나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10035 [2] 경상남도 남해군 남해읍 입현리 1155-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 대입현교차로 남동측 인근(기호1,5), 북서측 인근(2) 및 북서측 근거리(3,4)에 각각 위치하며, 부근은 국도주변의 농경지, 단독주택, 근린생활 시설 및 숙박시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 소형 차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(3~5) 차량 접근 곤란하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다. 기호(2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 휴경전 상태입니다. 기호(5) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(2) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(3) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을경관 관리지역, 농업진흥구역, 하천구역(2015-02-06)(입현천)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 마을경관관리지 역에 속합니다. 기호(3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역에 속합니다. 기호(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역에 속합니다. 기호(5) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역, 하천구역(2015-02-06)(입현천)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(4) 토지의 지목은 묘지이나, 현황은 대부분 휴경전 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건번호: 진주지원 2026타경10035 (2)

1.1. 2. 경매구분: 부동산임의경매

1.1. 3. 채권자: 김OOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경상남도 남해군 남해읍 입현리 1155-1

1.2. 2. 용도: 전 (밭)

1.2. 3. 토지 면적: 678.00㎡ (약 205.1평)

1.2. 4. 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.2. 5. 매각 대상: 토지 전체 매각

1.3. 감정가 및 권리사항 요약

1.3. 1. 감정가: 57,630,000원

1.3. 2. 등기부채권 총액: 143,600,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2.1. 1. 위치: 경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 대입현교차로 남동측/북서측 인근.

2.1. 2. 주위: 국도 주변 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등 혼재.

2.2. 교통 접근성

2.2. 1. 차량 접근: 일부 필지는 소형 차량 접근 가능하나, 일부 필지는 차량 접근 곤란.

2.2. 2. 대중교통: 지역 내 일반 교통 사정은 보통 수준.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (2020-01-02 접수, 김해농업협동조합, 75,600,000원) 입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

을1, 을2, 을3 근저당권 및 갑7 압류, 갑8 임의경매 권리는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 주의 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 제공된 정보에 구체적인 내용이 없어 실제 인수 여부 확인이 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차보증금 총액: 0원. 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 전(밭)으로 농업 목적의 토지이며, 주변은 농경지와 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 국도변 인근에 위치하나, 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닐 것으로 판단됩니다.

* 인근 편의시설 등은 차량 이동 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 인근에 국도, 농경지, 주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재합니다.

* 교육 시설: 남해읍 소재 초, 중, 고등학교 등으로 차량 이동이 필요합니다.

* 의료 시설: 남해읍 소재 병원 및 보건소 등으로 차량 이동이 필요합니다.

* 편의 시설: 인근 도로변 근린생활시설 및 마트 등 차량 이용 시 접근 가능합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 사전에 반드시 발급받아야 합니다.

* 농림지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 농업진흥구역, 하천구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 현황과의 차이

* 기호(4) 토지의 경우, 공부상 지목은 묘지이나 현황은 대부분 휴경전 상태로 확인되었습니다. 이는 공부와 현황의 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 접근성 제약

* 일부 필지의 경우 차량 접근이 곤란하며, 맹지인 필지가 있어 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 실제 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 남해군 남해읍 입현리에 소재한 농지(전)로, 건물 없이 토지만 매각 대상입니다.

* 채권 최고액이 감정가를 초과하는 근저당권이 설정되어 있었으며, 이로 인한 임의경매로 진행되었습니다. 말소기준권리 이후의 채무는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 가장 중요한 주의사항은 농지취득자격증명원 제출 의무이며, 이를 이행하지 않을 경우 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 일부 필지의 현황과 공부상 지목의 차이, 차량 접근 곤란 및 맹지 등은 토지 이용 시 고려해야 할 부분입니다.

* 농림지역, 농업진흥구역 등 다양한 규제가 묶여 있어 토지 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 잠재적 위험 요인이므로, 반드시 등기부등본 및 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 가치: 남해군의 농업 환경을 고려한 농지 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 개발 가능성 (장기적 관점): 주변 지역 개발 동향에 따라 향후 토지 이용 가치 상승 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 현재 지정된 토지이용계획을 면밀히 확인해야 합니다.

* 경매 특성 활용: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있으나, 상세한 시세 조사와 현장 분석이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 토지매각이며, 농지취득자격증명 제출 필수, 현황과 공부상 차이, 접근성 제약, 복잡한 토지이용계획, 미확인 지상권 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으므로, 이를 제외하고 입찰가를 산정합니다.

* 단순 감정가(57,630,000원)를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준인 약 46,000,000원 ~ 52,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 주변 유사 물건의 시세, 현장 조사 결과, 해당 경매 물건에 대한 입찰 경쟁률 등 객관적인 데이터를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.