나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10313 [4] 경상남도 밀양시 상동면 도곡리 산356 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

[1~5] 본건은 경상남도 밀양시 상동면 도곡리 소재 윗도곡마을 남동측 인근에 위치하는
토지로서, 본건 부근은 산간 농경지대임.
[6] 본건은 경상남도 밀양시 상동면 도곡리 소재 윗도곡마을 북동측 인근에 위치하는
토지로서, 본건 부근은 마을주변 산간 농경지대임.
[7] 본건은 경상남도 밀양시 상동면 도곡리 소재 아랫도곡마을 남동측 근거리에 위치
하는 토지로서, 본건 부근은 자연림지대임.

교통상황

[1~7] 일반적인 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

[1] 부정형 완경사지의 토지로서, 전 및 일부 묘지 상태임.
[2] 부정형 완경사지의 토지로서, 토지임야 상태임.
[3] 부정형 완경사지의 토지로서, 휴경지 상태임.
[4] 부정형 완경사지의 토지로서, 전, 휴경지 및 일부 묘지 상태임.
[5] 세장형 완경사지의 토지로서, 묘지 상태임
[6] 부정형 완경사지의 토지로서, 전으로 이용중임.
[7] 부정형 급경사지의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

[1,2,4] 본건 남측으로 노폭 약 2 m 내외의 도로 소재함.
[3] 본건 북측으로 노폭 약 2 m 내외의 도로 소재함.
[5,7] 맹지임.
[6] 본건 서측으로 노폭 약 2 m 내외의 도로 소재함.
(남동측으로 현황 도로 소재하나 직접진입 어려움)

토지이용계획 및 제한상태

[1,3~6] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소
젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.
[2] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소
말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>임.
[7] 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>
임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진'과 같이 제시외물건 및 제시외수목 소재함.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기 타 : 없 음.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함. 맹지임. 육안식별이 어려운 분묘 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립여부는 불분명함. 토지는 인접지와 지적경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계확인은 지적경계측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2025타경10313 (4)

* 소재지: 경상남도 밀양시 상동면 도곡리 산356

* 용도: 임야

* 감정가: 32,620,000원

* 토지면적: 86,678.00㎡ (약 26,222평)

* 토지 지분면적: 32,616.9314㎡ (약 9,867평)

* 매각대상: 토지 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 밀양시 상동면 도곡리 소재 윗도곡마을 남동측 인근에 위치하며, 주변은 산간 농경지대입니다.

* 일부 지역은 자연림지대와 마을 주변 산간 농경지대로 이루어져 있습니다.

* 과거 기록에 따르면 도곡리는 산에 둘러싸인 아늑한 마을로 묘사됩니다.

2.2. 교통상황

* 일반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

* 남측, 북측, 서측으로 폭 약 2m 내외의 도로가 소재하나, 맹지인 구역도 있습니다.

* 남동측으로 현황 도로가 있으나 직접적인 진입이 어려울 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 일부 구역은 준보전산지 또는 임업용산지로 지정되어 있습니다.

* 농림지역에 해당하는 구역도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 (2025.04.17. 강제경매)

* 소유권 보존: 김해숙 (1971.07.31.)

* 소유권 일부 이전: 박의규 (1995.03.08.)

* 지분 이전: 박종무 (2019.06.27. 협의분할에 의한 상속)

* 강제경매 개시: 한국자산관리공사 (2025.04.17.) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 정보는 명시되지 않았습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음)

3.4. 주의사항

* 본건은 토지 지분 매각입니다.

* 공유자 우선매수는 1회에 한합니다.

* 맹지입니다.

* 육안 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

* 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 경계 측량이 필요합니다.

* 제시외 물건 및 수목이 소재할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 주변이 산간 농경지대 및 자연림으로 이루어진 지역으로, 일반적인 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 관련 소식으로는 상동면 기초생활거점조성사업 등이 있으나, 본건의 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다.

* 과거 기록에 따르면 일부 마을은 산양삼 재배와 연계한 마을 발전을 계획하기도 했습니다.

5. 생활정보

* 본건 소재지는 자연 녹지 지역에 가까우며, 주거 및 편의 시설과의 접근성이 낮습니다.

* 일반적인 교통 상황이 불편하여 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

* 인근 지역에는 관광농원 등이 위치하여 휴양 및 체험 활동이 가능한 곳이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각으로 인한 공유자와의 복잡한 관계 및 협의 필요성이 존재합니다.

* 맹지로서 토지 이용에 제약이 따르며, 도로 접근성 확보를 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 분묘 존재 가능성 및 분묘기지권 성립 여부 불확실성은 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 지적 경계 불분명으로 인한 측량 비용 및 추가적인 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건 및 수목 존재는 별도의 처리 비용이나 번거로움을 야기할 수 있습니다.

* 지역 내 산사태 발생 이력이 있는 지역이 있어 지질 안전성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (해당 내용은 특정 지번이 아닌 상동면 신곡리 지역의 과거 이력입니다.)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 상동면 도곡리 산356 소재 임야의 지분 매각 물건으로, 주변은 산간 농경지대 및 자연림으로 이루어져 있어 전반적으로 조용하고 한적한 환경입니다. 감정가는 32,620,000원이며, 토지 지분 면적은 약 9,867평입니다.

하지만 맹지라는 점, 지적 경계가 불분명하고 분묘의 존재 가능성 및 그 법적 성립 여부가 불확실하다는 점, 그리고 토지 지분 매각이라는 점에서 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 공유자 우선매수 신고가 있었던 만큼, 공유자와의 관계 설정 및 원활한 협의가 중요합니다. 또한, 제시외 물건 및 수목의 존재는 추가적인 고려 사항입니다.

계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 있겠으나, 현재로서는 접근성 및 토지 이용의 제약이 명확하여 투자의 매력도를 높이기 위해서는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 등 일부 개발 관련 용도지역에 해당하여 장기적인 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 산간 지역의 특성을 활용한 전원 주택 부지, 농업 관련 시설 등으로의 활용 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (다만, 맹지 및 접근성 문제 해결 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 32,620,000원이며, 이는 토지 지분 전체에 대한 평가 금액으로 추정됩니다. 그러나 맹지, 지적 경계 불분명, 분묘 존재 가능성, 지분 매각 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어, 감정가 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 상기 위험 요소들을 충분히 고려하여, 향후 필요한 경계 측량 비용, 분묘 이장 비용(발생 시), 공유자와의 협의 비용, 맹지 해소 방안 마련 비용 등을 감안하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 상세 파악 및 관련 법규 검토가 필수적입니다. 또한, 인근 유사 물건의 거래 사례 및 시장 상황을 종합적으로 분석하여 보수적으로 결정하는 것이 좋습니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.