나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10261 [3] 경상남도 창녕군 계성면 신당리 222-1 유지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 계성면 신당리 소재 ""화곡마을"" 북서측 인근에 위치하며
부근은 전, 과수원 및 공장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호[1,2] 부정형 완경사의 토지로서 현황 휴경지 상태임.
기호[3] 부정형 완경사의 토지로서 현황 구거, 제방으로 이용 중임.
기호[4] 부정형 완경사의 토지로서 현황 유지, 제방, 도로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호[1] 지적도상 맹지로서 인접 토지를 경유하여 출입 가능함.
기호[2] 지적도상 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하나, 현황 폐도로서
인접 토지를 경유하여 출입 가능함.
기호[3] 지적도상 맹지로서 인접 토지를 경유하여 출입 가능함.
기호[4] 지적도상 맹지이나, 본건 내부로 노폭 약 2m 내외의 비포장 농로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1,2] 계획관리지역, 성장관리계획구역(계성1(산업형)), 가축사육제한구역
(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호[3] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,
기호[4] 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(소 말 사슴 양 사육가능)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도' 참조.

공부와의 차이

기호[3] 토지는 귀 제시목록상 지목 '구거'이나 현황 '구거, 제방'임.
기호[4] 토지는 귀 제시목록상 지목 '유지'이나 현황 '유지, 제방, 도로 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미 상 임.
기 타:없 음.

물건 비고

제시외 건물(4-1) 매각 제외하며, 최저매각가격은 이로 인하여 영향받는 가격임. 지적도상 맹지임. 공부상 지목은 '유지'이나 현황은 '유지,제방,도로 등'임. 토지는 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적경계측량을 요함. 토지 지상의 자연생 수목 및 기타잡목은 경제적 가치가 미미하고 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지와 수목을 일괄하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 물건은 경상남도 창녕군 계성면 신당리 222-1번지에 소재하고 있습니다.

사건번호는 밀양지원 2025타경10261 (3)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

본 건은 공동담보 물건입니다.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 1744.00㎡ (약 527.5평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적은 18.00㎡ (약 5.4평)입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.3. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑11)입니다.

이 기준 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 기재되어 있지 않습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 35,814,000원입니다.

최저매각가격은 제시외 건물(4-1)이 매각에서 제외됨에 따라 조정되었습니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 창녕군 계성면 신당리에 위치하며, 주변은 전, 과수원 및 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에는 신당산성 등 역사 문화 자원이 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 가능하나, 일부 토지는 지적도상 맹지이거나 현황 폐도로 접하고 있어 인접 토지를 경유하여 출입해야 합니다. 본건 토지 내에는 노폭 약 2m 내외의 비포장 농로가 소재합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용

토지는 부정형이며 완경사 상태입니다.

현황은 휴경지, 구거, 제방, 도로 등으로 이용되고 있으며, 공부상 지목인 '유지'와 차이가 있습니다.

토지 지상의 자연 생수목 및 기타 잡목은 경제적 가치가 미미하며, 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지와 수목을 일괄 평가하였습니다.

2.4. 지역 지구 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 일부 필지는 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 구체적으로, 기호는 성장관리계획구역(계성1(산업형)), 가축사육제한구역(소, 말, 사슴, 양 사육 가능)에 포함되며, 기호는 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 기호는 가축사육제한구역(소, 말, 사슴, 양 사육 가능)에 포함됩니다. 또한, 역사문화환경보존지역(신당산성) 및 현상변경허가 대상구역에 해당될 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 소유권 이전 이력이 있으며, 다수의 가압류 및 압류가 존재합니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 말소됩니다.

전체 등기부 채권 총액은 3,912,232,066원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑11)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (인수 보증금 0원)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 토지 이용

본 건이 소재한 창녕군 계성면 신당리는 농업이 주를 이루는 지역으로, 전, 과수원, 공장 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 우포늪, 화왕산 등 자연 생태 및 문화 관광 자원이 있어, 장기적인 관점에서 지역의 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

4.2. 사업 가능성

현재 토지는 '유지, 제방, 도로 등'으로 이용되고 있으며, 계획관리지역으로 토지이용계획 상 일부 개발 행위가 가능할 것으로 보이나, 맹지 및 경사지 등의 토지 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

창녕군 소재지로, 주변 면 단위 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 구체적인 편의시설 정보는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 학교 및 공공시설

인근 지역의 교육 및 공공시설 정보는 제공되지 않으나, 창녕군청 및 각 읍면 행정복지센터를 통해 기본적인 공공 행정 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 제약

* 맹지: 지적도상 맹지로서 차량 통행 및 접근에 어려움이 있습니다.

* 현황과의 차이: 공부상 지목은 '유지'이나, 현황은 '유지, 제방, 도로 등'으로 이용되고 있어 건축이나 개발 시 지자체 협의가 필요할 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 토지는 인접지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위한 지적 경계 측량이 요구됩니다.

* 제시외 건물 제외: 제시외 건물(4-1)은 매각에서 제외되며, 최저매각가격은 이로 인해 영향을 받았습니다.

6.2. 현황과의 차이

* 토지 이용 현황: 공부상 지목과 현황 이용(유지, 제방, 도로 등)이 달라 실제 이용 및 개발 계획 수립 시 관련 법규 및 규제 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 주의 사항

* 공동담보 물건으로, 동일한 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지 경계 확인을 위한 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 잠재 가치

* 계획관리지역으로 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 주변의 자연 경관 및 문화 유적(신당산성 등)은 지역의 가치를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

7.2. 경매의 이점

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 계성면 신당리에 위치한 토지로, 주변 농경지 및 공장 지대와 혼재되어 있습니다. 계획관리지역에 속하며, 토지 면적은 1744㎡(약 527.5평)입니다. 현재 공부상 지목은 '유지'이나 현황은 '유지, 제방, 도로 등'으로 이용되고 있으며, 지적도상 맹지이고 경계가 불분명하다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 교통 접근성은 보통이며, 주변 환경은 농경지와 공장이 혼재된 지역입니다. 역사문화 자원이 인근에 위치해 있으며, 자연 경관 또한 풍부한 편입니다. 투자 관점에서는 계획관리지역으로서의 잠재력과 경매 특유의 가격 메리트를 고려할 수 있으나, 맹지, 현황과의 차이, 경계 불분명 등 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 감정가 및 최저매각가격을 참고하여, 입찰자의 개별적인 투자 판단에 따라 결정되어야 합니다. 본건의 최저매각가격은 제시외 건물 제외 등 제반 사항을 고려하여 책정되었을 것으로 보입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 본건의 현재 이용 현황 및 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.