나이스옥션 법원경매 진주 2025타경875 [2] 경상남도 하동군 옥종면 정수리 58-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 1)~4) : 경상남도 사천시 옥종면 정수리 소재 '옥종불소유황천' 남측 인근에 위치 하며,주위는 임야 및 농경지,조경농원,목욕탕,상가 등으로서, 주위환경은 보통입니다. 대상물건 5)~11): 경상남도 사천시 옥종면 정수리 소재 '옥종종합미곡처리장' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호 1)~ 4): 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 기호 5)~11): 대상물건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1)~ 3) : 부정형의 자제지반 평지로서, 전(조경수 등)으로 이용중입니다. 기호 4) : 부정형의 자체지반 평지로서, 묵전으로 이용중입니다. 기호 5)~ 11): 등고평탄한 세장형의 토지로서, 전(조경수 재배등)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 지적도상 맹지이나, 인접토지를 경유하여 출입가능합니다. 기호 2)~ 4) : 본건 내부로 소폭의 비포장 진입로가 개설되어 있습니다. 기호 5)~ 7), 9)~ 11) : 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 개설되어 있습니다. 기호 8) : 남서측 및 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 녹지용지(2019-10-17), 제2종지구단위계획구역(2015-02-12) (제2종지구단위계획구역(옥종 정수지구)), 연결녹지(2019-10-17)(연결녹지),가축 사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호 2),3) : 계획관리지역, 기타용지(2019-10-17)(관광휴양시설용지),녹지용지(2019-10-17) 제2종지구단위계획구역(2015-02-12) (제2종지구단위계획구역(옥종 정수지구)), 연결녹지(2019-10-17)(연결녹지1)(저촉),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장 설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호 4) : 계획관리지역, 녹지용지(2019-10-17), 제2종지구단위계획구역(2015-02-12) (제2종지구단위계획구역(옥종 정수지구)),기타녹지시설(2019-10-17)(원형녹지2) (저촉), 연결녹지(2019-10-17)(연결녹지1)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령제14조의3 1호)<수도법> 입니다. 기호 5),8)~11) : 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남고시 제2018-78호)<농지법>, 역사문화환경보존 지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령제14조의3 1호)<수도법>입니다. 기호 6), 7) : 농림지역, 하천(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(경남고시 제2018-78호)<농지법>, 역사 문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2020-03-31)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하천구역(2019-08-16)(북방천)<하천법>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 1)~ 3) : 토지상 제시외수목(향나무, 메타세콰이어 등)이 다수 식재되어 있습니다. 기호 5)~ 11) : 토지상 제시외수목(조경수, 특수목 등)이 다수 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견의 '그밖의 사항'란을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외수목(조경수, 특수목 등) 693여주(감정서상 ‘b’) 매각제외.
-목록[5~11]최저매각가격은 제시외수목 매각제외 감안한 금액임.
-토지에 자생하는 자연림 등은 토지에 포함하여 평가함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경875 (2)

소재지: 경상남도 하동군 옥종면 정수리 58-3

용도: 답 (전)

감정가: 537,540,900원

토지면적: 10,615.00㎡ (약 3,211평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항

농지취득자격증명: 필요 (미제출시 보증금 몰수)

공동담보: 해당

매각 제외 물건: 제시외수목(조경수, 특수목 등) 693여주 (감정서상 ‘b’)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 하동군 옥종면 정수리에 소재하며, 주변은 임야, 농경지, 조경농원, 목욕탕, 상가, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 물건지 북측 인근에는 '옥종불소유황천'이 있으며, 남동측 인근에는 '옥종종합미곡처리장'이 위치합니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 출입이 가능하며, 내부로 소폭의 비포장 진입로가 개설되어 있습니다. 일부 필지는 남동측 또는 남서측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 1번 토지는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 출입 가능합니다. 기호 2~4번 토지는 본건 내부로 소폭의 비포장 진입로가 개설되어 있습니다. 기호 5~7번, 9~11번 토지는 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있으며, 기호 8번 토지는 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2019년 11월 28일자 금곡농업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

총 채권액: 396,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 존재 가능성 언급되나, 세부 내용 미상)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황: 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되나, 혹시 모를 미상 임차인에 대한 확인은 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

대상 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 위치하며, 인근에 조경농원, 목욕탕, 상가 등의 시설이 혼재하고 있습니다. 전반적으로 농업 및 관련 시설이 주를 이루는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 소재지 옥종면 내의 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 인근 도시 지역 접근성을 통해 더 넓은 범위의 편의시설 이용도 가능합니다.

5.2. 교육시설

소재지 옥종면 내의 초등학교, 중학교 등 교육시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료시설

옥종면 내 보건소 또는 의원급 의료시설 이용이 가능하며, 상급 병원 이용 시에는 인근 도시 지역으로 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 규제

본 물건은 농지(답)이므로, 매수인은 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수되므로, 사전에 관련 서류 준비에 만전을 기해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

물건지 일부는 계획관리지역, 녹지용지, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 다른 일부는 농림지역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 각종 규제가 적용되므로, 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 매각 제외 수목

감정평가 시 토지상의 제시외수목(조경수, 특수목 등) 693여주는 매각에서 제외되었습니다. 이는 물건의 실제 이용 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 도로접근성

기호 1번 토지는 지적도상 맹지이며, 일부 필지는 소폭의 비포장 진입로에 접해 있어 차량 통행 및 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 옥종면 정수리에 위치한 토지 매각 물건으로, 감정가는 5억 3천여만원입니다. 넓은 면적의 토지이며, 대부분 전(답)으로 이용 중입니다. 차량 접근은 가능하나 일부 필지는 도로 접근성이 제한적일 수 있습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 다양한 토지이용계획 및 규제가 적용되는 지역입니다. 매각에서 제외되는 수목이 다수 존재한다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 농지를 저렴하게 취득할 수 있는 기회입니다. 지역의 특성상 농업 관련 시설이나 주말농장, 전원주택 부지 등으로의 개발 잠재력이 있을 수 있습니다. 특히, 계획관리지역 및 제2종지구단위계획구역으로 지정된 부분은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 현황, 주변 시세, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 요건 충족 여부와 토지이용 제한사항을 충분히 검토한 후 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인이나, 매각 제외 수목 및 다양한 규제 사항을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.