나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21086 [2] 경상남도 거제시 양정동 161-15 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1,2)는 경상남도 거제시 수월동 소재‘수월삼거리’북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
일련번호(4,6,7)은 경상남도 거제시 양정동 소재 ‘양정저수지’ 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 근교 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
일련번호(8)은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 ‘조암마을’ 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 자동차 주차장, 농경지 등이 혼재하는 국도주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

공히 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2)는 2필 일단의 사다리형의 유사토지로서, 지면은 평탄한 '상업용 건부지'로 이용 중입니다.
일련번호(4)는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '상업용 건부지 및 잡종지'로 이용 중입니다.
일련번호(6)은 부정형 완경사지의 토지로서, '진입로'로 이용 중입니다.
일련번호(7)은 부정형 완경사지의 토지로서, '주거나지'상태입니다.
일련번호(8)은 사다리 평지의 토지로서, '휴경지' 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1,2)는 동측, 서측, 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.
일련번호(6)은 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.
일련번호(8)은 남동측으로 14호선 국도와 접하며, 북측으로 약6m내,외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-26)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(2): 제2종일반주거지역, 주거용지(근린생활시설), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제양정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

일련번호(7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

일련번호(8): 도시지역, 자연녹지지역, 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(국도14호선)<도로법>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상 및 일련번호(3) 건물 3층에 제시외 건물 2동, 제시외 건물㉠ 옥상에 태양광발전설비가 시설되어져 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(6)은 제시목록상 지목은‘대’이나 현황은 ‘진입로’로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 상기 제시외 건물㉠은 관할관청에 공작물 축조신고된 건축물(주차장)입니다.

- 일련번호(4) 지상에 타인소유의 컨테이너 1동, 해체 및 이전설치가 가능한 창고 1동이 소재하나 감정목적을 고려하여 감정평가에서는 제외하였는바 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 건물은 일반철골 및 철근콘크리트구조 기타지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 2005.10.07., 2011.07.01.)
외 벽 : 판넬 및 화강석, 스톤코트 등 마감,
내 벽 : 내부 인테리어 마감,
창 호 : 하이샷시 및 폴딩도어 등 마감,

일련번호(5) 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.04.27.,증축일 : 2017.09.15.)
외 벽 : 싸이딩 판넬 등 마감,
내 벽 : 판넬, 타일, 몰탈위페인트 마감,
창 호 : 하이샷시 창호 등 마감,

이용상태

일련번호(3) 건물은 근린생활시설(현'공실')로 이용 중입니다.
일련번호(5) 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(3) 건물은 위생설비, 급,배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 태양광발전설비 등이 시설되어져 있습니다.
일련번호(5) 건물은 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호(5) 건물은 의뢰목록상 64㎡이나 증축으로 현황 및 일반건축물대장상 2동(주1동 145.74㎡, 주동 18㎡)이 소재하여 일반건축물대장상 면적으로 면적사정하여 평가하되 주동 18㎡는 소재불명으로 감정평가에서는 제외하였으니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄 매각.
- [목록4] 지상에 소재한 타인 소유의 컨테이너 1동 및 이동이 용이한 창고 1동은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경21086 (2)

1.2. 소재지

경상남도 거제시 양정동 161-15

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

1,317,743,800원

1.5. 토지 면적

1813. 00㎡ (약 548.42평)

1.6. 건물 면적

* 목록상 면적: 64.00㎡ (약 19.36평)

* 평가상 면적 (건물5): 163.74㎡ (약 49.53평, 제2종근린생활시설, 경량철골구조, 사용승인일 2017.04.27)

* 참고: 건물(5)은 등기부상 64㎡이나 증축으로 현황 및 건축물대장상 145.74㎡(주1동) 및 18㎡(추가동, 일부 소재불명)이 소재하여 평가되었습니다.

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

농업협동조합자산관리회사 (또는 장승포농업협동조합)

1.10. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재

1.11. 주의사항

* 일괄 매각 대상임.

* [목록4] 지상에 타인 소유 컨테이너 1동 및 이동 용이한 창고 1동은 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건(경상남도 거제시 양정동 161-15)은 ‘양정저수지’ 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 전원주택, 농경지 등이 혼재하는 근교 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 일부 토지(일련번호 1,2)는 경상남도 거제시 수월동 ‘수월삼거리’ 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대임.

* (참고: 토지감정요항표 상 일련번호 8은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 위치하는 것으로 기재되어 있어, 다수의 필지 및 위치가 혼재된 것으로 파악됩니다. 주소지 중심으로 분석합니다.)

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 일부 필지는 동측, 서측, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고, 타 필지는 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

* 일련번호 8은 14호선 국도 및 약 6m 내외 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 본건 토지는 복수의 필지로 구성되어 있으며, 일련번호 1, 2는 2필 일단의 사다리형 유사 토지로 '상업용 건부지'로 이용 중임.

* 일련번호 4는 부정형 완경사지의 토지로 '상업용 건부지 및 잡종지'로 이용 중임.

* 일련번호 6은 부정형 완경사지의 토지로 '진입로'로 이용 중임. (등기부상 지목은 '대'이나 현황은 '진입로'로 이용 중)

* 일련번호 7은 부정형 완경사지의 토지로 '주거나지' 상태임.

