나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10281 [2] 경상남도 창녕군 부곡면 청암리 298-6 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 창녕군 부곡면 청암리에 소재하는 '청암마을' 내에 위치하며,
부근은 농촌취락지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형으로 인접지와 대체로 같은 높이로 평탄하나 서측 인접도로보다
약1미터 높으며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호2 : 부정형으로 인접지와 대체로 같은 높이로 평탄하며 답으로 이용중임.
기호3,4 : 부정형 또는 다각형으로 현황 도로임.

인접 도로상태

기호1 : 서측 및 남측으로 약 3.5미터 폭의 아스콘포장도로 및 약 2.5미터 폭의 콘크
리트포장도로와 접함.
기호2 : 남측으로 약 4.5미터 내외 폭의 아스콘포장도로와 접함.
기호3,4 : 각각 현황 도로이며 약 3.5미터 폭의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호).<추가기재>건축법 제2조1항제
1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),
기호2 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
소하천구역(2017-11-22)(세각던천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(수도법시
행령 제14조의3 2호)<수도법>,
기호3,4 : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호1 : 지상에 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. [목록2,3] 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수). [목록2] 소하천 구역 저촉됨. [목록3] 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'인 점을 감안하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10281 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단

소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 청암리 298-6

용도: 답

감정가: 4,198,000원

토지면적: 226.00㎡ (약 68.37평)

토지지분: 70.0514㎡ (약 21.19평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 창녕군 부곡면 청암리에 소재하는 '청암마을' 내에 위치하며, 부근은 농촌취락지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 서측 및 남측으로 약 3.5미터 폭의 아스콘포장도로 및 약 2.5미터 폭의 콘크리트포장도로와 접함. 남측으로 약 4.5미터 내외 폭의 아스콘포장도로와 접함. 현황 도로로 이용 중인 토지는 약 3.5미터 폭의 아스콘포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당함.

* 기타: 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중인 점(기호3,4) 및 소하천 구역에 저촉되는 점(기호2)은 감안하여 평가함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑12 (2025-03-28) 중소벤처기업진흥공단의 강제경매개시결정 등기.

* 등기사항 요약:

* 갑1: 2017-06-19 이상목 소유권이전

* 갑2: 2018-10-10 노인순 소유권 일부이전

* 을8: 2020-11-02 부곡농업협동조합 근저당권 (108,000,000원) - 인수되는 권리임.

* 갑4: 2022-05-06 이상창 소유권 일부이전

* 갑8: 2023-09-20 박대상 소유권 일부이전

* 갑12: 2025-03-28 중소벤처기업진흥공단 강제경매 (171,504,422원) - 말소 예정.

* 인수되는 권리: 부곡농업협동조합의 근저당권 108,000,000원이 매각 후에도 인수됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 취락지 내에 위치하여 주변 상권은 발달하지 않은 지역임.

* 대중교통 사정이 보통 수준으로 기본적인 접근성은 있으나, 상업 시설 이용은 제한적일 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변은 농촌 마을로 형성되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계, 향후 토지 이용 및 분할 등에 있어 분쟁 발생 가능성이 있음.

* 농지취득자격증명 요함: 해당 농지에 대한 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우, 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로 반드시 사전 확인 및 준비가 필요함.

* 현황 도로: 공부상 지목은 '답'이나 현황 '도로'로 이용 중인 점은 향후 토지 이용 시 관련 법규 검토가 필요함.

* 소하천 구역 저촉: 일부 토지가 소하천 구역에 저촉되어 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 공유자 우선매수: 공유자가 1회에 한하여 우선매수 신고를 할 수 있으므로, 경쟁 입찰 시 낙찰받지 못할 수도 있음.

* 인수되는 채무: 부곡농업협동조합의 근저당권 108,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액에 대한 부담이 큼.

* 제시외 건물: 토지 지상에 제시외 건물이 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 본건 매각 대상에 포함되는지 여부는 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 부곡면 청암리의 농촌 취락지 내에 위치한 토지 지분 경매 건입니다. 공부상 지목과 현황이 다른 점, 농지 취득 자격 증명이 필수인 점, 그리고 가장 중요한 것은 낙찰자가 108,000,000원의 근저당 채무를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 물건의 실질적인 매수 비용에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다. 또한, 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필수적이므로, 신중한 접근과 철저한 권리 및 현황 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 토지 활용 가능성: 농업적 목적 또는 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 현황 도로로서의 가치: 공부상 지목과 달리 도로로 이용 중인 점은 해당 토지의 실제 활용 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,198,000원이나, 매수인이 108,000,000원의 근저당 채무를 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다. 따라서 실제 총 인수 비용은 입찰가에 인수되는 채무 금액이 더해진 금액이 됩니다.

현재 제시된 감정가만으로는 인수되는 채무 금액을 고려했을 때, 본 물건의 실제 가치를 판단하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 해당 토지의 정확한 시장 가치, 향후 활용 가능성, 다른 공유 지분과의 관계, 인수되는 채무 부담 능력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

추가적인 현장 조사, 주변 토지 시세 파악, 관련 법규 검토 등을 통해 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.