나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10035 [4] 경상남도 남해군 남해읍 입현리 1245 묘지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 대입현교차로 남동측 인근(기호1,5), 북서측 인근(2) 및 북서측 근거리(3,4)에 각각 위치하며, 부근은 국도주변의 농경지, 단독주택, 근린생활 시설 및 숙박시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 소형 차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(3~5) 차량 접근 곤란하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다. 기호(2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 휴경전 상태입니다. 기호(5) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(2) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(3) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을경관 관리지역, 농업진흥구역, 하천구역(2015-02-06)(입현천)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 마을경관관리지 역에 속합니다. 기호(3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역에 속합니다. 기호(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역에 속합니다. 기호(5) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역, 하천구역(2015-02-06)(입현천)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(4) 토지의 지목은 묘지이나, 현황은 대부분 휴경전 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-제시외수목(감정서상 ‘ⓐ’) 매각 포함.
-제시외수목(감정서상 ‘ⓑ’) 타인소유로 탐문조사되어 평가 제외함.
-토지 지상에 자생하는 소나무, 활·잡목 등은 토지에 포함하여 평가함.
-최저매각가격은 분묘소재 감안한 금액임.
-본건 지상에 분묘 2기 소재 및 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 남해군 남해읍 입현리 1245에 소재한 토지 경매 물건입니다.

사건번호는 진주지원 2026타경10035 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

용도는 묘지로 되어 있으며, 감정가는 84,300,000원입니다.

총 토지 면적은 2218.00㎡ (약 671평)이며, 토지 지분은 2218㎡입니다.

건물 면적은 0.00㎡로, 매각 대상은 토지 매각입니다.

채권자는 김OOOOOOO입니다.

토지 이용 현황은 일부 답으로 이용 중이나, 대부분 휴경전 상태이며 지목은 묘지입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 대입현교차로 남동측 인근에 위치하며, 부근은 국도 주변의 농경지, 단독주택, 근린생활 시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 일부 토지(기호 1,2)는 소형 차량 접근이 가능하나, 다른 토지(기호 3~5)는 차량 접근이 곤란한 편입니다. 지역 내 일반적 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지의 형태는 부정형이며, 일부는 완경사지를 이루고 있고, 대부분 현재 휴경전 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태로는 기호(1,2)는 폭 약 3m 내외의 포장 농로에 접하지만, 기호(3)은 맹지로서 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획상으로는 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 복합적인 용도지구에 속하며, 가축사육제한구역, 마을경관 관리지역, 농업진흥구역, 하천구역(입현천) 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2020년 01월 02일 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 을1, 을2, 을3 근저당권 및 갑5 임의경매 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 소유권 외 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인이 인수될 위험은 없는 것으로 보입니다.

다만, 특수물건정보 및 물건명세서 상 공동담보 물건이며, 분묘기지권 성립 여지가 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권 및 지역 특성 분석

본건은 남해군이라는 지역적 특성을 가지며, 국도변에 위치하나 주변은 농경지, 주택, 일부 상가 및 숙박시설이 혼재된 지역입니다.

주요 이용 현황은 묘지, 답, 휴경지 등으로, 상업적 기능보다는 농업 및 종교 시설(묘지)과 관련된 지역 특성을 보입니다.

최근 남해읍 일원에 생활폐기물처리시설(매립시설, 바이오가스화시설) 조성 계획이 논의되고 있으며, 이 시설들의 영향권역이 일부 인접 지역을 포함하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 환경 변화를 고려해볼 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권입니다. 현재 토지 지상에 분묘 2기가 소재하고 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 이는 토지 활용에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다.

제시외 수목 중 감정서상 ‘ⓐ’는 매각에 포함되나, ‘ⓑ’는 타인 소유로 평가 제외되어 있어, 이와 관련된 소유권 분쟁 가능성도 배제할 수 없습니다.

또한, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 여러 토지이용계획 및 제한 상태로 인해 향후 개발 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

일부 토지는 차량 접근이 곤란하고 맹지인 점도 활용성을 저해하는 요인입니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 남해군 남해읍 입현리에 위치한 토지로, 묘지 및 농경지(답, 휴경지)로 이용되고 있습니다. 감정가는 84,300,000원이며, 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 분묘기지권의 성립 가능성, 다수의 토지이용계획상 제한, 일부 토지의 낮은 접근성 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 금액으로 책정되었습니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 묘지 용도로 이용되고 있다는 점을 고려할 때, 종교 시설이나 공원묘원 등과 같이 묘지 관련 개발 사업 또는 주변 토지와의 통합 개발 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

남해군의 지역적 특성 및 관광 자원을 고려한 장기적인 관점에서, 주말농장이나 전원생활 공간으로의 활용 가능성도 검토해볼 수 있습니다.

다만, 분묘기지권 문제 해결 및 관련 법규 검토가 선행되어야 하며, 제시외 수목의 처리 방안도 고려해야 합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 분묘기지권의 실질적인 영향 범위, 해당 토지의 개별 공시지가 및 유사 토지 실거래가, 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

최저매각가격(감정가 84,300,000원)은 분묘 소재를 감안한 금액이므로, 이를 기준으로 향후 개발 가능성, 분묘 이장 비용, 토지 이용 제한 등을 고려하여 입찰 참여자가 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 권리가 없으므로, 낙찰 후 추가적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.