나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40266 [1] 경상남도 사천시 송포동 산6-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 송포동 소재 구미새마을회관 남서측 인근에 위치하며, 부근은 택지조성지 및 임야, 농경지 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 가능하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 공사중단된 잡종지 상태의 토지입니다.
기호(2,3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 공사 중단된 잡종지 상태의 토지입니다.

인접 도로상태

기호(1) 지적도상 맹지로서, 기호(2,3) 토지 및 인접토지(산6-21번지)를 통하여 출입
가능합니다
기호(2,3) 북동측으로 폭 약 6m내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한
구역(모든축종제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개
가금류 제한)), 준보전산지, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로 일부포함)에 속합니다.
기호(2,3) 자연녹지지역(2011-08-04)(자연녹지지역), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-02)(소로
3-134호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)),
준보전산지에 속합니다.

제시목록 외의 물건

기호(ㄱ) 구조, 규모, 이용상황 등을 고려컨대 해당 토지 사용·수익에 다소 영향을 미칠것
으로 판단됩니다.

공부와의 차이

별지 "토지 감정평가명세표" 참조 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 구축물[24타경40266 감정서상 ‘ㄱ’, 24타경40273 감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’] 매각포함.
- 본건 토지는 현황 공사 중단된 잡종지 상태의 토지로서 이를 고려하여 평가하였고, 감정평가시 사천시에 문의한 결과 공동주택 허가는 취소된 것으로 조사됨.
- 목록[1]토지 지상 옹벽 및 축대부분은 토지에 포함하여 평가함.
- 목록[1]토지 일부 지상에 이설 및 철거 용이한 가건물 및 컨테이너 평가제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경40266 (1)

소재지: 경상남도 사천시 송포동 산6-7

용도: 임야 (현황: 공사 중단된 잡종지 상태)

감정가: 2786934000원

토지면적: 13746.00㎡ (약 4158.8평)

토지 지분: 13613.5㎡ (전체 토지 면적 대비 지분 매각)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.1. 토지 및 건물 현황

* 토지 면적: 13746.00㎡ (약 4158.8평)

* 매각 대상 토지 지분: 13613.5㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 현황: 기호 (1),(2),(3) 모두 완경사지 내 부정형 토지로서, 현황 공사 중단된 잡종지 상태입니다.

* 일괄 매각 포함 사항: 제시외 구축물 [24타경40266 감정서상 ‘ㄱ’, 24타경40273 감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’], 목록토지 지상 옹벽 및 축대 대부분을 토지에 포함하여 평가함.

* 평가 제외 사항: 목록토지 일부 지상에 이설 및 철거 용이한 가건물 및 컨테이너는 평가에서 제외되었습니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복 병합 사건, 지분 매각, 공동 담보 물건입니다.

* 본건 토지는 현황 공사 중단된 잡종지 상태로 평가되었으며, 감정평가 시 사천시에 문의한 결과 공동주택 허가는 취소된 것으로 조사되었습니다.

* 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 사천시 송포동 소재 구미새마을회관 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 부근은 택지조성지, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근은 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호(1) 토지는 지적도상 맹지로서, 기호(2,3) 토지 및 인접 토지(산6-21번지)를 통하여 출입이 가능합니다.

* 기호(2,3) 토지는 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 을15, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2016년 1월 27일 접수, 채권액 1,188,000,000원입니다.

* 말소 예정 권리: 등기부등본 상 을15 근저당권, 갑12 가압류, 갑22 압류, 갑23 압류, 갑24 압류, 갑26 임의경매, 갑27 압류 권리들은 말소 기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록을구 순위번호 6번 지상권 설정등기(2016.1.27.접수 제2276호)에 대해 지상권자인 영남화훼원예농업협동조합의 말소동의서가 제출되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

* 등기부 채권 총액: 1,503,220,657원 (근저당, 가압류, 압류, 소유권이전청구권가등기 등 포함)

4. 상권분석

* 물건지 주변은 택지조성지, 임야, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 다소 거리가 있을 것으로 보입니다.

* 공동주택 허가가 취소된 점을 감안할 때, 단기적인 개발보다는 지역의 특성을 활용한 개별적인 활용 방안 모색이 필요합니다.

* 사천시의 전반적인 개발 계획 및 교통망 개선 등과의 연계성을 분석하면 미래 가치 상승 가능성을 예측해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 구미새마을회관 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 인근 지역의 편의시설 활용도를 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 지도 검색 및 주변 정보 확인 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 임야 및 농경지 인접 지역 특성상 개발 계획에 따라 향후 주변 환경 변화 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 현황: 공사 중단된 잡종지 상태로, 추가적인 토지 복구 또는 개발에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 인허가 취소: 공동주택 허가가 취소되어, 새로운 사업 계획 수립 및 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 타 지분 소유자와의 협의, 공유물 분할 협상 등이 필요하며, 이는 사업 진행의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

* 맹지 (기호 1): 해당 토지의 접근성 확보를 위한 별도의 방안 마련이 필요합니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 있을 경우 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이나, 임대관계 미상으로 인한 위험은 존재합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 송포동에 위치한 임야로, 넓은 면적을 보유하고 있으나 현재 공사 중단된 잡종지 상태이며, 지분 매각, 공동주택 허가 취소, 맹지 등의 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 지상권의 말소 동의 여부 및 임대차 관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적: 13,746㎡의 넓은 토지를 지분으로 확보할 수 있어, 향후 개발 사업 추진 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지역 개발 연계: 사천시의 미래 발전 계획 및 인근 개발 동향을 파악하여 투자 가치를 높일 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

* 장기적 관점: 현재의 제약 조건들을 극복하고 개발을 성공적으로 진행한다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지닌 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 토지의 현황(공사 중단 잡종지), 지분 매각으로 인한 공유자 협상 필요성, 맹지 해결 방안, 사업 계획 변경 및 인허가 재취득 비용, 그리고 잠재적 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세한 상황 파악, 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 개발 가능성 및 예상 비용에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.