* 일련번호 8은 사다리 평지의 토지로 '휴경지' 상태임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1, 2: 제2종일반주거지역, 근린생활시설 가능, 지구단위계획구역, 소로1류/중로2류 접합, 가축사육제한구역.

* 일련번호 4: 계획관리지역, 가축사육제한구역.

* 일련번호 6: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제양정초등학교) - 초등학교 인근 지역.

* 일련번호 7: 계획관리지역, 가축사육제한구역.

* 일련번호 8: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종전용주거지역, 대로1류/중로1류/소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 도로구역(국도14호선), 자연재해위험개선지구.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을12 (토지), 을3 (건물): 농업협동조합자산관리회사 근저당권, 접수일자 2021.06.03, 채권최고액 1,040,000,000원.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음. (지상권 개요: 해당사항 없음.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.01.31

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 인수될 가능성이 있습니다. 제공된 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 보증금 반환 관련 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인 및 대비가 필요합니다.

3.4. 등기부요약

* 토지 등기부:

* 소유권: 협의분할에 의한 상속(2002.04.19), 매매(2005.09.26, 2010.09.06, 2016.02.01) 등을 거쳐 여러 소유자 변동이 있었습니다.

* 채권 총액 (말소기준권리 기준): 1,040,000,000원 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사)

* 임의경매 개시결정 (2025.03.05, 장승포농업협동조합)

* 건물 등기부:

* 소유권보존: 윤종배 (2017.06.14)

* 채권 총액 (말소기준권리 기준): 1,040,000,000원 (근저당권, 농업협동조합자산관리회사)

* 임의경매 개시결정 (2025.03.05, 장승포농업협동조합)

3.5. 인수 보증금

* 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

* 본건 소재지인 경상남도 거제시 양정동 161-15번지 일대는 양정저수지 인근의 근린생활시설 및 주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 인근에 거제양정초등학교가 위치하고 있어 기본적인 유동인구를 기대할 수 있습니다.

* 주변에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민들을 대상으로 한 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 본건이 위치한 지역은 상업시설과 농경지, 주거지가 혼합된 지역으로, 대규모 상권보다는 소규모 지역 상권의 성격을 띨 것으로 예상됩니다.

* 자세한 상권 분석 및 경쟁 업체 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

* 교육시설:

* 거제양정초등학교 (인접)

* 교통시설:

* 국도 14호선 인접, 왕복 2차선 도로 인접으로 차량 접근 용이. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설:

* 인근 근린생활시설 이용 가능. 양정저수지 인근의 자연환경을 활용한 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

* 의료시설:

* 거제시 내 종합병원 및 병의원 이용 가능 (차량 이동 필요).

* 혐오시설:

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 상세한 지역 조사 및 지적도, 토지이용계획 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인이 존재하며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (제공된 자료상 인수 보증금은 0원으로 명시되었으나, 명도 관련 분쟁 가능성 유의)

* 공부와의 차이:

* 일련번호 6번 토지는 등기부상 지목이 '대'이나 현황 '진입로'로 이용 중으로, 토지 사용 및 처분에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 (5)는 목록상 면적(64㎡)과 실제 평가 면적(163.74㎡) 간 상당한 차이가 있으며, 평가 시 일부(18㎡)는 소재불명으로 제외되었습니다. 실제 현황 및 건축물대장상 면적과의 정확한 일치 여부, 미등재 부분 등에 대한 확인 필요.

* 제시외 물건:

* [목록4] 지상에 타인 소유 컨테이너 1동 및 이동 용이한 창고 1동이 소재하나 매각 제외됩니다.

* 일련번호 1 지상 및 건물 3층에 제시외 건물 2동, 옥상에 태양광발전설비가 시설되어 있어, 철거 또는 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다.

* 복수의 토지 필지 및 다양한 용도지역: 여러 필지의 토지가 일괄 매각 대상이나, 필지별 용도지역, 이용 현황, 현황과의 차이 등이 상이하여 복합적인 관리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 양정동에 위치한 근린시설 용도의 토지 및 건물로, 감정가는 13억 1천여만 원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 면적의 공부와의 차이, 일부 토지의 현황 불일치 등 다소 복합적인 권리 및 물건 상태를 가지고 있습니다. 그러나 제2종근린생활시설 등으로 활용 가능한 토지와 건물이며, 양정저수지 인근의 입지적 특성을 가지고 있습니다. 잠재적 리스크 요인들에 대한 면밀한 검토와 현장 조사가 수반된다면, 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 근린생활시설 용도로 활용 가능한 토지 및 건물.

* 양정저수지 인근의 자연환경 접근성.

* 거제시 내 다양한 개발 계획 및 도시화의 수혜 가능성.

* (건물 5의 경우) 비교적 최근 사용승인일(2017년)을 가진 제2종근린생활시설로 활용 중.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 물건의 권리 분석, 잠재적 리스크 요인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와의 차이, 제시외 물건 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가의 70~90% 수준에서 검토가 가능할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 임차인과의 협의, 명도 가능성 및 비용 분석 등이 필요합니다.

* 본건 감정가 1,317,743,800원을 기준으로, 보수적으로는 약 9억 2천만 원 ~ 11억 8천만 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.