나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10035 [5] 경상남도 남해군 이동면 다정리 1780 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 대입현교차로 남동측 인근(기호1,5), 북서측 인근(2) 및 북서측 근거리(3,4)에 각각 위치하며, 부근은 국도주변의 농경지, 단독주택, 근린생활 시설 및 숙박시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 소형 차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(3~5) 차량 접근 곤란하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다. 기호(2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 휴경전 상태입니다. 기호(5) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(2) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(3) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을경관 관리지역, 농업진흥구역, 하천구역(2015-02-06)(입현천)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 마을경관관리지 역에 속합니다. 기호(3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역에 속합니다. 기호(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역에 속합니다. 기호(5) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역, 하천구역(2015-02-06)(입현천)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(4) 토지의 지목은 묘지이나, 현황은 대부분 휴경전 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-토지 일부는 하천구역에 저촉 이를 감안하여 평가함.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 진주지원 2026타경10035 (5)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 매각 대상: 토지 매각

1.1. 4. 감정가: 42,650,000원

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경상남도 남해군 이동면 다정리 1780

1.2. 2. 용도: 답 (전, 답, 과수원 등 농지)

1.2. 3. 토지 면적: 853.00㎡ (약 258평)

1.2. 4. 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.2. 5. 채권자: 김OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

감정평가 요약에 따르면, 해당 물건은 경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 대입현교차로 인근에 위치하며, 부근은 국도 주변 농경지, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 접근성

일부 필지는 소형 차량 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 하지만 다른 일부 필지는 차량 접근이 곤란하고 맹지인 경우도 있어, 인접 토지를 통한 접근이 필요합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

해당 토지들은 농림지역, 가축사육제한구역, 마을경관 관리지역, 농업진흥구역, 하천구역 등에 속한 필지와 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관 관리지역 등에 속한 필지가 혼재되어 있습니다. 토지 일부가 하천구역에 저촉되어 평가에 반영되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권은 조현수(1965년 보존) 및 조순옥(2019년 상속 이전)에게 있습니다.

말소기준권리인 김해농업협동조합의 근저당(2020년 1월 2일 접수) 외 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 117,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원)

4. 상권분석

4.1. 농업 환경

본 물건지는 남해군의 농업 환경 속에서 답(논)으로 이용 중이거나 휴경 상태인 토지입니다. 농업진흥구역에 포함된 필지가 있어 농업 생산 활동에 적합한 입지입니다.

4.2. 주변 시설

국도 주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능하나, 대규모 상업 시설과의 거리는 확인이 필요합니다. 일반적인 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근에 근린생활시설 및 숙박시설이 위치하지만, 종합 병원, 대형 마트 등 편의 시설은 접근이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보에 교육 시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필수

본 물건은 농지이므로, 매수자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰 무효 또는 보증금 몰수라는 중대한 위험이 따르므로, 사전 준비가 필수적입니다.

6.2. 토지 이용 제한

토지 일부가 하천구역에 저촉되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 농림지역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 용도 변경이나 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 접근성 문제

일부 필지가 맹지이거나 차량 접근이 곤란한 점은 향후 이용 및 관리에 불편을 초래할 수 있습니다.

6.4. 토지 지목과 현황 불일치

기호(4) 토지는 지목이 묘지이나 현황은 대부분 휴경전 상태인 것으로 확인되었습니다. 이 부분에 대한 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군에 위치한 답(논) 토지로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

그러나 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적이며, 토지 일부가 하천구역에 저촉되고 접근성이 제한적인 필지가 포함되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 지역 내 농업 환경은 갖추고 있으나, 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 생산성 활용

답(논)으로 이용 가능한 토지로서 지역 농업 생산 활동에 직접 활용 가능하며, 농업진흥구역 포함으로 관련 지원 혜택 가능성을 고려할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

국도 주변에 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 저평가 가능성

복합적인 제한 사항(하천구역 저촉, 접근성, 농지 취득 조건)으로 인해 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 42,650,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준을 고려할 수 있으나, 농지 취득 조건, 토지 이용 제한, 접근성 문제 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

종합적인 검토 후, 감정가 이하인 35,000,000원 ~ 42,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.