나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21264 [2] 경상남도 통영시 도산면 오륜리 134-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 "오륜동마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 마을주면 농경지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호 1, 2, 4)는 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서, 북측 하향한 지세를 평탄하게 조성한 '전'으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1, 2, 4)는 동측으로 약 3미터 폭의 콘크리트 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 3, 4) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 2) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉) 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(오륜들천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

일련번호 2) 지상에 제시외 건물 1동, 일련번호 4) 지상에 제시외 건물 1동 및 제시외 수목이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).
- [목록4] 토지 위에 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄴ) 은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임.
- [목록4] 토지 위에 소재하는 제시외 수목(감정서상 a)은 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21264 (2)

소재지: 경상남도 통영시 도산면 오륜리 134-3

용도: 답

감정가: 254,511,000원

토지면적: 2912.00㎡ (약 880.88평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새통영농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 "오륜동마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근으로는 마을 주변 농경지대로 구성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 토지는 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 토지로서, 북측 하향한 지세를 평탄하게 조성한 '전'(밭)으로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측으로 약 3미터 폭의 콘크리트 도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* [목록3,4] 토지에 대한 을구 순위 2번 지상권설정등기(2010. 6. 16. 접수번호 제17290호)는 매각으로 소멸되지 않으나, 2025. 4. 15.자로 지상권자인 새통영농업협동조합의 지상권 말소 동의서가 제출되었음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 1993-11-26 공유자전원지분전부이전 (차창석)

* 갑2: 2010-10-08 소유권이전 (차영동, 매매)

* 을2: 2010-10-18 지상권설정 (새통영농업협동조합, 목적: 건물 기타 공작물이나 수목의 소유, 존속기간 30년, 인수) - (말소 동의서 제출됨)

* 을3: 2010-10-18 근저당권 (새통영농업협동조합, 325,000,000원, 말소기준권리)

* 을5: 2019-10-22 근저당권 (새통영농업협동조합, 60,000,000원, 말소)

* 을6: 2021-05-14 근저당권 (새통영농업협동조합, 60,000,000원, 말소)

* 을7: 2023-08-30 근저당권 (황여옥, 60,000,000원, 말소)

* 갑3: 2024-11-04 압류 (통영시, 말소)

* 갑4: 2025-04-01 압류 (통영세무서장, 말소)

* 갑5: 2025-04-17 임의경매 (새통영농업협동조합, 말소)

* 등기부채권 총액: 505,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 경상남도 통영시 도산면 오륜리 지역은 전반적으로 농경지와 산림, 그리고 일부 마을이 산재한 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 공업 단지는 인접해 있지 않으며, 주변은 농업 활동이 주를 이루는 환경입니다.

* 인근 마을에 기본적인 편의 시설이 있을 수 있으나, 전문적인 상권이라기보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주일 것으로 예상됩니다.

* 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며 자가용 이용이 편리합니다.

* 일상생활에 필요한 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 인근의 주요 읍면 지역 또는 통영시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 지역 주민 센터나 소규모 상점 등은 인근 마을에 위치할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 답(논)으로, 매각물건명세서상 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

* 지상권 및 제시외 건물 관련: 등기부상 을2 지상권(새통영농업협동조합)은 건물, 공작물, 수목 소유를 위한 것으로, 목록 4번 토지 상 제시외 건물(ㄴ)과 관련될 수 있습니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 제한되었으나, 지상권 말소 동의서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 제시외 수목 포함: 목록 4번 토지 상 제시외 수목(a)은 매각에 포함되므로, 입찰 전 현황을 확인해야 합니다.

* 건물 매각 제외: 목록 4번 토지 상 제시외 건물(ㄴ)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 건물 철거 등이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 도산면 오륜리의 농경지로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명이라는 명확한 취득 조건이 존재하며, 제시외 건물 및 수목 관련 사항 등 권리 관계와 이용에 있어 추가적인 확인이 요구됩니다. 다수의 채권이 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리 분석 자체는 비교적 명확합니다. 농촌 지역의 특성과 법적 제약 사항을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 확보: 2912.00㎡ (약 880.88평)의 상당한 면적을 확보할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확화: 말소기준권리(을3)에 따라 대부분의 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리 부담이 적습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(254,511,000원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 면밀히 검토하여 산정해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 법규 검토.

* 제시외 건물 및 수목 현황, 그리고 이와 관련된 법정지상권 성립 여부에 대한 명확한 확인.

* 현장 답사를 통한 토지의 실제 상태, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 평가.

* 제시외 건물 제외로 인한 최저매각가격 제한 부분을 감안하여, 실제 가치와 잠재적 위험 요소를 반영한 적정 입찰가격을 결정해야 합니다.

* 임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로, 이로 인한 추가적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.