나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39402 [1] 경상남도 진주시 평거동 185-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 진주시 평거동 소재 평거동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노변 상가지대와 후면 주택지대, 대규모 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 현황 다가구주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지 일부가 도로로 이용중(약 3㎡)이나, 그 면적이 미미하여 이에 구애됨이 없이 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서,(사용승인일:2003.10.1)
와벽 : 돌붙임 및 드라이비트마감 등
내벽 : 타일 및 벽지 등 마감
바닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.
(1층 : 창고 및 계단실, 2층 : 주택 3개호, 3층 : 주택 3개호, 4층 : 주택 2개호)

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ-ㄷ) 소재함.
ㄱ)경량철골조 싱글지붕 단층(옥상소재)(주택) : 약 77.2㎡
ㄴ)경량철골조 판넬지붕 단층(가추) : 약 38.25㎡
ㄷ)판넬조 단층(창고) : 약 41.43㎡

공부와의 차이

일반건축물대장의 건축물현황도에 표시된 내부구조와 현황이 다소 상이하므로, 경매진행 및 경매참여시 재확인 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’) 매각포함.
- 목록[1]본건 토지일부(약3㎡)는 도로로 이용 중임.
- 목록[2]일반건축물대장의 건축물현황도에 표시된 내부구조와 현황이 다소 상이함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경39402 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 185-8

토지면적: 256.00㎡ (약 77.44평)

건물면적: 442.97㎡ (약 133.99평)

건물 제시외면적: 156.88㎡ (약 47.45평, 옥상 주택 약 77.2㎡, 가추 약 38.25㎡, 창고 약 41.43㎡ 포함)

감정가: 765,889,090원

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

입지조건

위치: 경상남도 진주시 평거동, 평거동행정복지센터 북서측 인근에 소재합니다.

주위환경: 노변 상가지대, 후면 주택지대, 대규모 아파트단지가 혼재된 지역으로 생활 환경이 다양하게 형성되어 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

도로: 물건지는 남서측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(이현), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

토지 이용: 본건 토지의 일부(약 3㎡)가 도로로 이용 중이나, 현황 이용에 큰 지장은 없을 것으로 보입니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2008년 7월 31일 접수된 진주서부농업협동조합의 근저당권(을2, 132,000,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 임차권, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* LETHINHUBINH: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-11-04, 대항력 없음.

* 김종혁: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-12-18, 대항력 없음, 배당신고 2025-01-16.

* 박중건: 보증금 10,000,000원, 차임 380,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 변선희: 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-10-16, 확정 2017-10-16, 배당 2020-05-28, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(2층): 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-04-05, 확정 2017-04-03, 배당 2019-09-26, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(3층): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-04-28, 확정 2016-04-29, 배당 2019-09-26, 대항력 없음.

인수 보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

상권분석

주변 환경: 노변 상가지대, 주택지대, 대규모 아파트단지가 혼재되어 있어 다양한 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

잠재력: 다가구주택으로서 임대 수익 창출에 유리한 환경을 갖추고 있으며, 지역 내에서 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

생활정보

편의시설: 평거동행정복지센터가 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지 인접으로 인해 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 주변에 아파트단지가 밀집해 있어 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근성이 좋을 것으로 판단됩니다.

교통: 차량 접근성이 우수하고, 인근 시내버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용 또한 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

건축물 현황과 공부 상 차이: 일반건축물대장 상의 건축물 현황도와 실제 내부 구조가 상이하다는 점은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 경매 참여 전 현장 조사를 통해 구조 변경, 불법 건축물 여부, 예상 수리 비용 등을 면밀히 파악해야 합니다.

토지 일부 도로 이용: 약 3㎡의 토지가 도로로 이용 중이나, 전체 면적 대비 미미한 수준입니다. 다만, 계약 시 해당 부분의 정확한 이용 현황 및 경계 확인이 필요합니다.

주거환경개선지구: 해당 지구 지정으로 인한 향후 개발 계획, 건축 규제, 또는 재건축/재개발 가능성 등을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

명도 관련: 임차인 중 박중건님의 경우 전입일자 및 확정일자가 미상으로, 정확한 권리 관계 및 보증금 회수 가능성 등을 추가 확인해야 합니다. 또한, 제시된 임차인 외에 추가적인 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

제시외 건물: 감정서상 'ㄱ~ㄷ'으로 표시된 제시외 건물(옥상 주택, 가추, 창고)이 매각에 포함됩니다. 이들 건물의 현황, 불법 건축물 여부, 철거 가능성 등을 확인해야 합니다.

혐오시설 관련: 진주시 전반적으로 쓰레기 처리 시설(소각장, 가축분뇨 처리 시설 등) 설치와 관련하여 지역 주민들의 반대 움직임이 있으나, 본 물건 소재지인 평거동이 직접적으로 연관된 혐오시설 문제는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 향후 도시 계획 변경이나 시설 입지 결정에 따라 영향이 있을 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 진주시 평거동의 주거 및 상업 지역이 혼재된 곳에 위치한 다가구주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 인수되는 권리 부담은 없습니다.

그러나 건축물 현황과 공부 상의 차이, 제시외 건물 포함, 임대 관계의 불명확성 등은 명도 및 물건 운영 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 본 건은 철저한 현장 조사와 추가적인 권리 분석을 통해 리스크를 최소화하고, 실질적인 수익성을 면밀히 검토한 후 접근하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

진주시 평거동의 안정적인 주거 수요 및 상업 시설 이용이 가능한 입지.

다가구주택으로서 층별 분할 임대 수익을 통한 자산 가치 증대 기대.

모든 권리 인수 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 765,889,090원

본 물건은 인수할 보증금이 0원이므로 권리 분석상의 부담은 적습니다.

최종 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 다가구주택의 공실률 및 임대 수익률, 명도 예상 비용, 향후 예상되는 수리 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 더불어 임대차 현황에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다. (일반적으로 낙찰가율은 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 고려되지만, 물건의 특성에 따라 크게 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.