나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10269 [3] 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 산152 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호[1] 본건은 경상남도 창녕군 남지읍 성사리 소재 '관동마을' 남서측 인근에 위치하
며, 본건 주위는 마을주변 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.
기호[2,3] 본건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 소재 '지소마을' 남측 인근에 위치하
며, 본건 주위는 산간 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

[1~3] 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

[1] 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
[2] 사다리형의 급경사지로서, 현황 도로로 이용중임.
[3] 부정형의 급경사지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

[1] 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접함.
[2] 본건이 노폭 약 4m 내외의 도로로 이용중임.
[3] 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로(기호[2] 포함)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[1] 계획관리지역, 성장관리계획구역(남지10(주거형)), 가축사육제한구역(2022-12-12)
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(
조우희,조익수의묘)<경상남도 문화재보호 조례>, 현상변경허가 대상구역<문화유산
의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.
[2,3] 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메
추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지
관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도'참조.

공부와의 차이

본건 토지 기호[2]는 귀 의뢰목록 및 공부상 지목 ‘임야’이나, 현황 ‘도로’인바,
이를 감안하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 토지 기호[2,3]은 공유지분 토지로서 지분의 위치 및 경계확인이 불가
능한 바, 전체면적을 기준으로 귀제시 지분비율에 의거 면적사정하여 감정평
가하였음.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 육안식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2025타경10269 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메리츠화재해상보험주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 산152

용도: 임야

매각대상: 토지지분매각

감정가: 2,281,550 원

1.3. 면적 정보

토지면적: 992.00㎡ (약 300.08평)

토지지분: 330.6336㎡ (약 100.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면 무릉리 소재 '지소마을' 남측 인근에 위치하며, 주변은 산간 농경지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 상태

본건 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 도로와 접하며, 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 도로(기호 포함)와 접함. 기호는 현황 도로로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말, 양, 염소, 산양, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개 제한) 및 준보전산지에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 3월 14일 접수된 메리츠화재해상보험주식회사의 4번 홍종언 지분 강제경매(갑6)임.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 다수 존재하며, 최종 말소기준권리인 강제경매 개시결정 등기 외 나머지는 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 지상권 개요는 비어있어 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

특이사항: 임차인으로 인한 인수 부담은 없음.

3.5. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각: 본건은 토지의 일부 지분에 대한 매각 대상임.

* 공유자 우선매수: 공유자 우선매수 신고가 있으며, 우선매수권 행사는 1회에 한함.

* 분묘기지권: 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명함. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크임.

4. 상권분석

본 물건은 산간 농경지대에 위치한 임야로, 인근에 유의미한 상업 활동이나 상권 형성에 대한 정보는 제공되지 않음. 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 것으로 예상됨.

5. 생활정보

본 물건은 농경지와 산지로 둘러싸인 농촌 지역에 해당하며, 가장 가까운 마을은 '지소마을'임. 대중교통 이용이 불편하고 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 상당 거리를 이동해야 할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약 및 공유자 간의 분쟁 가능성.

* 공유자 우선매수권 행사로 인한 낙찰 무효 또는 입찰 목적 달성 실패 위험.

* 존재 여부 및 성립 여부가 불분명한 분묘와 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성. 이는 토지 사용 및 개발에 있어 큰 제약이 될 수 있음.

* 토지의 급경사 지형으로 인한 개발 가능성 제한.

* 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등의 토지이용 규제.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 단장면의 산간 농경지대에 위치한 임야의 지분 매각 건입니다. 낮은 감정가와 차량 접근 가능성은 긍정적인 요소이나, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 분묘기지권 성립 가능성 등 다수의 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 분묘기지권의 불확실성은 토지 이용의 큰 장애물이 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 현장 확인이 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정평가액.

* 산간 지역의 토지로서 향후 토지 이용 계획 변경 시 잠재적 가치 상승 가능성 (단, 규제 사항 많음).

* 차량 접근성이 확보되어 있다는 점.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금 또는 차임이 없으며, 채권 총액이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다. 그러나 본 건은 지분 매각이고 분묘기지권 성립 여부가 불분명한 중대한 리스크가 존재하므로, 예상 입찰가는 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재로서는 추가적인 현장 조사와 분묘 관련 사항, 공유자 우선매수 의사 타진 등을 통해 정확한 가치 평가가 선행되어야 하므로, 구체적인 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 다만, 감정가 2,281,550원을 기준으로 잠재적 위험 부담을 반영하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.