적인 정보는 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

현재 등기부상 채무 총액은 44,939,841원입니다.

말소기준권리: 을1 근저당권 (창녕농업협동조합, 2016-12-28, 19,500,000원)

등기사항 요약:

* 소유권이전: 하영호 (1983-07-07)

* 근저당권: 창녕농업협동조합 (2016-12-28, 19,500,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 하나카드 (2020-07-22, 10,496,465원) - 말소

* 가압류: 주식회사제니스자산관리대부 (2022-07-11, 14,943,376원) - 말소

* 강제경매: 주식회사제니스자산관리대부 (2025-03-06) - 말소

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농촌지역의 농경지 및 묘지로 이용되는 토지입니다. 주변은 농경지, 과수원, 주택, 나지 등이 혼재하는 농촌 지형입니다. 본격적인 상업 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

물건지 인근 '신기마을회관'이 위치해 있으나, 그 외 구체적인 생활 편의시설(병원, 마트, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 농촌 지역의 특성상 기본적인 편의시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본 물건은 농지(답)로서, 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생하므로, 입찰 전 자격 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 분묘 관련 사항

기호 토지는 대부분 묘지로 이용 중이며, 공부상 지목은 '전'이나 현황과 차이가 있습니다. 또한, 해당 토지 지상에는 3기의 제시외 분묘가 소재하고 있습니다. 이는 관습법상 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 토지 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있는 중대한 사안입니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 토지 소유자는 해당 분묘의 수호 및 봉제사에 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리가 발생하며, 이는 토지의 사용, 수익, 처분에 큰 제약을 야기할 수 있습니다.

6.3. 맹지 (기호)

기호 토지는 지적도상 맹지로, 차량 접근이 불가능합니다. 이는 토지의 활용 가치를 저하시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 인수할 임차인이 존재할 경우 권리 분석에 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 고암면 계상리에 위치한 농지(답)입니다. 총 803㎡ 면적에 대해 36,938,000원으로 감정평가되었습니다. 물건은 세 개의 필지(기호)로 구성되어 있으며, 특히 기호은 묘지로 이용 중이고 맹지이며 공부상 지목과 현황이 다른 특이사항이 있습니다. 또한, 3기의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성을 신중히 검토해야 합니다. 더불어 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 큰 리스크가 존재합니다. 기호은 농경지 및 나지 상태로 차량 접근이 가능하나, 기호은 접근이 불가합니다. 전체적으로 농업 목적 또는 관련 개발을 염두에 둔다면 농지법 관련 규정 및 분묘기지권 문제 해결 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 관련 규정 및 분묘기지권 등 특수 물건으로서의 리스크 해소 시 상대적으로 저평가된 가치를 확보할 가능성이 있습니다.

* 농경지(전) 및 나지 상태의 토지(기호)는 농업 목적 또는 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지역의 최근 농지 실거래가, 분묘기지권 관련 문제 해결 비용, 농지취득자격증명 발급 관련 제반 사항 등을 종합적으로 고려한 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 본 물건의 감정가는 36,938,000원이며, 이는 향후 입찰 참여 시 중요한 참고 자료가 될 것입니다. 다만, 상기 명시된 여러 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.